Step 4: 貸款 & 稅務

4-2) 如何選擇最適合自己的房貸方案

房貸條件包含了貸款成數(貸款金額)、利息、寬限期、貸款年限,如何選擇最適合自己的房貸方案,甚至結合儲蓄、保險等其他理財工具,為自己省下利息並增加保障,真的是一門大學問。以下步驟將協助你挑選最適合自己的房貸方案:

Step1 設定自己適合的利率:
由於利息條件直接影響購屋成本,因此,申請前多比較各銀行的利率是絕對必要的,因為差一碼(0.25%) 的利息,長期下來也是相當可觀喔!依照「利率是否浮動」的標準,可分為以下三種房貸方案:

 

房貸類型  說明
指數型房貸 指數型房貸利率=定儲利率+加碼利率。利率隨著市場利率變動而機動調整,雖然當利率調升時,此一指標利率也會隨之上揚,但由於加碼利率明確,使得利率定價公平而透明。如果採用指數型房貸,可以選擇季調,由於升息時間會比月調慢,可以達到省息的效果。
適合:有規律薪水的上班族 
固定型房貸 利率固定,不受利率上漲、下跌的影響。一般而言,固定型房貸一開始的利息通常較指數型房貸高,但因利率固定不變,在目前央行升息不斷的情形下,可避免升息風險。由於每月繳款金額固定,每月支出不會因為利率波動而臨時更動,可以妥善安排家庭財務分配,確保家庭生活品質。
適合:預算有限且準備長期還款的首購族、雙薪家庭和預期未來利率可能走升的人
組合型房貸 結合固定與機動利率,可自由搭配金額比重。其中固定利率的部分完全不受市場利率波動影響,在利率上揚時,固定利率的部分可以鎖住利息負擔,若利率反向走跌,機動式利率的部分則可反映市場利率走勢,讓客戶有效掌握雙重優勢。
適合:想省息又想規避升息風險的人


除了「利率是否浮動」外,依照「利率結構」,還可分為以下幾種房貸方案:

 

房貸類型  說明
一段式房貸 貸款期間的利率均用相同計算方式計息,通常搭配「指數型房貸」使用,在20-30年的貸款期限內,均以定儲利率加上固定百分比的利率。一段式利率通常在每個月支付的貸款金額差異不大,僅隨市場利率微幅波動,前兩年的利率雖較高,但長期來看利息較優惠。
適合:貸款初期付款輕鬆及還款能力佳的人
二、三段式利率 將還款期間分做二或三段,採取不同的利率計息。如果是二段式,第一段通常為前2年,第二段為為第3年起。如果是三段式,第一段通常為前6個月,第二段為第724個月,第三段則為第3年起。通常二、三段式的利率結構,前2年利率通常低於一段式利率,但第3年起利通常會支付較高的本息負擔。
適合:希望前兩年利息負擔較輕的人
利率遞減型房貸 一種依據顧客繳息情形提供利率回饋的房貸產品。房貸利率依指數型房貸計息,若顧客每月按時繳息,利率即享有減碼優惠。
適合:雙薪家庭者、有固定還款來源者,或是對利率敏感度較高的上班族或避險族等

Step2 選擇自己適合的方案:
房貸產品越來越多元化,除了傳統的房屋買賣價金貸款外,有些銀行推出的房貸方案結合了理財、儲蓄、保險等工具,增加貸款靈活的運用,加速房貸清償時間、減少利息支出。以下為各種常見貸款方案,可視自己的需求進一步詢問銀行喔!

