房地合一問答集

房地合一稅實際上是現行所得稅法的部分修正條文，但為避免重覆於人民同樣的所得上課稅，因 此採取分離課稅的方式，意即於符合房地合一稅規定的所得部分，就可以免於隔年併入5月申報綜合所得稅的所得內，僅就這部份所得課徵合房地合一稅；若於房地 合一稅規定中合乎免稅規定，意即該部分所得也無須列入綜合所得稅的所得。

1、個人與其配偶及未成年子女符合規定之自住房屋、土地。 
2、符合農發條例第37條及第38條之一規定得申請不課徵土地徵值稅之土地。 
3、被徵收或被徵收前先行協議價購之土地及其土地改良物。 
4、尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定之公共設施保留地。

依修正後所得稅法第4條之5第1項規定： 
1、 個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。 
2、 交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。 
3、 個人及其配偶及未成年子女於交易前6年未曾適用本款規定。

1、原所有權人為課徵對象 
2、 不論交易所得或損失，不論有無應納稅額，應於所有權移轉登記 (或依房屋使用權交易日) 之次日起算30日內自行填具申報書，檢附契約書影本及其他有關文件，向該管稽徵機關辦理申報，其有應納稅額者，應一併檢附繳納收據。

仍須另外繳交土地增值稅。 
因計算房地合一稅之所得稅基時已經扣除土地漲價總數額(土增稅的稅基)，因此仍須另外繳交土地增值稅。

個人本項房地交易所得減除土地漲價總數額後之餘額，不併計綜合所得稅所得總額，而依地14條之4第一、二項稅率課稅(意指該所得依房地合一稅率機制課稅免併入綜合所得稅)。

不一定划算，營利事業所得稅率雖僅17% ，但營利事業無法適用自住的相關房屋稅、地價稅、土增稅等持有稅率，且不適用相關重購退稅等規定，且出售房地所得分配股東時，仍須另加上股東個人所得稅4%～45%，且公司有相關公司法規定，須依法規記帳等，因此並不見得划算。

105年房地合一稅正式實施以前出售房地，一律使用現行《財產交易所得稅法》將所得併入隔年5月綜合所得稅課稅，憑是否有該房地當初取得成本證明(或已實價登錄)做區分，兩種方式計算方式：

依下列方法計算認定財產交易所得 (併入所得計算所得稅)

房地合一稅的稅基計算方式為：

交易所得 ＝ 交易價額 － 取得成本 － 必要費用 － 土地漲價總數額

1、取得成本項目：契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費、所有權使用期間可增加房屋價值且非2年內所能耗竭之增置、改良或修繕費等。

2、必要費用項目(未提示者依成交價額5%計算)：仲介費、廣告費、清潔費、搬運費。

3、土地漲價總數額： (請參考下題問答說明)

※不得列為成本費用項目：土增稅、房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、金融機構借款利息等。

1、土地漲價總數額為政府課徵土地增值稅的稅基，就如同『交易所得』數額是房地合一稅的稅基一樣，土地增值稅是由土地漲價總數額(稅基) × 稅率所得出。

2、計算公式如下： 
申報土地移轉現值 － （原規定地價或前次移轉時所申報土地移轉現值 ×（台灣消費者物價總指數÷100）） － 
（改良土地費用＋工程受益費＋土地重劃負擔總費用） 
＝ 土地漲價總數額

依修正後所得稅法第14條之8第2款規定，有下列兩種狀況～但該兩項狀況於重購後五年內改做其他用途或再行移轉時，應追繳原抵扣或退還稅額。

※《先賣二年內後買，五年內提申請退稅》

105年後因《自住》房地交易繳納之稅額，自完成移轉登記 (或房屋使用權交易) 之日起算2年內，得於重購自住房地完成移轉登記(或房屋使用權交易之日)之次日起算5年內，申請按重購價額占出售價額之比率，自前開稅額計算退還。例：

