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預售屋潛銷期，價格一定最便宜嗎？｜邱愛莉 House123
「邱愛莉 老師，請問預售屋剛開案，在潛銷期間，價格是不是比較便宜？如果這時候想要議價，要注意什麼？」
什麼是預售屋「潛銷期」？
許多建案在正式開賣前，會有一段「潛銷期」。有時「潛銷」是為了等「建照」下來（政府規定「建照」還沒下來之前不能銷售），有時是還在籌備（文宣、廣告、接待中心、樣品屋等），當然，有時是為了造勢（先收集有興趣名單,開賣時再一一通知來談）
不管是什麼原因，許多人常常會有一個印象，覺得「潛銷期」價格通常比較便宜。真的是這樣嗎？其實，這跟房市景氣有關。怎麼說呢？
不管是什麼原因，許多人常常會有一個印象，覺得「潛銷期」價格通常比較便宜。真的是這樣嗎？其實，這跟房市景氣有關。怎麼說呢？
房市景氣，影響預售屋「潛銷期」定價
房市熱絡時 ➞ 通常「潛銷期」價格比較便宜
房市冷清時 ➞ 「潛銷期」價格如賣不動，後面還有可能調降
當房市熱絡，通常「潛銷期」價格比較便宜，後面會逐步調高價格。如果遇到房市回檔，除了少數區域買氣熱絡外，大部分區域相對冷清。如果潛銷或開盤價格走不動，反而可能會調降價格。如果在開賣初期就進場的人，反而有可能買的比較高。
舉例來說，2016年時房價面臨修正，有同學去看台中預售屋，它的廣告戶是28坪（含車位）開價 868 萬。過了幾週，同樣坪數又開第二團，同樣坪數，價格變成 698 萬。雖然樓層戶別可能不同，但明顯的價格調幅也讓看屋的人很有感。
無獨有偶，2018年初，有朋友去看某一個新北市的預售案。潛銷時給的折扣價格是一坪 52 萬，開賣後四個月，目前給的價格約一坪 45 萬，也是經過市場反應調整後的價格。
「潛銷期」vs「餘屋出清期」，哪一個划算？
看到這裡，你可能想問：「如果對這個建案很有興趣，是否應該在代銷期間再去問一次價格，然後等最後他蓋好的時候（約 2 年後），再去確認它成屋的價格，來決定是否下手呢？」
其實，如果沒有特別挑戶別的話，可以等賣到最後餘屋的時候再去談一次。通常剩下最後個位數的時候，讓價空間最大。不過，也有可能在一路調整的過程中，全數賣完了，或是剩下格局、棟距、坪數比較不討喜的戶別。所以，也是得碰碰運氣囉！
「潛銷期」進場注意事項
1. 看屋時必問的四個問題
如果在潛銷期想要買，有哪些地方要特別注意呢？首先，可以詢問對方是建商還是代銷？是不是已經取得建照？預計開賣時間？以及預估開工的時間？
2. 有無「選戶」優勢
另外，既然是第一批挑的客戶，戶別可要好好選擇了。如果開案初期就買，卻還被建商的「保留戶」給層層限制，哪棟不能挑、哪些樓層沒有賣，那不妨再觀察一下，晚點再談。
3. 上網搜尋資料，觀察買氣
有時建商或代銷很會營造「熱銷」印象，別忘了還是要上網做功課！當建案討論熱度高時，除了可以從網友的討論中收集建案的優缺點，甚至還可以打聽到不同戶別、業務提供的價格，作為議價的參考。
下次看到建案「潛銷」，可別忘了上面的重點喔！
(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉，歡迎轉載，註明出處)
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