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預售屋增值術 4：購買預售屋的關鍵｜邱愛莉 House123
預售屋缺少了成屋眼見為憑的優勢，使得建案評估更加困難。不管你買預售屋是為了投資還是自住，為了避免花了大錢卻買到不喜歡的房子，有幾個購買的關鍵你一定要牢牢記住：
▪ 用現在 （或低於）新成屋的行情，買 2 ~ 3年後的新屋
預售屋之所以迷人之處在於：預售屋工程大多需要 2 ~ 3 年，如果能以鄰近的新成屋行情或甚至更低的價格買到預售屋，2 ~ 3 年後蓋好交屋時，等於你是用 2 ~ 3 年前的行情買到一間新成屋。就算這 2 ~ 3 年的房價沒有漲，當時的新成屋也變成屋齡2 ~ 3 年的中古屋了，在價格一樣的情況下，如其他條件不變，你的房子（屋齡 0）會比其他房子（屋齡 2 ~ 3 年以上）好賣，因此具有保值或增值空間。
不過，值得注意的是，有些建商和代銷在銷售預售屋時，是用 2 ~ 3 年後的預估行情在賣，不僅開價高，連底價都比周圍的新成屋高。例如：附近的新成屋行情一坪 40 萬，預售屋成交價格設定要 48 萬（高出 20%）。銷售小姐說，等 2 年後蓋好，隨著交通建設、商場陸續到位，絕對有這樣的價值。這就可愛了！我相信隨著交通和機能到位，這裡可能有這樣的價值，但是，如果是這樣，那我就那時候再來買就好了嘛！幹嘛現在就用 2 年後的行情來買呢？不僅要提早付錢，還有風險（如果 2 年後的新成屋沒有 48 萬的行情怎麼辦？）對嗎？所以，在看預售屋時，雖然銷售人員會一股腦地把區域的所有建設利多都告訴你，回家之後一定還是要做功課，查查 google，看看這些建設預定完成的時間表（你可能會發現，有些建設甚至連預算都還沒通過呢，遑論完成時間），還要查查附近的實價登錄行情，這樣在議價時心裡才有一個底。
▪ 建案挑選非常重要
由於預售屋在購買時還沒有蓋好，甚至可能都還沒有開工，到底要怎麼挑選、評估才能買到有增值空間的物件？除了建案所在位置的環境評估外，建案的格局、公設規劃、外觀設計、建商評價等，都是挑選建案時必須注意的。
▪ 各期現金流準備
購買預售屋除了有機會用現在 （或低於）新成屋的行情，買到 2 ~ 3 年後的新屋外，還有一個大優點，就是可以分期付款。
以新成屋或中古屋來說，簽約當下就要拿出 2 ~ 3 成的頭期款，而且馬上就要辦貸款，就算使用寬限期，每個月都要繳利息。而預售屋前三期款項為訂金、簽約、開工（簡稱「訂、簽、開」），三期加總多為 10% ~ 15%，後續的工程款則分為多期（可能會分 5 ~ 20 期不等，依建商規定），在工程期間的 2 年 ~ 3 年內分期付款繳納，資金壓力相對較小。
以新成屋或中古屋來說，簽約當下就要拿出 2 ~ 3 成的頭期款，而且馬上就要辦貸款，就算使用寬限期，每個月都要繳利息。而預售屋前三期款項為訂金、簽約、開工（簡稱「訂、簽、開」），三期加總多為 10% ~ 15%，後續的工程款則分為多期（可能會分 5 ~ 20 期不等，依建商規定），在工程期間的 2 年 ~ 3 年內分期付款繳納，資金壓力相對較小。
預售屋的分期付款雖然有以上的優點，但也使每一個階段的現金流顯得相當重要，因為只要一期沒有繳，建商就可以依照合約上的違約規定要求收取滯留金，甚至可以沒收你已經繳的自備款（上限為合約總價的 15%），所以一定要事先規劃好每一期的資金，避免違約的風險喔！
(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉，歡迎轉載，註明出處)
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