安居自住

預售屋增值術 3:預售屋交易安全

 

前幾天看到一則新聞,台中有家建商在交屋前捲款潛逃,把住戶的錢全 A 走了,公司員工人去樓空,更糟糕的是,建商和買方交易並沒有簽訂履約保證, 28 戶受害屋主,錢賠了,房子恐怕也拿不到產權...


許多對預售屋有興趣的人最常問的問題之一就是:「買預售屋會不會有風險?如果建商倒了或跑掉怎麼辦?」的確,買預售屋時每一戶的房地產權尚未出來,沒有權狀、謄本,也無法進行過戶,買方擁有的只有一本與建商的合約,如果款項繳了建商卻無法如期交屋怎麼辦?在過去的法規較不嚴謹的情況下,買賣預售屋相關的爭議層出不窮,許多預售屋打著低自備款的招牌,結果蓋到一半建商倒了,房子變成所謂的「爛尾樓」,買方求助無門。後來隨著法規的修訂,包含履保、預售屋買賣定型化契約內容的規範,使得買賣預售屋保障更為周全。


以下是購買預售屋一定要注意的交易安全事項:


預售屋履約保證機制

自 2011 年 5 月起,政府強制規定建商銷售預售屋時,須事先與第 3 方簽訂合約,利用專款專用,或擔保的方式來保障買方權益。此第三方單位常見的有銀行機構、履約保證公司,提供「價金返還之保證」(若建商倒閉無法交屋,將由該機構返還消費者已繳納之價金)。也有可能由其它建商同業或公會負責連帶擔保,如建商倒閉則由其它建商負責完成興建,以避免消費者空有合約書,卻求助無門的狀況。


不過,提醒一下大家:許多履保或信託專戶只能確保「專款專用」,建商仍可從中提領建造需要的金額。這也是為什麼許多建商倒閉時,專戶內的錢不夠支付已購戶退款金額的原因。所以,選擇一個可信賴的建商,還是最重要的。


另外,預售屋的履約保證雖然保障交易安全,但並不保證房屋無瑕疵喔!所以購買和交屋時仍要謹慎小心,合約必須仔細閱讀,如建商有違約事宜,則可依合約行使權利,只要未完成點交,建商則無法取得履保專戶裡的價金,更有甚者,有些合約會約定,如建商違約情事嚴重,買方依約得解除合約,賣方應將所收之款項加倍返還予買方。 


5 天的契約審閱期間

為了保障消費者的權益,凡跟建商或代銷簽立契約,不管是新成屋或預售屋,都可享有至少 5 天的「合約審閱權」,只要在審閱期間反悔不買,建商、代銷必須全數歸還你已經支付的所有價款,包含訂金、保留金、簽約款等,不可以任何理由扣除手續費、佣金等費用。不過,如果你以信用卡支付以上價款,而建商、代銷已經跟信用卡公司請款,則信用卡公司會跟建商、代銷收取 2% ~ 3% 不等的手續費,即使你事後退訂,此手續費仍已產生,建商、代銷僅能歸還扣除手續費的金額。如你有顧慮,可以請建商、代銷於合約審閱期後再跟信用卡公司請款。

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預售屋買賣定型化契約內容的規範

對於預售屋的合約內容,內政部有規範「預售屋定型化契約應記載及不得記載事項」,以下為預售屋買賣定型化契約不得記載事項的注意事項:

1. 不得約定廣告僅供參考:由於預售屋銷售時通常會提供 DM 或 flash 影片等文宣資料,於簽約後,可要求建商或代銷提供整套完整的資料,並於交屋於一一點交。由於廣告可視為合約的延伸,內政部規定建商不得於合約中另文約定「廣告僅供參考」,如合約有此項條文則因牴觸法規而失效。

