安居自住

中古屋 vs 新成屋 vs 預售屋,比一比!

 

不管是自住或投資,開始看屋前都會先過濾想找的物件類型,其中,最顯著的分類就是:中古屋、新成屋、預售屋。有些人會問,哪一個比較好?其實,每一種房子都有它的優缺點,如何選擇還是要看個人的需求。


中古屋

如果你想要公設低一點,屋況舊也沒關係,自己重新整理就好,這樣的話,中古屋就適合你的需求。

看屋時,除了要特別留意鄰居的素質和社區的管理外,如果是屋齡15年以上的中古屋,搬進去之前,最好把水電管線重新換過。這是因為以前的管線負荷量都較低,水管、糞管寬度比較小,電線的規格也比較舊,而現在的家電使用度高,最好全部換掉比較安全。如果有些中古屋強調屋主有重新裝潢過,記得多留意裝潢的前屋主是自住還是純投資。如果前屋主是投資客,而且買入後重新裝潢立刻又要出售,真的不建議大家接手,因為裝修的施工品質我們無法掌握,而前屋主裝潢的成本卻已加在房價裡,由我們買單。如果住進去後發現有問題,由於水電管線是裝潢裡的基礎工程,幾乎所有的裝潢都要都要重新打掉重做,得不償失。(這些物件的廣告標題通常號稱「設計師的家」,而且很巧的是,這些「設計師」都剛好要移民或到大陸工作…)


如果買的中古屋屋齡接近 30 年,要特別留意外牆防水做的好不好,因為混凝土的使用年限一般是 50~60 年,但如果外牆防水好,使用年限可以再加長,到 80 年、100 年都有可能。如果防水做的不好,甚至是海砂屋(氯離子含量太高),加速侵蝕鋼筋水泥,導致房子的使用年限變短,就糟糕了。


新成屋

如果你的預算足夠,想要房子屋齡新一點,希望有蓋好的成屋可以看,並且可以盡快入住,那麼新成屋就適合你的需求。

不過,現在的新成屋大多公設比較高,且單價較貴,有些行情甚至遠高於銀行的估價,因此貸款成數不理想。在買新成屋時,如果有建商跟你說他的房子就算你的工作和收入條件不錯,而且是首購,仍然只能貸到 7 成,別以為這是央行打房,而是因為他的售價遠高於銀行估價至少一成,才會導致銀行貸款成數不高,利息也不好談。所以買新成屋時一定要留意銀行的估價與貸款條件!


預售屋

如果你想要買房子,但沒有立即入住的需求,也不想要馬上揹房貸、支付利息。或是手上的現金只夠付總價的 10%~15%,不過,由於工作很穩定,定期還有獎金,想要透過買房子強迫自己儲蓄…知道你最適合哪一種房子嗎?Bingo!就是預售屋!

預售屋的挑選其實比中古屋和新成屋更難,因為看預售屋時,通常都還沒有蓋好(大部分甚至還沒有開工),所以看到的都只有 DM、接待中心電腦裡的 flash 和美美的樣品屋。因此購買預售屋除了要做好每一期分期付款款項的準備外,更要學習挑選好建商、好建案,並用合理的價格購買。


這三種房屋類型各有它的優缺點,也都有它的眉角。我有個好姐妹,只買預售屋,因為預售屋的分期付款很適合她強迫自己儲蓄,也多虧了預售屋,讓以前總是月光族的她開始有了不錯的積蓄。我有客戶只買新成屋,因為他喜歡房子新新的,而且眼見為憑,不用擔心搬進去後發現建材、面向、格局和想像有落差。也有朋友偏好中古屋,尤其是中古公寓,公設比低,坪數實在,同樣的使用坪數在低公設和低單價的前提下,總價幾乎是新大樓的一半。我個人特別偏好預售屋和中古屋,前者有分期付款和完工前的增值空間可期(但「議價」、「建案挑選」、「戶別挑選」特別重要),後者的 C/P 值高,只要屋況整理的好,住起來也很舒服。不管哪一種,最重要的還是你的需求喔!你喜歡哪一個呢?  

 

(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉,歡迎轉載,註明出處) 

 

 

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