今天我們請到一位超級特別的來賓，我的台大學弟Renba，他從房仲到建設、代銷，現在更創立了自己的公司全地產！這集Renba為大家揭密，房仲跟代銷工作內容到底差在哪，還有最新的市場觀察喔！

對談重點整理：

1.Renba以生動的比喻說明，房仲就像穿草鞋，代銷像穿皮鞋。房仲需自己找案源並同時面對屋主和買方議價，經驗累積快，像菜市場有議價空間；代銷則負責銷售建商整批案子，主要靠廣告吸引客戶上門，定價像百貨公司，議價空間有限，底價是固定的。

2.相較於房仲較少paperwork，代銷的工作包含更多廣告行銷、數據分析、報表等內部作業。

3.代銷受到景氣循環的衝擊比房仲大，因代銷銷售的是成本固定的新建案，若無法達到預期價格建商寧可不賣；而房仲銷售的中古屋因取得成本不同，降價空間較有彈性，即使景氣不好仍較有成交機會。

4.面對市場觀望期，代銷公司在提案給建商時價格會趨向保守，且傾向採用建商負擔廣告接待中心費用的「純企劃」模式，而非自己負擔所有費用的「包銷」模式，以減輕營業壓力。

5.Renba認為目前市場成交量約回歸到2020、2021年水準，去年是特殊的瘋狂狀態。供給量大的區域，如台南、高雄、桃園，較容易出現價格鬆動；而供給量較低的雙北地區，價格相對有支撐性。

6.Renba創立的全地產整合了房仲與代銷業務，藉由自己在兩邊的經驗，希望能將兩者做得更徹底。整合的原因包含房仲的客戶名單對代銷有幫助，且房仲穩定的每月現金流可以彌補代銷營收波動，並希望將代銷服務（如注重隱私的VIP包廂、提供點心等）的規格帶入房仲服務，提升客戶體驗。

7.在管理層面，管理約聘性質的跑單小姐比管理正職的房仲業務困難，因約束力較低，且跑單小姐會不斷探底價；而直營店的房仲業務控制力較高.

8.對於想購買預售屋或新成屋的買方，最佳策略之一是「衝第一波」，因為通常案子銷售達三到五成就可能調漲價格，且越後期購買的客戶因累積廣告費，價格會越高.

9.獎金制度上，代銷業務獎金是銷售金額的千分之幾，房仲業務則是服務費的百分之幾。對剛入行且想做房地產銷售的新人，R建議先從房仲開始，因代銷的助理職位獎金少，升遷成專案需時較長且初期收入非常微薄.

10.整合房仲與代銷業務，能更彈性地依照客戶需求，媒合適合的中古屋或新建案，提供更全面的服務.

透過Renba的經驗，我們更清楚房仲與代銷的差異與連結，以及面對現階段市場，專家們是如何應對的。希望今天的內容對想買房或賣房的你有所啟發！