2. 出售標的不得包括未經依法領有建造執照的夾層設計或夾層空間面積:由於夾層坪數於權狀中並無登記,且不符合建築法規,因此舉凡夾層設計或面積皆不可出現在合約中。

3. 不得使用未經明確定義的「使用面積」、「受益面積」、「銷售面積」等名詞:這種情況最常出現在有挑高,有空間施做夾層、樓中樓的建案中。內政部規定,預售屋合約中不得出現這些定義不清的名詞資訊,避免混淆消費者。

4. 不得約定買方須繳回原買賣契約書:由於預售屋契約書規範了買賣雙方的權利義務,如日後有所爭議,更是爭議據以處理的依據,所以建商不得約定買方須繳回原買賣契約書。

5. 不得約定請求超過《民法》第 205 條所訂 20% 年利率的利息。

6. 不得有其他違反法律強制或禁止規定的約定。


除了不得記載的事項外,內政部亦規範了預售屋買賣定型化契約應記載內容,須特別留意以下幾點:

1. 契約審閱期:應載明審閱期間,且不得少於 5 天。

2. 房地標示及停車位規格:土地與房屋座落處都應清楚標示,停車位性質、規格與大小等資訊也要標明。

3. 標明房屋內各項面積與其售價:明訂主建物、附屬建物及共有部分,應分別列明面積、售價、主建物面積占本房屋登記總面積的比例。此外,雨遮可登記坪數,但在合約中不得計價(內政部雖規定雨遮不得計價,但建商、代銷在實務上僅是將雨遮的價格轉價到總價上,總價不變,只是在合約中將總價攤到其他主建物、陽台、公設等坪數中去計算每坪單價。因此此規定對於實際建商、代銷銷售時的約束力有限。)

4. 房屋面積誤差,價款應找補:由於預售屋在銷售時僅在規劃階段,實際蓋好後在辦裡竣工、權狀、謄本登記時,仍須實際丈量主建物、附屬建物、共有部分攤分坪數,因此常出現實際交屋坪數與預售屋簽約坪數有落差的情形。過去內政部規定,「房屋面積誤差在 1% 內互不找補」,在 100 年 5 月修正為「有誤差就依超出或不足的坪數依比例互相找補」。如果主建物或房屋登記總面積誤差不足超過 3% 部分時,買方得解除契約,如實際交屋面積多於預售屋合約面積時,買方最高僅需支付建商 2% 的房地總價,對買方較有利。

5. 逾期付款時處理方式:由於買方有按期繳款的義務,預售屋合約上會規定買方遲延繳款的利息。過去內政部規定以「萬分之 5 單利計算」,於 100 年 5 月調降為「萬分之 2 單利計算」,對買方較有利。

6. 履約保證機制:合約中須明訂建商採用何種履保方式,如透過履保、銀行信託專款專用方式,或由其它建商、公會提供連帶擔保。

7. 換約手續費:行政院預售屋買賣合約範本中,約定換約手續費不得超過房價千分之一,部分建商對於直系血親及配偶更名不收取手續費,不過以 1 次為限。坊間有部分建商針對換約要求繳千分之三甚至千分之十以上的手續費,因與行政院規定牴觸失效,仍以千分之一為手續費上限。

 

有否請領建照

由於建商必須取得建照後才能開始動工,也才能開始銷售預售屋,因此,在購買預售屋時須特別注意建商是否已取得建照,尤其是規模較小或自地自建的小建商。如有需要,可以上各縣市政府建管處的網站輸入建商提供的建照號碼查詢。

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(照片由 棟樑‧Harry‧黃基峰‧Taiwan 創用 CC 授權)

 

土地和建物契約分開

簽約時,要注意合約包含土地與建物,且座落位置與坪數清楚,避免日後產權過戶糾紛。通常預售屋簽約會有兩個部份:土地契約和建物契約,有些分成兩本,就算是合成一本也會分開簽喔!


