安居自住

想貸8成,這些房子千萬別買!

 (本文作者為 House123 執行長 邱愛莉,歡迎轉載,註明出處) 


自從去年 3 月央行降息以來,房貸利率鐵板價降為 1.31%。很多人想趁現在低利,買一個適合的家,加上看到很多新聞分享貸款成數可以到8成、85成,如果只需要準備少少的頭期款就更好了!不過,不是每個房子都順利貸款 8 成、85 成喔!哪些房子的貸款成數可能會打折呢? 

 
一、非市中心、屋齡老的房子
大家知道台灣有將近 47% 的房子屋齡超過 30 年,尤其以台北市比例最高。老房子的優點是價格相對便宜,而且因為公設比低,所以使用坪數比較實在。不過,在貸款的時候,如果屋齡太高,接近或超過 40 年,尤其是加強磚造的房子,除非地點很好,不然貸款成數可能就會被砍,甚至有些銀行可能不承作貸款。
大家可能好奇,為什麼市中心、屋齡高的房子銀行就願意貸款呢?
房地產=房子+土地,當屋齡越老,地段就越重要
首先,大家知道,「房地產」就是「房子」 + 「土地」,辦房貸時,是「房子」和「土地」 一起幫我們的貸款作擔保,當「房子」的「殘餘價值」隨著屋齡升高,在銀行的認定裡相對低時,就回歸到「土地」的價值,所以,對於屋齡老的房子,「地段」非常重要。
另一個原因是:都會區的房子就算屋齡高,買賣還是相對熱絡,對銀行來說,擔保價值比較高。
所以,如果你想買的房子屋齡在 30 年以上,甚至接近或超過 40 年,除非地點很好,不然,最好還是先問一下銀行貸款條件再出價,會比較安全喔!
 
二、非市中心的小套房
每家銀行對於「套房」的定義不一定相同,貸款條件也不同!
我們之前分享過一個影片:銀行對於「套房」的認定標準通常分兩種:有的銀行認為「建物權狀坪數」 (不含車位)< 15 坪 就算是「套房」,有的銀行則認為「主建物 + 附屬建物(如:陽台)」< 12 坪就是他們定義的「套房」。
對於「套房」的貸款,有些銀行不承作,或最高只有 5-6 成,但也有銀行,如果地點夠好的話,還是有機會貸到 8 成!
如果貸款成數不足,在交屋之前,中間不夠的金額必須用「現金」
很多人選擇小坪數套房的原因是因為預算考量,不過,如果你買的套房貸款只能 6 成的話,就算你買的是 10 坪的小套房,但因為只能貸款 6 成,你要準備的頭期款,其實跟正常 20 坪的兩房、貸款 8 成是一樣的。如果簽約前,本來希望可以貸 8 成,最後發現只能貸 6 成,在交屋之前,中間不夠的那 2 成就要用「現金」補足,不然,就會面臨違約、所有繳的錢可能都會被沒收的風險。
所以,在看小坪數的套房時,最好先問好貸款條件再決定!
 
三、工業住宅
所謂的「工業住宅」就是土地使用分區是「工業用」,但卻拿來當住家使用,這個就是「工業住宅」。
「工業住宅」有違規使用的風險,連帶影響貸款條件
「工業住宅」的價格通常是附近住宅的 7 成,不過,雖然它比較便宜,但是因為是違規使用,所以很多銀行不承作貸款,或是貸款成數也只能 6-7 成,如果你真的要買工業住宅,要記得抓高一點的頭期款,而且未來在賣的時候,買方一樣會面臨相同的問題喔!
 
四、地上權
剛剛我們說「房地產」= 「房子」+「土地」。一般的產權是「房子」和「土地」都是我們自己的,就算是公寓或大樓,「土地」也都會有持份。
而「地上權」指的就是:土地的產權是別人的,只是讓上面的房子設定「地上權」,除了付「權利金」之外,每年還要付「地租」給地主。
「地上權」分成:有建物「產權」、「使用權」兩種,兩種貸款條件不同,但每年都要付「地租」給地主,且有期限限制!
「地上權」分成兩種:一種是雖然「土地」是地主的,但至少「房子」是買方的。買方有「房子」的權狀,像是:信義計畫區有名的「台北花園」,這種的「地上權」物件,銀行雖然貸款成數通常 6-7 成,但至少還能貸款。
另一種「地上權」則是:不只「土地」是地主的,連「房子」都是建商的,買方只有房子的「使用權」。像是:台北的「京站」、「華固新天地」都是。所以在貸款的時候,建商再轉貸給買方。除了貸款成數 5-7 成之外,利率還會變高,一般房貸 1.3-1.5%,建商再轉貸給買方通常要 2.5% 以上。
上面兩種不管是哪一種,每年都要繳地租,而且地租越來越高。像剛剛說的「台北花園」,從 2003 年交屋到現在,地租漲了 2.5 倍。每年光地租就要繳 120-140 萬。
「地上權」都有期限,所以不管「房子」是「產權」還是「使用權」,時間到了都要跟地主重談,非常麻煩!要買之前一定要想清楚!
 
五、周圍有重大嫌惡設施
之前曾跟大家分享過「嫌惡設施」,「嫌惡設施」除了影響房價和生活品質之外,也會影響貸款條件喔!
「嫌惡設施」有分種類,影響估價、或銀行承作意願和貸款成數
小的「嫌惡設施」,像是:宮廟、電箱、電塔,這個雖然也是「嫌惡設施」,但都還是找得到銀行可以用正常貸款成數做,只是估價會比較低,所以買的價格要保守一點。
但是,有一些比較大的「嫌惡設施」,像是:福地、殯儀館,很多銀行會把區域劃分成 A 區、B 區,福地或殯儀館附近可能就會被劃為 B 區,如果 A 區最高可以 8 成,B 區就只能 7 成,貸款成數會打折,也要特別注意一下!
 
六、其他特殊產品
「投資置產」物件比一般「住家」物件貸款成數低!
除了剛剛說的房子之外,有些特殊產品的貸款成數也會比一般住家低。例如:店面、隔好套房的房子...等。這種投資置產的產品,成數一般只有 6-7 成,在買的時候也會需要高一點的自備款。
說到這裡你可能想說:「反正我不買套房、不買店面、不買工業住宅或地上權,我買的是正常住家、兩房兩廳或三房兩廳,應該安全了吧?!」

錯!還有第七種!
 
七、買太貴
銀行以「銀行估價」和「成交價」取其低計算貸款成數,買太貴會降低貸款成數!
銀行在算貸款成數的時候,是用「銀行估價」和「成交價」取其低,來計算貸款成數。例如:如果銀行認為估價只有 1000 萬的價值,但是你買了 1200 萬,這時候,就算他可以貸款的成數是 8 成,也只能貸給你  1000 萬 x 8 成 = 800 萬,相當於買價 1200 萬的 7 成不到!
這個也可能發生在買了預售屋之後,如果房價跌,導致於交屋時,銀行估不到之前買的價格,就變成貸款成數不足,要用現金一次補足。

所以我常說,「地點」和「價格」對於房子來說非常重要!買房子一定要做功課!

除了上面說的 7 種可能讓你貸款成數降低的房子之外,個人的「信用」和多詢問幾家銀行也很重要,可以參考「信用基本功」、和之前直播分享過的「521 技巧」喔! 

(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉,歡迎轉載,註明出處) 

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