 

房貸類型  說明

理財型房貸
(循環動用型房貸)

一般房貸還款後的本金部分不能再動用,而理財型房貸的還款本金(包括每月攤還之本金及提前部分還款之本金)會轉換為循環額度,雖利率較一般房貸略高,但可隨時動用、隨借隨還按日計息,不動用不計息,活化不動產,擁有更多資金運用的彈性。
適合:有理財規劃、短期投資、房屋修繕及備用金需求者,或者中小型企業人士
抵利型房貸 以存款來折抵房貸本金,以減少利息支出,達到降低每月攤還金額或縮短還款年限的效果。如果臨時面臨資金需求,還是可以動用該筆存款。
適合:有存款,但希望保留資金運用彈性,不想提前還款,但希望降低房貸負擔者
保險型房貸 與保險結合的房貸產品,保費通常較一般定期壽險為低,一般分為「遞減型」與「平準型」兩種,遞減型是依據房貸的還款金額,讓保額逐步遞減,平準型則是在保障期間內都維持相同保額。其優點在於,若承貸戶意外身故,則等同於房貸金額的保險理賠金,可優先償還房貸,避免不動產因無法按時繳交本息,房子遭法拍的風險。一旦理賠金償還房貸款後的餘額,還可給付給受益人,讓生活更有保障。若消費者提前償還房貸,也可選擇繼續享有保障或依相關條款退保領取解約金。
適合:身為家中經濟主要來源者

保證保險型房貸

當房貸核貸金額不敷需求時,利用「額外投保」的方式,增加貸款金額。房貸戶可透過保險取得不足的金額,而銀行業者也可透過保證保險,將風險轉嫁給保險公司。
適合:自備款不足或信用條件不足者

Step3 規畫房貸年限 & 決定房貸還款方式:
一般房屋貸款年限分為20年(較常見)或30年,至於一般房貸還款方式,則可分為以下兩種:

本息平均攤還:
在利率不變的條件下,每月攤還本金與利息的總合固定,對於還款預算較易掌握。適合固定薪水、每月預算固定的上班族,是目前市面上較常見的還款方式。

本金平均攤還:
每月攤還之本金固定,但每月償付之利息則逐月遞減,由於期初還款金額較多,因此可節省較多的利息支出。適合手邊有現金較多的民眾或每月收入遠大於支出者。

首次購屋者為避免剛買屋造成負擔過大,可以向銀行申請寬限期1-2年,也就是說這1-2年間只要交利息,不需攤還本金。雖然可降低購屋初期的壓力,但也必須衡量自己寬限期後每月本利攤還的負擔是否過大喔!
 

Step4 選擇銀行:
瞭解了上述關於利息與各類房貸工具後,接下來就要挑選銀行了!挑選房貸銀行以服務熱忱、重視行員專業訓練、替客戶著想的優質銀行為先。此外,提醒你,各家銀行的房貸方案雖有差異,但實際核貸的內容還是依個人條件與房屋鑑價而定喔!建議可與2-3家銀行房貸業務詢問、討論,再依各業務提供的內容多方比較再做決定喔!
 

Step5 善用政府優惠方案減輕利息壓力:
除了銀行的房貸外,為了協助國民購屋,政府不定期也會提供優惠房貸方案。如果你符合青年首購條件或中低收入、弱勢家庭,不妨多善用政府優惠方案,減輕利息壓力,例如:「青年安心方案貸款」 。申辦房貸前可參考「政府優惠房貸」內容。
 

藉由以上五個步驟,就能逐項評估選擇最適合自己的房貸方案。此外,由於未來利率波動的可能性較大,提醒你,在申請貸款時,務必考量自身的還款能力,尤其是首購族,最好遵守「335原則」:準備3成自備款,每月房貸支出不超過家庭總收入的3分之1,房屋總價不超過家庭年收入的5倍,不但輕鬆成家,也能讓資金運用更充裕。如果貸款後,資金週轉真的出現問題,也不要輕易違約,最好趕快去跟銀行協調,例如延長還款期限,以減輕每月繳款負擔,避免房貸繳不出來、房屋被法拍的風險喔!


Comments powered by CComment

關於 House123

一直以來,我們成立的使命就是想集合買方的力量,透過我們,讓想買房子的人可以有更多資源,不管是「安居自住」或是「幸福收租」,讓買賣房子成為一個美好的人生經驗。歡迎好好運用我們,實現「安居樂業,財富自由」的夢想。

聯絡我們

關注我們