安居自住

填好這張表格,具體化你的找屋條件!

 

每個人對自己的夢想屋,都有一個畫面。不過,不管畫面再美好,我們都需要務實地衡量我們的財務能力。如果在「租」與「買」之間,你選擇物色一間想買的房子,那麼這篇文章可以幫助你具體化你找屋的條件。


買屋最務實的第一步,當然是先盤點自己的「自備款」、試算我們可負擔的「貸款額度」,保留一部分自備款作為「裝潢」和「購屋稅費」後,其他的「自備款」即可作為「頭期款」預算,「頭期款」加上「貸款額度」就是「總價預算」了。


對於開始找屋的人,通常對自己的預算都已經有一個數字。但是,接下來呢?要找什麼樣的房子?該如何開始? 由於房子有地域性,通常我們找房子時,都會先從自己熟悉的區域開始看起。不過,就算區域很明確,也是有自己特別屬意的路段喔!  


先考慮地區、地段及總預算

以我曾經居住過6年多的台北市內湖區為例,如果我的總價預算設定為 1500 萬,希望買的路段是內湖區康寧路三段,距離東湖捷運站步行 10 分鐘內。若我想找屋齡25年內的無電梯的公寓,沒有車位,就我的認知那一帶的公寓的成交行情約在 38 萬/坪左右(先猜測,錯了沒關係,先寫下來,等我們查完行情後再修正就好)以 20% 的頭期款來看,我需要準備 1500 萬 x 20% = 300 萬的頭期款,而 1500 萬可以買到的建物權狀坪數是 1500 萬 / 38 萬 = 約 39 坪。無電梯公寓的好處是公設很低,一般無電梯公寓的公設可以先抓 0% ~ 10%,因為我們真正使用的室內面積是影響生活空間是否足夠的重要關鍵,所以除了看「權狀坪數」外,還要計算「使用坪數」。


如果我們以 10% 的公設比來計算,將 39 坪權狀坪數扣掉 10% 公設,等於使用坪數約為 35 坪,夠做三房兩廳的格局。這時候,我將其他我重視的條件,如:學區、格局、通風、採光等附加在下面的「其他條件」。登登登!這樣我的第一組找屋條件清單就出來了!

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相同預算下,衡量替代的選項

由於找房子時,相似的預算,可能有不同的選擇。例如,如果我的總價預算可以往上拉到 1800 萬,我希望除了無電梯公寓之外,我也可以考慮有車位的電梯大樓,最好屋齡在18年內,這樣公設還不會太高,大約 20% 左右。可是我知道,如果我堅持路段要跟上一組條件一樣,都在內湖區康寧路三段的話,那邊的中古電梯大樓單價可能會太高,我用1800萬的預算可能買到的坪數會太小。因此,我選擇同樣屬於東湖捷運站周圍,但路段比較裡面一點的康樂街、東湖路、五分街。


就我初步的「猜測」(猜測就好),那邊 18 年內的中古大樓每坪單價約 40 萬,而坡道平面的車位約 200 萬,同樣的邏輯換算下來,我需要準備的頭期款是 1800 萬 x 20% = 360 萬,總價 1800 萬扣掉 200 萬的車位後,再除以每坪 40 萬的單價,我可以買的起的權狀坪數是 40 坪,扣掉 20% 的公設,我可以使用的坪數是 32 坪,只要格局方正,一樣夠做三房兩廳的格局。因為我知道那一帶靠近菜市場,所以我在「其他條件」那邊特別列了「不要在菜市場裡面」。如此一來,我的第二組條件也出來了!

除了可以加一點預算,犧牲一點路段的堅持,將無電梯的公寓換成有電梯的大樓外,有可能我也想「升級」一下路段,換到我認為更有增值潛力的地方。不過,由於路段升級後每坪的單價變高,車位也變貴了,在同樣的總價預算內,我能買得起的權狀坪數變小了,加上屋齡越新,公設比通常越高,我可以使用的坪數面積也變小了。在上面的第三組條件換算下,我能夠買的起的權狀坪數可能剩下23坪,使用坪數只有 16 坪左右,只夠做兩房一廳的格局。如果這樣也符合我的需求的話,我就可以把它列在我的條件組合中,當成看屋的篩選條件之一。  


需求不明確,等於白做工

我曾經聽一個仲介跟我說過,有些買方很可愛,看台北市中心、也看三峽、林口,看套房、也看三房,總價預算落差超大,通常這種客戶東看看西看看都不會買,因為他的需求太混亂了。雖然很多書上都告訴我們要先看過 30、50 間以上才能開始出價,我還是建議大家可以先列下需求條件後,有系統地幫自己找標的看,也可以請仲介將符合條件的物件介紹給你看,這樣看屋比較容易累積經驗,也比較好釐清自己想要的是什麼喔!


你也躍躍欲試想開始列自己的條件了嗎?善用這張表格,一步步具體化自己的找屋需求!

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(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉,歡迎轉載,註明出處) 

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