安居自住

預售屋有信托專戶,為什麼建商還可以倒帳?

 (本文作者為 House123 執行長 邱愛莉,歡迎轉載,註明出處) 


最近這幾年,預售屋的糾紛層出不窮,很多人會很好奇:預售屋有信托專戶,為什麼建商還可以倒帳?
在回答這個問題之前,我們先來瞭解一下,政府對預售屋的交易安全有哪些保障。
 
1. 「預售屋」交易安全制度
五種交易安全制度,真正安全只有一種
為了確保工程順利進行,政府要求建商對預售屋的預收款,必須要提供擔保或信託。舉例來說,根據內政部規定的預售屋履約保證方式,總共分為五種:
 
1.1「價金信託」
買方所繳的錢,全部都存入信託帳戶,由建商專款專用。
 
1.2「不動產開發信託」
建商把這個案子的土地和蓋房子的錢,信託給銀行或信託業者,執行信託管理。
「價金信託」與「不動產開發信託」無法保證建商破產時,仍可退款給買方

上面這兩個,都是由信託單位,依照蓋房子的進度,分階段撥款給建商,也就是:建商蓋到哪,就跟信託單位請款到哪,所以信託專戶裡的錢會越來越少。如果蓋到一半,建商申請破產,而且主張錢都已經拿來蓋房子了,那買方恐怕拿不回來已經繳的金額了。
 
1.3「同業連帶擔保」
由同一個等級的建商提供連帶擔保。
 
1.4「公會連帶保證」
由公會提供連帶擔保。
 
「同業連帶擔保」與「公會連帶保證」通常沒有信託或履保專戶,無法確保專款專用,也無法避免被查封
以上兩種,如果本來的建商蓋不下去,幫他擔保的建商或公會要幫它蓋完。如果是提供這種擔保,通常就沒有信託或履保專戶了,所以,簽約之後,通常錢就直接繳給建商,沒有保證建商一定會專款專用。而且只保證蓋好,沒有辦法避免被建商的其他債權人查封。而且如果幫它擔保的建商也倒了,就沒有保障了。
 
1.5「價金返還」
「價金返還」是這五個裡面最安全,但也是建商最少用的。因為所有買方繳的錢,都存在第三方金融機構裡面,交屋之前,建商全部都沒辦法動用,如果建商在交屋前倒閉,買方所有已經繳的錢,可以全部退回。
 
保障高低:價金返還 > 不動產開發信託 > 價金信託 > 公會連帶保證 > 同業連帶擔保
只有「價金返還」制度,在建商倒閉時可以全額退款給買方
看了這麼多,大家只要記得:如果遇上建商倒閉變成爛尾樓,除非預售屋履約保證是採用第五種「價金返還」的方式,不然繳出去的錢,大概都拿不回來。偏偏「價金返還」很少有建商採用。甚至還有建商,上面這五種信託或擔保通通都沒有,還是有買方乖乖匯款給建商,惡劣的建商還一屋二賣,兩個買方都說他是受害者,錢和房子兩頭空。
 
所以,如果你是現在想買房的首購族,可以的話,盡量先避免碰預售屋,雖然許多建商打著知名品牌或是上市上櫃,但是,我們不見得能知道建商實際財務狀況。
如果真的一定要買預售屋的話,依照保障的高低順序分別是:價金返還 > 不動產開發信託 > 價金信託 > 公會連帶保證 > 同業連帶擔保。這些都會寫在合約裡面,
 
2.「新成屋」一定要用「履保」
確定建商原來設定的抵押被塗銷,並且順利交屋,履保裡的錢才能撥款給建商
因為房子已經蓋好了,所有餘屋一起做「共同擔保」。所以如果你調謄本,但是有好幾個地號和建號一起「共同擔保」。千萬不能直接匯款給建商。只剩下你自己的房貸,而且順利交屋,
 
上面就是預售屋和餘屋很重要的交易安全,非常重要,一定要注意喔!

(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉,歡迎轉載,註明出處。封面圖片為 B Tal CC 授權。) 

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