房東房客常見問答

根據行政院主計總處(99年人口及住宅普查)、內政部統計處(內政統計月報)與教育部(104年度大專校院學生宿舍概況)，全臺租屋需求佔全臺人口1/8。

以105年為例，租賃市場規模約93.5萬戶×2.75人/戶=257.1萬(人)，加上學生住宿28.7萬人，合計285.8萬人。

與99年租賃市場比較，99年租賃市場約80.8萬戶至105年底家戶數成長15.68%

在「租賃專法」實施前，租賃住宅市場的問題可歸納為「2不4沒有」
租賃住宅資訊不對稱
租賃權利義務關係不對等
國人購屋負擔沈重，沒有積極發展租賃住宅市場
空閒住宅沒有充分導入租賃市場
沒有企業專業服務制度
沒有便捷糾紛處理機制

八大策略健全租賃住宅市場：
1. 非具消費關係租約全面納入契約規範
2. 發展租賃住宅服務業引導善用專業服務
3. 個人房東委託專業經營租稅減免措施
4. 建立管理人員專業證照制度
5. 輔導成立房東/房客非營利團體提供專業諮詢服務
6. 租金協商回歸契約自由原則
7. 刊登租賃住宅廣告真實透明化
8. 提供多元免費租賃糾紛調處管道

「租賃專法」全名為「租賃住宅市場發展及管理條例」，於106年12月27日公布，107年6月27日施行。

立法後：
1. 如房東為「企業經營者」，則適用「消費者保護法」，包含「轉租契約」、「委管契約」
2. 如房東為「非企業經營者之房東」、或房客為「非最終消費之房客」，則適用新法租賃契約、包含「包租契約」、「一般租賃契約」

1. 承租人得提前終止租約情形：

1. 疾病意外有長期療養需要
2. 住宅未合於居住使用
3. 住宅存餘部分難以繼續居住
4. 第三人主張權利致不能居住
5. 承租人死亡

2. 出租人得提前終止租約情形：

1. 承租人毀損不修繕或賠償
2. 遲付租金或費用達2個月租額
3. 未經同意轉租他人
4. 出租人收回重新建築

3. 遺留物處理：
    租賃雙方共同完成點交，遺留物限期催告不取回視為拋棄且得由押金扣除處理費用
4. 轉租：轉租應經出租人書面同意，並向次承租人出示文件
5. 修繕：保持合於居住使用；說明出租人修繕項目範圍
6. 押金：押金不得逾2個月租金；契約消滅返還押金/剩餘押金

除了輔導房東房客成立「非營利團體」，提供專業租賃諮詢、協助糾紛處理、視需要提供通譯服務、並提供專業能力培訓規劃外，亦透過直轄市縣(市)不動產糾紛調處委員會提供調處服務 (免繳調處費用)

立法後，個人房東可透過以下方式出租：
1. 租賃住宅服務業(包租業、代管業)：分為「一般住宅」、「社會住宅」
2. 自行經營：可分為「一般住宅」、「公益出租人(愛心房東)」

提供租稅優惠措施(所得稅、房屋稅及地價稅)

以月租金2萬元，所得稅率20%為例，現行稅制月稅額為2280元(20000×(1-43%)×20%=2280)

1.可進入「地籍圖資網路便民服務系統」輕鬆查詢屋齡、面積、樓層別、法定用途

2.此外，除了要求房東廣告應真實，亦要求媒體經營者盡查證責任，讓房客安心承租。

「租賃住宅服務業」包含「代管業」、「包租業」。
1. 代管業：代為管理。房東委託業者管理，房客要修繕房屋找業者。
2. 包租業 (二房東)：房東出租給業者，房客要修繕房屋找業者。

管理業務內容包含：屋況與設備點交、收租及押金管理、日常修繕維護、糾紛協調處理。

「租賃住宅服務業」加入方式：
1. 申請許可
2. 辦理公司登記
3. 繳存營業保證金
4. 置專任租賃住宅管理人員
5. 加入同業公會
6. 領登記證

「租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會」。扮演業者與政府中間角色、專業人員訓練角色。由業者繳交「營業保證金」，由「租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會」提供收支管理、損害代償服務，讓房東/房客租屋安心有保障。

1. 租賃住宅管理人員〈資格取得〉
2. 公會舉辦資格訓練及測驗合格
3. 領證
4. 受僱執業
5. 證書有效期限4年期滿前應再參加換證訓練及測驗

專業職能包含：
1. 租賃契約與法規
2. 屋況與設備點交
3. 收租及押金管理
4. 日常修繕維護
5. 糾紛協調處理

代管業專業服務模式：
1 營業處所揭示合法經營文件
2 簽訂委託管理契約始得執業
3 重要文件簽章(委管契約、點交、收據、退租證明)
4 損害賠償責任營業保證金代償
5 報送受託管理租賃住宅資訊

包租業專業服務模式：
1. 營業處所揭示合法經營文件
2. 簽訂住宅租賃契約始得刊登廣告及執業
3. 廣告內容真實並註明業者名稱
4. 提供標的現況確認書及出租人同意轉租文件
5. 重要文件簽章(租賃契約、現況確認書、點交、收據、退租證明)
6. 出租人提前終止租約，協調終止返還住宅並協助次承租人租屋事宜
7. 損害賠償責任營業保證金代償
8. 報送承租與轉租租賃住宅資訊

房客：
1. 住宅租賃適用應約定及不得約定事項(轉租契約、一般租賃契約)
2. 租賃廣告真實與透明
3. 不動產糾紛調處，免繳費
4. 輔導成立協助房客之非營利團體

委託專業經營之房東：
1. 適用包租契約及代管契約
2. 減徵所得稅
3. 減徵地價稅及房屋稅
4. 專業服務租賃免煩惱
5. 不動產糾紛調處，免繳費
6. 營業保證金代償功能

自行經營之房東：
1. 輔導成立協助房東之非營利團體
2. 不動產糾紛調處，免繳費

現有業者及從業人員享有「緩衝期」6個月（條例公布6個月後才開始實施），實施後有2年之「過渡期」。「過渡期」後需領證始得繼續營業。

1. 租賃關係有保障
2. 住宅租賃有幫手
3. 爭議處理有管道
4. 委託經營有利多
5. 專業服務有制度