上周文章分享了「預售屋的兩大風險」，這是常見的兩大類風險。不過，除此之外，預售屋的陷阱可不少。除了常見的廣告迷思外，還有貸款、交屋前的「坪數分算」上，可也是充滿了陷阱！

預售屋在銷售時，雖然已取得建築執照，但由於建物還沒有興建完成（甚至連基地都還沒有動工），因此所銷售的坪數有時和最後交屋、過戶的坪數會有些許落差。在建物完成後，建商會再仔細分算各戶的坪數，包含主建物、附屬建物、共有部分、車位、土地持份等，在使用執照申請下來後，通知買方辦理貸款、驗屋、交屋等事宜。一般來說，坪數如有落差，通常也不會太大，如真的遇到，就會依照合約內約定的找補方式進行款項的多退少補。

關於坪數與款項找補部分，內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」有以下相關規定：

1. 預售屋合約中需明訂以下詳細面積，包含「土地面積」、「房屋面積」，並詳列「房屋面積」中的「主建物」、「附屬建物」（陽臺、雨遮、屋簷）、「共有部分」。

2. 預售屋合約中需明訂以下詳細價格，包含「土地價款」、「房屋價款」、「車位價款」。

3. 合約所列土地面積、主建物或本房屋登記總面積，與地政機關登記面積有誤差時，買賣雙方應依以下規定互為找補：

(1) 不足部分賣方均應全部找補。

(2) 超過部分，買方只找補 2% 為限（至多找補不超過 2%）

(3) 雙方同意面積誤差之找補，分別以土地、主建物、附屬建物、共有部分價款，除以各該面積所得之單價（應扣除車位價款及面積），無息於交屋時結算。

(4) 土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差超過 3% 者，買方得解除契約。  

由於預售屋買的是「房」 + 「地」，如交屋時土地持份坪數沒有誤差，但建物坪數短缺，即使建商依照約定依比例退還建物的金額，依照最終總價除以建物每坪換算單價，仍會發現房價虛漲了不少。

例如：某預售屋原建物面積 20 坪，土地持份 4 坪，總價 1000 萬，沒有車位、土地價款 650 萬、建物價款 350 萬。如依照一般房地產買賣的單價計算：以總價 1000 萬 ÷ 建物坪數 20 坪 = 50 萬 / 坪。

交屋時，發現建物權狀登記的坪數為 18.5 坪，短缺 1.5 坪，土地持份面積則維持 4 坪。你覺得建商應該退給買方多少錢呢？1.5 坪 x 50 萬 / 坪嗎？

錯！依照合約規定的找補方式，由於土地和建物的款項找補是分開計算的，依照合約，建物的每坪單價為 350 萬 ÷ 20坪 = 17.5萬 / 坪。所以依照合約，建商須返還 1.5坪 x 17.5萬 / 坪 = 26.25 萬。如依照一般房地產買賣的單價計算：以總價 （1000 萬 - 26.25 萬）÷ 建物坪數 18.5 坪 = 52.635 萬 / 坪，每坪比之前認知的 50 萬 / 坪貴了 5.27%！

依照上面的案例，建物權狀登記的坪數少了 1.5 坪，相當於少了 7.5%，大於法規規定的上限 3%，買方有解約的權利。但仍有不肖的建商透過各種投機行為意圖規避法規，限制買方解約的權利，最終買方只能尋求消保機關甚或訴訟程序來爭取權益。

除此之外，有些建商在最後交屋過戶時，雖然建物權狀登記的總坪數和合約一樣，但主建物坪數短少，陽台面積卻大了不少。對買方來說，等於室內實際使用面積變小了！

我遇到的建商，通常是在過戶時建物坪數有略多（0% - 2%），但不跟買方另外收錢，讓買方感覺很貼心。但也有不肖業者，坪數短缺落差大，佔消費者便宜。除了鼓勵大家多把這樣的建商資訊公開，避免未來有更多消費者受害外，在簽約時一定要留意合約中關於坪數找補的約定，是否符合法規規範。當收到建商通知辦理貸款、驗屋、交屋時，記得先跟建商確認權狀上的登記坪數，並注意主建物、附屬建物、共有部分、車位、土地持份等詳細分算，避免吃了悶虧。必要時，尋求消保機關的協助，不要讓這樣的建商食髓知味！ 

(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉，歡迎轉載，註明出處)