- 安居自住
預售屋增值術 3：預售屋交易安全｜邱愛莉 House123
之前看過一則新聞，台中有家建商在交屋前捲款潛逃，把住戶的錢全 A 走了，公司員工人去樓空，更糟糕的是，建商和買方交易並沒有簽訂履約保證， 28 戶受害屋主，錢賠了，房子恐怕也拿不到產權...
許多對預售屋有興趣的人最常問的問題之一就是：「買預售屋會不會有風險？如果建商倒了或跑掉怎麼辦？」的確，買預售屋時每一戶的房地產權尚未出來，沒有權狀、謄本，也無法進行過戶，買方擁有的只有一本與建商的合約，如果款項繳了建商卻無法如期交屋怎麼辦？在過去的法規較不嚴謹的情況下，買賣預售屋相關的爭議層出不窮，許多預售屋打著低自備款的招牌，結果蓋到一半建商倒了，房子變成所謂的「爛尾樓」，買方求助無門。後來隨著法規的修訂，包含履保、預售屋買賣定型化契約內容的規範，使得買賣預售屋保障更為周全。
以下是購買預售屋一定要注意的交易安全事項：
▪ 預售屋履約保證機制
自 2011 年 5 月起，政府強制規定建商銷售預售屋時，須事先與第三方簽訂合約，利用專款專用，或擔保的方式來保障買方權益。此第三方單位常見的有銀行機構、履約保證公司，提供「價金返還之保證」（若建商倒閉無法交屋，將由該機構返還消費者已繳納之價金）。也有可能由其它建商同業或公會負責連帶擔保，如建商倒閉則由其它建商負責完成興建，以避免消費者空有合約書，卻求助無門的狀況。
不過，提醒一下大家：許多履保或信託專戶只能確保「專款專用」，建商仍可從中提領建造需要的金額。這也是為什麼許多建商倒閉時，專戶內的錢不夠支付已購戶退款金額的原因。所以，選擇一個可信賴的建商，還是最重要的（延伸閱讀：預售屋有信托專戶，為什麼建商還可以倒帳？）
另外，預售屋的履約保證雖然保障交易安全，但並不保證房屋無瑕疵喔！所以購買和交屋時仍要謹慎小心，合約必須仔細閱讀，如建商有違約事宜，則可依合約行使權利，只要未完成點交，建商則無法取得履保專戶裡的價金，更有甚者，有些合約會約定，如建商違約情事嚴重，買方依約得解除合約，賣方應將所收之款項加倍返還予買方。
▪ 五天的契約審閱期間
為了保障消費者的權益，凡跟建商或代銷簽立契約，不管是新成屋或預售屋，都可享有至少 5 天的「合約審閱權」，只要在審閱期間反悔不買，建商、代銷必須全數歸還你已經支付的所有價款，包含訂金、保留金、簽約款等，不可以任何理由扣除手續費、佣金等費用。不過，如果你以信用卡支付以上價款，而建商、代銷已經跟信用卡公司請款，則信用卡公司會跟建商、代銷收取 2% ~ 3% 不等的手續費，即使你事後退訂，此手續費仍已產生，建商、代銷僅能歸還扣除手續費的金額。如你有顧慮，可以請建商、代銷於合約審閱期後再跟信用卡公司請款。
▪ 預售屋買賣定型化契約內容的規範
對於預售屋的合約內容，內政部有規範「預售屋定型化契約應記載及不得記載事項」，以下為預售屋買賣定型化契約不得記載事項的注意事項：
1. 不得約定廣告僅供參考：由於預售屋銷售時通常會提供 DM 或 flash 影片等文宣資料，於簽約後，可要求建商或代銷提供整套完整的資料，並於交屋於一一點交。由於廣告可視為合約的延伸，內政部規定建商不得於合約中另文約定「廣告僅供參考」，如合約有此項條文則因牴觸法規而失效。
2. 出售標的不得包括未經依法領有建造執照的夾層設計或夾層空間面積：由於夾層坪數於權狀中並無登記，且不符合建築法規，因此舉凡夾層設計或面積皆不可出現在合約中。
3. 不得使用未經明確定義的「使用面積」、「受益面積」、「銷售面積」等名詞：這種情況最常出現在有挑高，有空間施做夾層、樓中樓的建案中。內政部規定，預售屋合約中不得出現這些定義不清的名詞資訊，避免混淆消費者。
4. 不得約定買方須繳回原買賣契約書：由於預售屋契約書規範了買賣雙方的權利義務，如日後有所爭議，更是爭議據以處理的依據，所以建商不得約定買方須繳回原買賣契約書。
5. 不得約定請求超過《民法》第 205 條所訂 20% 年利率的利息。
6. 不得有其他違反法律強制或禁止規定的約定。
