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預售屋差好大！交屋後才發現有樑柱？!｜邱愛莉 House123
讀者來函：「邱愛莉 老師，請教妳，如果買了一間預售屋，交屋時發現實際坪數好像比權狀上登記的主建物坪數還小，拿預售時代銷提供的『家具配置圖』比對後發現，在餐廳處多了一根樑柱，但這根樑柱是屬於『公用』（為了支撐電梯而設置的），這樣為何是算在自己家裡的坪數內？是否合法呢？」
ㄧ、樑柱影響室內設計
壓樑有壓迫感、柱子可能讓空間變畸零
樑柱是結構裡不可或缺的重要設計，卻影響室內空間規劃甚大，尤其台灣人重視風水，樑下不放床甚至也不放沙發，覺得壓樑影響運勢和健康。而柱子更影響室內空間的規劃。一般成屋由於眼見為憑，對於樑柱比較沒有爭議（唯一要小心的是如果成屋的天花板做的太矮，覺得有壓迫感，別以為只要自己重做裝潢就可以將天花板拉高，因為有 80% 的機率是因為裡面有一隻樑）而預售屋因為只有樣品屋和格局圖可以參考，看屋時往往忽略樑柱，導致交屋後才發現跟想像的不一樣，而有消費糾紛。
二、樑柱的位置和大小怎麼看？
從平面圖看出端倪
一般來說，樑柱的位置和大小可以從平面圖看出 。以下圖圖一為例，黑色方塊處（用紅色圈起來的地方）就是「柱」的位置。而柱子與柱子連起來，就是「樑」的位置（如下圖圖二橘色的部分）大樑的寬度和深度為 50 公分 x 75 公分，小樑的寬度和深度則為 30 公分 x 60 公分。除了注意大小外，位置更是重要。如果房間內有樑，而且是在床頭的位置，就會影響家具配置的規劃。常見的修飾方式是利用樑下的空間請木工或系統櫃做櫃子，與樑寬切齊；如果樓層高度有挑高又是小樑的話，也可以選擇用天花板來修飾。
(圖1：紅色圈起來的是柱子)
(圖二：橘色連起來的是樑的位置)樣品屋可能存在陷阱，不可不慎！
除了平面圖外，許多人也會透過樣品屋來評估房子的格局和空間規劃。雖然主管機關對於預售屋樣品屋的規範越來越嚴格，要求建商和代銷要如實呈現室內坪數和樑柱位置，使得業者較不敢在樣品屋上偷坪數。不過，即便是這樣，樣品屋仍存在著迷思與陷阱。由於樣品屋多是透過室內設計師設計，樑柱大多已透過天花板和櫃體修飾，看屋時容易忽略。此外，如一個建案裡有多個2房、3房的房型，業者通常只會各挑一個房型做樣品屋，所以你買的戶別和樣品屋的格局、條件可能相差甚遠。
三、柱子的坪數算主建物坪數還是公設？
從室內、室外來定義
樑柱除了影響空間規劃，「柱子的坪數到底應該算住戶的主建物坪數還是公設」 也是常見的爭議。一般常見的分坪方式是：室內的柱子算該戶的坪數（主建物坪數），室外的柱子算公設的坪數。如有柱子部分在外面，部分在室內（如上圖 A8 戶左上角的柱子）則依牆面切齊劃分為室內和室外，分別計入主建物和公設的坪數。不過，建物的坪數分算相對複雜，建議在看平面圖時就先跟建商問清楚。
四、有爭議怎麼處理？
廣告不實？想主張減少價金？ 透過消保申訴申請調解。
以你所提出來的問題，由於這根柱子是在室內，依常規來說通常是算在這一戶的主建物坪數內，不過，有爭議的是，柱子的規劃在建商拿到建照時就已經知道了，而建案只有在取得建照後才可以公開銷售，為什麼平面圖上沒有標示柱子？這是明顯的廣告不實。此外，由於預售屋買賣合約裡會將這一戶的格局圖貼在合約中作為附件，建商有義務提供符合合約規範的房子給買方點交驗收，如果連合約上張貼的格局圖都沒有標示柱子，可以向建商要求減少價金或解除合約。如建商不處理，可以透過消費者保護會線上申訴申請調解。
(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉，歡迎轉載，註明出處)
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