(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉，歡迎轉載，註明出處) 

想到「商旅」和「背包客棧」，你想到什麼呢？

有人想到「賣房間」、「賣床位」，有人想到「投資報酬率」，有人想到「觀光客」、「國民外交」....

你想到什麼呢？

前兩個周末，我們公司有幸協辦紅色子房「商旅投資精英班」課程。緊湊扎實的課程中，除了有完整的實務SOP 教學，包含商旅投資評估、開發規劃、工務、投資計畫書、合作架構與合約等，更邀請了業界知名的旅店的經營者現身說法，實地參觀並分享他們在找點、裝修、品牌、人力配置、行銷、客服等實務上的經驗與心得。這次的講師和參訪標的都是業界的一時之選，不僅學員們收穫滿滿，協辦課程的我們也在與講師、學員們互動的過程中有很深的感觸。

不可諱言的，隨著來台觀光人數的攀升，「商旅」與「背包客棧」是近年來很熱門的投資領域，不僅有多家飯店集團投入資源創立商旅品牌，隨著住宅房價和市場不確定性提高，有越來越多建商和原本投入房地產投資的投資人也紛紛將重心轉往收益穩定且有品牌效益的旅店經營。一開始的出發點可能是為了收益和投報率，這也是許多學員報名課程的原因，然而，隨著業者們的分享，我們看到了除了數字外，還有一個更大的動力，驅使他們經營商旅－「熱情」！

「商旅」不只是「賣房間」，「背包客棧」不只是「賣床位」，事實上，如果一間商旅和背包客棧只停留在賣房間、賣床位的層次，它肯定也經營得不太好，因為賣房間、賣床位的選擇太多了。的確，即便這幾年來觀光人數急速攀升，市場上還是不乏有老舊旅店要出售或頂讓。他們有舊的執照，所以沒有違法經營的疑慮，但因為做不到差異化，掌握不到經營的要訣，營運得很辛苦，只能接團客，打價格戰。

反觀業界以品牌經營（包含集團品牌和自創品牌）的「商旅」和「背包客棧」經營者，他們從選點、市場調查、空間規劃、裝修處處可見他們的巧思與用心。即使旅館執照申請不易，他們還是花時間、花心力，依照法規一一做檢討，合法申請旅館執照，不會以「打帶跑」的方式冒險經營。即使適合經營旅館的標的尋找不易，長期租約也不好談，他們還是一個一個現場去看，請建築師評估，進行法規檢討，再和房東協調洽談。他們為原來的商辦或公寓空間創造新的生命，在實際參訪時，我們第一次不是以「房客」的身分造訪這些商旅和背包客棧，而是以「經營者」的高度和角度來看這些空間的規畫和創新。那一道道花了數月才砌好的紅磚牆，整齊有序，復古又精緻；從使用者需求出發設計的床頭插座和 iphone/ipad 專用插座，讓房客到房間一插上就可以透過房內的音響播放音樂；與商旅品牌精神一致的清潔用品品牌和房內佈置，使得房客們一入住就紛紛拍照打卡；還有與房客打成一片的客服與櫃檯人員，連打掃阿姨都和房客親切互動....這些絕對不是只看 excel 表數字的投資人可以創造出來的空間與服務。

題外話，這幾天課程的開始時間都很早，冬天的周末早晨要早起可說不太容易，尤其講師們更是提早半小時來教室準備。我們跟其中一位講師說辛苦她周末早晨要那麼早起，她說：「不會啊！飯店業週末早起很正常，房客們很多六點多就起床準備到餐廳用餐了，主管們也很多都是早上八點開早會，所以很習慣早起。」一個經營商務中心的朋友開玩笑地說，他當初經營商務中心而不是商旅，是因為商務中心的人只有周間白天使用，租客們晚上不過夜，週末不太加班，不會進來。商旅和背包客棧全年無休，且要過夜，服務需求比較高。他開玩笑的說，如果開「迷你倉庫」就更好了，只給貨住，不用給人住。想來也有幾分道理。

不過，從這些商旅和背包客棧的經營者他們創造的空間和服務理，我們感受到他們的用心，從他們分享的經驗裡，我們看到他們多年來累積的專業，從他們一說起商旅市場就發亮的眼睛裡，我們感染到他們的熱情。投資商旅，只是「投資」？還是「志業」？從經營者的成績就看的出來。 

(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉，歡迎轉載，註明出處) 

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