建商蓋房子,有時是自地自建,有時是和地主合建。有些學者建議如果建商是和地主合建,買方簽約時最好和地主簽立土地買賣契約及與建商簽立房屋買賣契約,如無法以免日後建商和地主一旦發生合建糾紛時,拿不到土地產權。由於在實務上,地主已和建商簽約,通常不會出面再與買方簽約,所以,只要確保有使用履約保證服務,如日後產權過戶有問題,則可取回所有已支付的價金即可。

 

交屋期限違約規定

由於購買預售屋時,距離交屋日還很久,因此簽約時應詳細註明開工日期、完工期限與交屋日期,並詳細閱讀如建商延遲交屋的罰款條件,與如建商遲遲不交屋,買方可否無條件解除契約,以保障自身的權益。

 

完工後的管理維護及保固期限

建案完成交屋後,建商會召開第一次「區分所有權人大會」,輔導成立住戶委員會,並事先預估每月的管理費用。有些建商還會提供 1~3 年的管理維護,之後再轉交給管委會決定後續的管理方式,並重新評估管理費用。此外,合約上也要注意建商對於房屋交屋後,是否有保固期限及其範圍,一般常見的保固為:結構部分保固 15 年,固定建材及設備部分保固 1 年。


一間預售屋的自備款少則幾十萬,大則上百萬,而且自備款高達數百萬甚至上千萬的預售屋建案也真的不少。如真的遇到交易糾紛,不僅原先付出的金錢可能拿不回來,全家人隨著交屋日期接近而越來越期待的心情也頓時被烏雲籠罩。所以,事先的注意事項雖然麻煩,卻輕忽不得。此外,選擇有口碑、成立時間較久、建案實績較多的建商也很重要,選擇有信用的建商,搭配交易安全制度,讓預售屋的交易安全受到保障。

 


新聞原文:1500萬買房 訂年前交屋、建商卻落跑! TVBS 廖容瑩–  2014 年 1 月 26 日 下午 5 : 16


原本要趕在過年前,入住新家,沒想到碰上惡質建商,到了準備辦理產權移轉階段,建設公司、員工,通通人去樓空,房子看的到卻不是自己的; 28 戶受害屋主,有人是付現金買房,最慘的一戶,付了1500萬;貸款戶也擔心,因為已付款項至少 500 萬,透過法律途徑,建商不出面,消保官介入了解,發現當時建商和買方交易並沒有簽訂履約保證,28戶屋主,錢賠了,房子恐怕也拿不到產權。


受害屋主:「很可惡,每一個都很可惡,每一個都是惡意的。」


看著已經完工 8 成的店面,陳太太好生氣,當清潔工,辛苦一輩子,買到的第一間房,現在卻看的到住不到。受害屋主:「已付 1560 萬。」記者:「全部都付了?」受害屋主:「對啊,全拿走了。」


當時急著入住, 1500 萬房屋款,現金一次付清;原本以為下半輩子,可以當包租婆,收租過日子,但交屋前,建商落跑,什麼都沒了,欲哭無淚的,還有她,幫新婚的兒子媳婦買新房,原本打算農曆過年前,就要入住。


受害屋主:「原本想說今年過年就可以在這裡住,原本很開心的。」


28 戶受害屋主,幾乎都是第一次買房,當時預售屋合約書有,工程款付款證明,也都有開立收據,但消保官了解後發現,建商和買方交易,沒有簽訂履約保證。


台中市消保官康馨壬:「建商根本沒有,將購屋者的款項,存進所謂的履約保證專戶,所以求償上,會比較困難。」


受害屋主:「有跟他要 (履約保證) 啊,可是他都一直跟我們說,有在辦啊。」


來到建商登記的公司地址,已經人去樓空,而且消保官也說,同一家建商,去年才因為另一起大樓建案、資金問題周轉不靈,就有超過 400 戶延遲交屋,最後由銀行承接、解決,現在又有住戶受害,不排除是惡意落跑,將透過金管會,從建商的資產調查著手,若是名下資產足以抵押給願意負責的銀行,受害屋主,就有可能拿回屬於他們的房子。  

 

(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉,歡迎轉載,註明出處) 

 

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