讀者來函：「愛莉妳好，我在台北市上班，現在房市雖冷，但價格修正仍然有限，感覺想在台北市買房還是有點困難。想請教妳，如果不買台北市，有沒有哪些CP值高、還沒哄抬，很適合自住的郊區住宅區呢？」

從2009年房市從金融海嘯復甦起來，連續多年的多頭行情，讓許多郊區也都漲了一輪。尤其在公共交通建設與財團的進駐下，過往所界定的「郊區」，房價也漸漸不輸都心。不過，即便如此，還是有一些高CP值的區域，是值得觀察留意好物件的。至於要如何發掘這些區域呢？首先，要先界定你的「生活圈」。

所謂的「生活圈」，不外乎與我們工作、學習、和家人朋友所在的區域有關。你在哪裡上班？家人大多住在哪一區？是否希望住得近彼此好照應？上班地點和家人如果在不同區域，以哪一個為優先考量？這些都會決定你買屋時的區域選擇。

決定好生活圈後，可以從這個區域往方圓10公里內的範圍找。10公里，說近不近，以雙北的行政區來看，可能已經跨區域了，不過，以通勤來說，通勤時間不會太長，是比較可以接受的範圍。

劃定範圍後，接下來就要考量每個區域的小環境、生活機能。平日採買方便嗎？附近有沒有便利商店？所屬學區口碑如何？附近有沒有嫌惡設施？有沒有治安死角？小環境的品質，關係著未來居住的品質。

評估完小環境和生活機能後，接下來，就要好好研究這個區域未來是不是有交通建設等「增值」的潛力。

「愛莉，等一下！我不是要投資阿！我是要自住的！」 是啊，我知道。有人說選擇自住的房子，不用管未來會不會增值，只要符合自己的需求就好。這個說法，我覺得對也不對。

自住的房子，當然要符合自己的需求。舉凡距離公司或家人的距離、生活機能、學區、醫院等，任何個人或家人的需求都必須考量在內。

不過，我們不能忽略的是，房子是我們一生中花費最大的支出，如果個人有財務報表的話，它也會是我們「資產負債表」中最大的一項「資產」（當然，由於我們大多會用房貸，所以報表的左欄，也會對應出現一項最大的「負債」）。既然是最大的資產，又是最大的一筆負債，我們在置產自住的同時，是不是也應該考量它增值的潛力呢？不僅未來換屋時能幫我們節省一些自備款，就算我們終生不換屋，至少未來真有「以房養老」的需求時，它增值的空間還能為我們提供寬裕一點的規畫。（好好好！我知道你真的很討厭投資，那我們換成「保值」好嗎？買一間房子，希望它「保值」應該也是合情合理的心願吧！）

關於「增值」（或者「保值」）潛力的判斷，紅色子房提出的「井字分析法」非常值得參考：條列這個區域未來幾年的幾項建設，收集資料、查證，判斷它的機率和完成的時間點，從中判斷它未來的價值。

舉例來說，如果你上班的地點在士林，不妨過個重陽橋，往三重看屋。士林捷運站周圍，公寓均價約50萬，屋齡5年內的電梯大樓均價更超過80萬。而三和國中捷運站周圍，公寓均價約30萬，屋齡5年內的電梯大樓在實價登錄上沒幾筆資料，但屋齡10-20年的電梯大樓，均價約40萬，也是差了一倍的價格。

如果你上班的地點在內湖或南港，汐止是一個可以考慮的選擇。南港車站三鐵共構，高鐵即將於今年七月通車，周圍公寓均價約55萬，屋齡5年內的電梯大樓均價也超過70萬。而火車通勤僅5分鐘、實體距離約5公里的汐科站周圍，公寓均價約26萬，屋齡5年內的電梯大樓均價約40萬，更是足足差了一倍的價格。

這樣的案例不勝枚舉，不管哪一個區域都可以以同樣的方式做選擇。再舉一個例子：板橋是許多人自住考慮的區域，但板橋車站周圍公寓均價超過40萬，電梯大樓均價多為65-70萬間。如果改往中和、板橋交界找，有捷運萬大線第一期經過（已經動工），騎車到板橋站大約10分鐘，公寓均價降為28萬，屋齡5年內的電梯約35萬，生活機能方便，小環境也適合自住，不失為一個可以考慮的選擇。

值得提醒的是：雖然我主張要將「建設」考量在內，不過，在買房子時，還是要先以「即使沒有這項建設，我也能接受它的機能和環境」為前提。畢竟，建設的實現與否不僅有「機率」問題，也還有「時間」這個不確定性。

此外，為了降低買房的財務壓力，除了「換區域」外，也可以調整一下「找屋的類型」。你知道同樣的區域，同樣的室內空間，光是從電梯大樓換成沒有電梯、低公設的公寓，兩者總價落差幾倍嗎？1.4倍！（詳見「運動型豪宅－超高 C/P 值的無電梯公寓！」）不想要屋齡老舊，可以針對屋齡特別篩選。即便是板橋、三重、中永和這些早期發展成熟的區域，其實還是有屋齡25年以下的年輕公寓。只要能接受爬樓梯，財務壓力立刻少一半以上。

高房價時代，除了租屋是一個經濟實惠的選項外，如果買一間自己的房子是你和家人的選擇，不妨以「可以接受的距離空間」換取「大幅降低壓力的價格空間」，再加上區域建設的加持，為現在與未來的自己選一間適合自己的好房子。  

 (本文作者為 House123 執行長 邱愛莉，歡迎轉載，註明出處) 

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