除了不得記載的事項外，內政部亦規範了預售屋買賣定型化契約應記載內容，須特別留意以下幾點：
1. 契約審閱期：應載明審閱期間，且不得少於 5 天。
2. 房地標示及停車位規格：土地與房屋座落處都應清楚標示，停車位性質、規格與大小等資訊也要標明。
3. 標明房屋內各項面積與其售價：明訂主建物、附屬建物及共有部分，應分別列明面積、售價、主建物面積占本房屋登記總面積的比例。此外，針對 2018 年 1 月 1 日後申請建照的建物，僅有「陽台」得以附屬建物辦理測繪及登記，「雨遮」不僅不計價、也不能登記坪數。
4. 房屋面積誤差，價款應找補：由於預售屋在銷售時僅在規劃階段，實際蓋好後在辦裡竣工、權狀、謄本登記時，仍須實際丈量主建物、附屬建物、共有部分攤分坪數，因此常出現實際交屋坪數與預售屋簽約坪數有落差的情形。過去內政部規定，「房屋面積誤差在 1% 內互不找補」，在 100 年 5 月修正為「有誤差就依超出或不足的坪數依比例互相找補」。如果主建物或房屋登記總面積誤差不足超過 3% 部分時，買方得解除契約，如實際交屋面積多於預售屋合約面積時，買方最高僅需支付建商 2% 的房地總價，對買方較有利（延伸閱讀：預售屋坪數點交有學問？每坪多漲了好幾萬！）
5. 逾期付款時處理方式：由於買方有按期繳款的義務，預售屋合約上會規定買方遲延繳款的利息。過去內政部規定以「萬分之 5 單利計算」，於 100 年 5 月調降為「萬分之 2 單利計算」，對買方較有利。
6. 履約保證機制：合約中須明訂建商採用何種履保方式，如透過履保、銀行信託專款專用方式，或由其它建商、公會提供連帶擔保。
7. 換約規定：「平均地權條例」在 2023 年 7 月 1 日新增「預售屋換約限制規定」：「預售屋之買賣契約，買受人僅能讓與或轉售給配偶、直系或二親等內旁系血親，或其他經中央主管機關公告得讓與或轉售之情形並經直轄市、縣（市）主管機關核准的特殊情形，否則不能換約轉讓。為了保留彈性，可以看一下合約中關於配偶、直系或二親等內旁系血親更名是否收取手續費。
▪ 有否請領建照
由於建商必須取得建照後才能開始動工，也才能開始銷售預售屋，因此，在購買預售屋時須特別注意建商是否已取得建照，尤其是規模較小或自地自建的小建商。如有需要，可以上各縣市政府建管處的網站輸入建商提供的建照號碼查詢。
（照片由 棟樑‧Harry‧黃基峰‧Taiwan 創用 CC 授權）
▪ 土地和建物契約分開
簽約時，要注意合約包含土地與建物，且座落位置與坪數清楚，避免日後產權過戶糾紛。通常預售屋簽約會有兩個部份：土地契約和建物契約，有些分成兩本，就算是合成一本也會分開簽喔！
由於購買預售屋時，距離交屋日還很久，因此簽約時應詳細註明開工日期、完工期限與交屋日期，並詳細閱讀如建商延遲交屋的罰款條件，與如建商遲遲不交屋，買方可否無條件解除契約，以保障自身的權益。
▪ 完工後的管理維護及保固期限
建案完成交屋後，建商會召開第一次「區分所有權人大會」，輔導成立住戶委員會，並事先預估每月的管理費用。有些建商還會提供 1~3 年的管理維護，之後再轉交給管委會決定後續的管理方式，並重新評估管理費用。此外，合約上也要注意建商對於房屋交屋後，是否有保固期限及其範圍，一般常見的保固為：結構部分保固 15 年，固定建材及設備部分保固 1 年。
一間預售屋的自備款少則幾十萬，大則上百萬，而且自備款高達數百萬甚至上千萬的預售屋建案也真的不少。如真的遇到交易糾紛，不僅原先付出的金錢可能拿不回來，全家人隨著交屋日期接近而越來越期待的心情也頓時被烏雲籠罩。所以，事先的注意事項雖然麻煩，卻輕忽不得。此外，選擇有口碑、成立時間較久、建案實績較多的建商也很重要，選擇有信用的建商，搭配交易安全制度，讓預售屋的交易安全受到保障。
你可能還喜歡：
(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉，歡迎轉載，註明出處)
Comments powered by CComment