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預售屋有信托專戶，為什麼建商還可以倒帳？
(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉，歡迎轉載，註明出處)
最近這幾年，預售屋的糾紛層出不窮，很多人會很好奇：預售屋有信托專戶，為什麼建商還可以倒帳？
在回答這個問題之前，我們先來瞭解一下，政府對預售屋的交易安全有哪些保障。
1. 「預售屋」交易安全制度
五種交易安全制度，真正安全只有一種
為了確保工程順利進行，政府要求建商對預售屋的預收款，必須要提供擔保或信託。舉例來說，根據內政部規定的預售屋履約保證方式，總共分為五種：
1.1「價金信託」
買方所繳的錢，全部都存入信託帳戶，由建商專款專用。
1.2「不動產開發信託」
建商把這個案子的土地和蓋房子的錢，信託給銀行或信託業者，執行信託管理。
「價金信託」與「不動產開發信託」無法保證建商破產時，仍可退款給買方
上面這兩個，都是由信託單位，依照蓋房子的進度，分階段撥款給建商，也就是：建商蓋到哪，就跟信託單位請款到哪，所以信託專戶裡的錢會越來越少。如果蓋到一半，建商申請破產，而且主張錢都已經拿來蓋房子了，那買方恐怕拿不回來已經繳的金額了。
1.3「同業連帶擔保」
由同一個等級的建商提供連帶擔保。
1.4「公會連帶保證」
由公會提供連帶擔保。
「同業連帶擔保」與「公會連帶保證」通常沒有信託或履保專戶，無法確保專款專用，也無法避免被查封
以上兩種，如果本來的建商蓋不下去，幫他擔保的建商或公會要幫它蓋完。如果是提供這種擔保，通常就沒有信託或履保專戶了，所以，簽約之後，通常錢就直接繳給建商，沒有保證建商一定會專款專用。而且只保證蓋好，沒有辦法避免被建商的其他債權人查封。而且如果幫它擔保的建商也倒了，就沒有保障了。
1.5「價金返還」
「價金返還」是這五個裡面最安全，但也是建商最少用的。因為所有買方繳的錢，都存在第三方金融機構裡面，交屋之前，建商全部都沒辦法動用，如果建商在交屋前倒閉，買方所有已經繳的錢，可以全部退回。
保障高低：價金返還 > 不動產開發信託 > 價金信託 > 公會連帶保證 > 同業連帶擔保
只有「價金返還」制度，在建商倒閉時可以全額退款給買方
看了這麼多，大家只要記得：如果遇上建商倒閉變成爛尾樓，除非預售屋履約保證是採用第五種「價金返還」的方式，不然繳出去的錢，大概都拿不回來。偏偏「價金返還」很少有建商採用。甚至還有建商，上面這五種信託或擔保通通都沒有，還是有買方乖乖匯款給建商，惡劣的建商還一屋二賣，兩個買方都說他是受害者，錢和房子兩頭空。
所以，如果你是現在想買房的首購族，可以的話，盡量先避免碰預售屋，雖然許多建商打著知名品牌或是上市上櫃，但是，我們不見得能知道建商實際財務狀況。
如果真的一定要買預售屋的話，依照保障的高低順序分別是：價金返還 > 不動產開發信託 > 價金信託 > 公會連帶保證 > 同業連帶擔保。這些都會寫在合約裡面，
2.「新成屋」一定要用「履保」
確定建商原來設定的抵押被塗銷，並且順利交屋，履保裡的錢才能撥款給建商
因為房子已經蓋好了，所有餘屋一起做「共同擔保」。所以如果你調謄本，但是有好幾個地號和建號一起「共同擔保」。千萬不能直接匯款給建商。只剩下你自己的房貸，而且順利交屋，
上面就是預售屋和餘屋很重要的交易安全，非常重要，一定要注意喔！
(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉，歡迎轉載，註明出處。封面圖片為 B Tal CC 授權。)
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