【高價換低價】106年賣1000萬自住屋，繳交10萬稅額，107年(2年內)重新購買500萬自住屋，5年內可申請退還一半5萬元的稅(500/1000)。

【低價換高價】106年賣1000萬自住屋，繳交10萬稅額，107年(2年內)重新購買1500萬自住屋，5年內可申請全額退還10萬的稅。

※《先買二年內後賣，申報時直接扣除》

105年後先購買自住房地後，自完成移轉登記 (或房屋使用權交易) 之日起算2年內，出售其他自住房地申報時，得按先購買價額占本次出售價額之比率，在不超過應納稅額之限額內扣除之。例：

【先買高後賣低】106年買1000萬新自住屋，107年(2年內)賣掉500萬前自住屋，須繳稅10萬，交易申報繳稅可扣除10萬(1000/500)。

【先買低後賣高】106年買1000萬自住屋，107年(2年內)重新購買2000萬自住屋，繳交20萬稅額，交易申報繳稅可扣除10萬(20 x (1000/2000))。

依修正後所得稅法第14條之4第2款規定，個人房地交易損失得自交易日以後三年內之房地交易所得減除之。 
例：106年賣屋損失300萬，108年在賣屋時計算後實際所得為賺1000萬，可扣除當初交易損失之300萬，以700萬為申報所得。

1、稅額暴增導致投資客卻步，房市將導向以自住客為主，房價會較為穩定

以往土地增值稅得課稅基礎是以公告現值為準，而房屋的財產交易所得稅是以房屋評定現值為準，兩者皆低於實價甚多，且已實施數十年，改為實價課稅後，投資客 買賣的稅額將暴增(例如以前土增稅＋財交稅可能只要50萬，但房地合一稅就算依照單一稅率20%，也要200萬元的稅金)，恐怕會使投資客卻步，日後房地 產將以自住客為主，房價較為穩定。

2、延長換屋與售屋時間，房地產交易量急遽萎縮，不利國家經濟發展

自住者為減免所得稅，6年內不敢換屋；投資客為減免所得稅，而延長售屋時間，將導致房地產買賣頻率減少，交易量急遽萎縮，影響多種行業（如建築業、房仲 業、代書業、鋼鐵業、水泥業、水電業、裝潢業、搬家業、傢俱業、電器業、餐飲業……等等），不勝枚舉，重創房地產業，對國家發展經濟極為不利。

3、105.1.1以後繼承或受贈取得不動產，其成本依房屋評定現值及土地公告現值認定，不甚公平將造成民怨。

4、自用住宅定額免稅，將造成人頭戶氾濫。

5、自用住宅所得金額400萬以下免稅，投資客將移往中、南、東部炒作，或往低總價區域做房地炒作，小資型買房者將遭殃。

6、建商日後產品將朝小坪數、低總價產品規劃。

7、農地農舍免稅，可能誘使投資客將炒作標的移轉到農地農舍（但目前農地興建農舍從嚴規定，農地農舍交易急凍，此種現象暫時不會發生）。

8、新稅制實施後可能有人會『低買高報』（賣方適用舊制）或『高賣低報』（賣方適用新制）。

9、新稅制實施後可能有人會『假贈與真買賣』。

10、親子間的贈與，可能會提前在今年底辦理過戶（土地仍適用舊制）。

11、新制實施前『量穩價穩』，新制實施後『量縮價跌』

新制實施後（即105.1.1以後）取得並出售的不動產，才適用新制規定，新制實施前取得的不動產，持有超過兩年，仍維持現制不變。自住者即長期投資客可 能會在新稅制實施前，加速買進房子或土地，造成新制實施前房地產價格有支撐，不易下跌。但新稅制實施後，因稅金增加，建商或賣方可能將增加的稅金，部份轉 嫁給買方，預估實施前『量微增價不易跌』，新稅制實施後本該『量縮價墊高』，但因目前房地產景氣不佳，追價無力，價格不易轉嫁，結果變成『量縮價跌』。

※如新制實施後價格有下跌，並非新制使然，而是另外的因素造成得，如房價太高、供給量太大（預售屋大量拋售）、升息、投資客退場等