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夫妻買房有學問!小心無法申請「重購退稅」!|邱愛莉 House123

 (本文作者為 House123 執行長 邱愛莉,歡迎轉載,註明出處)  
 
ㄧ、買房要買誰的名字
小倆口買房子,要買誰的名字,有時也是一門學問。有的先生為了「家庭和諧」,第一間房子先買太太的名字,等以後要換屋,再買自己的名字。也有的太太,為了表示「識大體」,剛新婚,總不好跟夫家要求第一間就登記自己名下,但到了第二間,為了「以示公平」便希望改買她的名字。不過,兩間房子各買不同人的名字,乍看之下很公平,輪流嘛!可是,稅的部分可就吃虧囉!尤其是自住的房子,可能因此少了「重購退稅」的優惠!怎麼說呢?
 
二、什麼是「重購退稅」?
「重購退稅」包含「財產交易所得稅/房地合一」、「土增稅」退稅
「重購退稅」是政府為了鼓勵自住族換屋所提供的稅賦優惠,包含「財產交易所得稅」和「土地增值稅」,只要符合自住、以小換大(房地合一上路前,新買的房子總價比出售的房子還要高才能退「財產交易所得稅」。房地合一上路後,新買的房子就算總價比出售的房子還要低,也能依比例退「房地合一稅」),不管是先買後賣,還是先賣後買,只要兩者時間差距在兩年內,都可以申請退稅。(相關條件可看這裡
「財產交易所得稅/房地合一」只要符合條件,都可以申請退稅
由於「重購退稅」包含了「財產交易所得稅」和「土地增值稅」。前者由於夫妻是一起申報,所以不管買進和出售的是先生還是太太的名字,只要符合條件,都可以申請退稅。
「土增稅」除了需符合其他相關條件,買進的新屋、賣出的舊屋還需要在同一個人名下才能申請
可是,針對 「土地增值稅」,可就必須是同一個人的名字了!也就是說,如果本來的房子是太太的名字,換屋時改買先生的名字,即使符合自住、以小換大、新房子持有自用滿五年以上等規定,還是不能申請「土地增值稅」退稅。
 
三、如何兼顧退稅需求與貸款申請?
看到這裡,腦筋動得快的你可能想問:「可是現在銀行管制個人負債比,在房貸還沒還完的情況下,用同一個人的名字要再買進新屋,不是很難貸款嗎?怎麼辦?」
善用夫妻可以互為「貸款人」、「登記人」,來符合退稅需求,並優化貸款條件
有趣的地方就在這裡。夫妻之間可以互為「貸款人」和「登記人」。也就是說,如果第一間房子買的是太太的名字,而且貸款人也是太太,那麼,如要先買後賣,為了可以適用「重購退稅」和避免「負債比」的限制,第二間房子可以買太太的名字(以太太為「登記人」),但「貸款人」是先生(房子買太太的名字,但貸款由先生揹)。因為房子是太太的,所以即使貸款人是先生,太太仍要當「保證人」和「擔保物提供人」,但是,由於先生名下沒有其他房貸,所以貸款仍然較寬裕(現在聰明的太太們應該知道如何做了吧?)
 
四、房地合一上路,退稅條件更彈性
以大換小、以小換大,都可以依比例申請「房地合一」退稅!
本來「重購退稅」僅限於以小換大以舊換新,也就是「新買的房子總價必須比出售的房子還要高」才可以申請,但是,在「房地合一」上路後,就算買進的房子總價較低,仍可以依「價格比例」申請「重購退稅」,這在實價課稅的稅制下,更是一個應該好好善用的稅賦優惠。

所以,下次跟另一半討論換屋計畫時,別忘了把「重購退稅」的條件考慮進去喔!   

(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉,歡迎轉載,註明出處)
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