Step 4: 貸款 & 稅務

4-4) 買屋稅務試算與節稅小撇步

買房的稅務可以分為兩種,一種為:需要在過戶、交屋前繳清的稅費 (俗稱「完稅」),如:「契稅」、「印花稅」;另一種則為:持有房屋期間,每年要繳稅費,如:「房屋稅」、「地價稅」。乍聽之下,買房子衍生好多稅額,其實,買房子也有省稅的好處喔!小編為大家整理了相關的稅法規定,幫助會員們爭取最有利的節稅空間喔!

首先,我們先來了解相關稅務如何試算:

 

持有房屋期間,每年要繳稅費:

房屋稅:每年的 5 月 1 日至 5 月 31 日為繳交房屋稅的期間。房屋稅率依房屋的用途而異,一般住家的稅率為 1.2%,房屋稅的計算方式為:稅單上的「房屋公告現值」x 房屋稅率。

地價稅:
每年 8 月 31 日為地價稅「繳納基準日」,亦即以 8 月 31 日當天土地登記簿上所記載的土地所有權人為納稅義務人。和房屋稅一樣,地價稅也依使用用途而有差異。一般稅率為 10/1000,自用住宅稅率則有優惠,為 2/1000。地價稅的計算方式為:土地公告現值 (請參考稅單) x 地價稅率。

過戶、交屋前繳清的稅費:

契稅:
契稅是在房屋所有權移轉時所徵收的租稅,房屋所有權如因買賣、贈與、交換等原因而移轉,取得房屋所有權的人,就必須在契約成立之日起 30 日內,向房屋所在地之鄉鎮市公所申報繳納契稅。買房子要繳的契稅為:當年房屋評定現值 x 6%。提醒你:契稅的計算是用「房屋評定現值」而不是市價喔!由於屋齡會影響折舊,屋齡越舊,契稅越低喔!

印花稅:
和契稅一樣,印花稅也是在房屋所有權移轉時所徵收的租稅。印花稅的計算方式為:建物契價(請查閱建物買賣所有權移轉契約書,即「公契」) 和土地現值的 1/1000 計貼。

 

學會了如何試算買房子的相關稅率,接下來我們要來學習如何藉由買房子節省所得稅喔!

善用「自用住宅購屋借款利息扣除額」:

每年五月又到了所得稅申報的時候。如果你目前房子為自用,並有向金融機構辦理借款貸款,那麼,可以列舉扣除購屋借款利息,每年上限最高為 30 萬。每一申報戶以一屋為限,並以當年實際支付的該項利息支出,減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額,申報扣除。

 

申報條件:
符合「自用住宅」的條件。(所有權人或配偶、受扶養直系親屬於該地辦竣戶籍登記,且於出售前一年內無出租或供營業用之房屋)
以納稅義務人、配偶或受扶養親屬名義登記為其所有。

需檢附文件:
金融機構之借款利息單據正本
戶口名簿影本

範例:
王先生在 98 年支出的購屋貸款利息共 60 萬元,但他在銀行的利息收入有 20 萬元,在申報購屋借款利息時,需以 60 萬元減去 20 萬元,得到餘額 40 萬元,因為超過申報額度上限的 30 萬元,因此以 30 萬元作為「列舉扣除額」申報,乘以所得稅的邊際稅率,就是省下來的所得稅喔!

善用「重購自用住宅扣抵稅額」:
如果你有換屋的行為,只要你在完成移轉登記日起2年內,重購自用住宅之房屋,而且買價超過原出售價格(例如:以小換大、以舊換新),那麼你可以在重購自用住宅房屋完成移轉登記之年度,依法申請將原本繳的「財產交易所得稅」和「土地增值稅」退還。先購後售者,也有適用喔!

申報條件:
不論買進或賣出的兩間房屋皆須符合「自用住宅」的條件。(所有權人或配偶、受扶養直系親屬於該地辦竣戶籍登記,且於出售前一年內無出租或供營業用之房屋)
納稅義務人已將出售自用住宅之財產交易所得於出售年度之綜合所得稅申報繳納。 (原財產交易所得如已自財產交易損失中扣抵者不在此限。)
◎(如為房地合一舊制)購屋的價格必須高於出售的價格。
兩間房屋產權登記的時間必須在2年以內。
都巿土地最大適用面積是300平方公尺,約合90.75坪,非都巿土地最大適用面積是700平方公尺,約合211.75坪。
新買房屋的土地移轉現值總額,必須超過賣舊屋的移轉現值總額扣除所繳納土地增值稅後有餘額,才能申請土地增值稅退稅。且重購後5年內,都必須作自用住宅,有戶籍登記。不能改變用途、出租他人或遷出戶籍,也不可以移轉他人,否則會被追繳原退還的土地增值稅。

需檢附文件:
出售及重購年度之戶口名簿影本,證明出售及重購房屋是自用住宅。
重購及出售自用住宅房屋的買賣契約,或是檢附向地政機關辦理過戶的契約文件影本,及所有權狀影本,以證明重購價格高於出售價格,而且產權登記時間相距在2年以內。

範例:
陳先生在100年3月9日出售自用住宅房屋一棟,該房屋買進成本為400萬元,賣出價額為500萬元,繳納的土地增值稅和財產交易所得稅合計為20萬元。如陳先生在101年12月23日購買自用住宅房屋一棟,價額為550萬,如其他條件皆符合「自用住宅重購退稅」的要求,陳先生可申請退稅20萬元。

以上為買屋稅務試算與節稅小撇步,你學會了嗎?

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