安居自住

不同路段行情差很大!做好區域行情分析 ,房價省25%!

 

大家剛開始看屋,一定很容易對行情感到疑惑,尤其是開始查詢實價登錄後,會發現明明都在同一個生活圈,相似的屋齡和樓層,為什麼有成交每坪 30 萬的,也有成交每坪 35 萬的?這是因為成交行情,其實是一個價格區間,從來就不是一個固定的價格,只是我們可以從中計算「均價」(建物每坪的平均單價)。就算在同一個生活圈,不同的路段、不同的巷弄就是會有不同的行情,所以在分析行情時一定要特別細心才行。


對於剛開始看房子的朋友,我個人認為最好的方式就是直搗黃龍-實際走訪仲介門市,表明你剛開始在找這一帶的房子,對行情還不熟,問他們有沒有地圖,可否跟你說明一下這附近的區域行情。如果你遇到的仲介夠專業,就會將區域分成許多小區域,針對不同的小區域分別分析行情給你聽。


以我熟悉的台北市內湖東湖為例,東湖可以簡單分為以下幾個區域,每一小區的行情都有很大的差異:葫洲捷運站附近的內湖二期重劃區(成功路五段和康寧路三段路口東北側)、明湖國小、明湖國中一帶(康寧路三段)、東湖路一帶(東湖路上的門牌號碼越小的,表示越靠近康寧路三段,行情越高。如果是巷弄裡的房子,則和巷弄位置與巷弄寬窄有關)、康樂街(康樂街 85 巷前,較接近東湖國小,行情比較高;康樂街 85 巷後,較靠近東湖國中,因為離東湖捷運站比較遠,行情略低一些)、五分街、安康路(菜市場街,離東湖捷運站很近,但因為菜市場的環境比較亂,白天早市較為喧囂吵雜,行情則依是否位於市場裡面而異)。

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熟悉每個路段的行情有個好處,一樣都是東湖捷運站附近,如果仲介今天通知我有間在康寧路三段的公寓,屋主急售,每坪只要 35 萬就賣,我一定馬上去看,如看過 OK 我馬上就用每坪 32 萬下斡旋,再視議價情況加價。反之,如果那間公寓是在康樂街頭,我可能會談到 30 萬、甚至 28 萬以下才會考慮買,價格馬上差25%。仲介可能告訴我,東湖捷運站附近的平均行情是 40 萬,這一間只要 35 萬,很便宜…他說的平均行情 40 萬可能是對的,可是那是捷運站附近街廓漂亮路段的成交價,和狹小巷弄間的物件行情可是差很多喔!如果不是對區域行情有全盤的認識,我一定不敢這麼快做決定,也容易被仲介誤導。


除了說明你詢問的小區域之外,仲介可能還會跟你分析大區域的區域行情。經過仲介的介紹,我將內湖分為以下幾區:正內湖(捷運西湖站、港墘站、文德站、內湖站、大湖公園站)、東湖(捷運葫洲站、東湖站)、內科園區(瑞光路一帶,目前無捷運站)、內湖四期重劃區(民權東路六段一帶)、內湖五期重劃區(行善路一帶)。光每一區又可以針對不同的路段分析不同的區域行情。如果你有興趣,就可以針對每一區找 3~4 位仲介,請他們用地圖分析給你聽,聽完十幾個仲介分析完再將資料整合一下,你也變成超級「內湖通」了!


除了利用地圖針對路段來做區域行情分析之外,如果你看的房子是較新的重劃區,大部份的社區都有建案名字。由於每個社區的特色不同,公設設計(有的社區有游泳池、健身房、閱覽室,有的社區雖然公設比亦近 30 %,但是公共設施卻很少)、屋齡、建材、管理等也都各有特色,所以行情各有不同。如果你喜歡重劃區的房子,一樣可以善用仲介提供的地圖,地圖上上通常會標明每一個社區的位置,再上網 google 看一下每個建案的屋齡、公設比、公共設施、戶數等,也可以針對每個社區挑 1~2 間待售的物件約看,篩選完之後大約只會剩下幾個社區符合你喜歡的條件,當這些社區有釋出物件時,你就可以好好考慮是否要購入。


每當我研究一個新區域時,總是會用這樣的方法土法煉鋼一次。我會花個周末挑 10 幾個物件看,回來再上網查行情、做功課,尤其現在又有實價登錄可以查詢,非常方便,然後再挑其他的物件繼續看。


以台北市的南港經貿園區重劃區為例,我可以比照仲介提供的地圖,並 google 所有社區的地址、屋齡、建商、坪數、公設比、戶數等整理成一張表,再從中挑選符合我坪數需求的所有社區看一輪。就連研究台中七期重劃區、高雄美術館特區,我也比照這樣的方式做一次。你問我:「這樣不是很花時間嗎?」是阿!是很花時間,可是,一間房子少則數百萬,高則數千萬,不值得我們花這些時間嗎?


至於資料要怎麼取得,基本上當你有了清楚標示的地圖,多跟幾個仲介聊天,加上 google 大師的幫忙,一定都找的到。許多直營和加盟仲介都不乏專業又用心的經紀人,由於仲介深耕當地區域,對於路段行情相當熟悉,請教他們也是一個很好的方式,又可以培養你跟房仲成為好朋友,一舉兩得!當你對區域行情有更完整的認識,有便宜的好物件出現時,你會更有信心,適時掌握機會! 

 

(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉,歡迎轉載,註明出處) 

 

 

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