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買捷運共構宅，千萬別忽略這些重點！
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相關影片：「商業用地」可以買來做「住宅」嗎？
ㄧ、捷運共構宅的種類：「分構」宅vs「共構」宅
「捷運」在雙北，幾乎是「房價」的保證，大家都喜歡離捷運越近越好，上班、平常出門，都非常方便。那，如果乾脆住在捷運....樓上呢？如果想買「捷運共構宅」要注意什麼？
在回答這個問題之前，我們先來定義一下：什麼是「捷運共構宅」？
一般的「捷運聯合開發案」，依照「房子和捷運的『結構體』是不是連在一起」，可以分成：「分構」和「共構」兩種：
「分構」宅
所謂「分構」，顧名思義，就是：房子和捷運，分別獨立，社區出入口在捷運某一個出口旁邊，像辛亥站「敦南捷境」、小碧潭站的「美河市」都是屬於「分構」。
（屬於小碧潭站捷運「分構」的「美河市」。圖片來源：中時）
「共構」宅
而所謂「共構」，指的就是：房子和捷運的結構體，直接連在一起，像永春站的「EAT」、公館站的「戀戀台大」這些，都是屬於「共構」。
（屬於永春站捷運「共構」的「EAT」）
今天這篇文章，主要討論的就是：房子和捷運的結構體，直接連在一起的「共構宅」喔！
二、「捷運共構宅」的注意事項
買「捷運共構宅」，有幾個優點：首先，它的交通機能很方便！這是當然的，因為「到站就到家」！有比這個更方便的嗎？此外，因為交通方便，所以「捷運共構宅」通常蠻保值的！
不過，如果想買「捷運共構宅」，有一些注意事項一定要小心喔！
1. 要特別注意「建物用途」：
很多共構宅的中低樓層，登記是辦公室或一般事務所。如果你買來當「住宅」使用，可能就會發生我之前影片提過的「時事題」，會有「違規使用」的風險，所以一定要先確定你買的這一戶的建物用途是「住家用」。
2. 社區戶數和隔音問題：
捷運共構宅，通常戶數都很多，而且很多都是小坪數。例如：南勢角站的「南方之星」，共有 1175 戶；新埔站的「新巨蛋」，共有 1574 戶。因為戶數多，加上載重的關係，如果分戶的隔間牆用的是輕質隔音，隔音就會比較差，鄰居間或梯廳出入的聲音會互相干擾，影響生活品質。
另外，有些低樓層因為做商業空間使用，有社區就租給「健身房」。所以看屋的時候，可以挑一個住戶通常都回到家的時間，樓下商業空間也有營業的時間（例如：平日晚上），看屋時留意一下隔音效果，看看是不是可以接受喔！
3. 社區管理品質：
這個也和社區戶數有關。由於許多捷運共構建案的戶數多，很多小坪數都出租給房客，甚至中低樓層被規劃為辦公室，導致社區出入比較複雜，這時候，社區的管理就變得很重要。看屋的時候，可以注意一下管理員是不是都有針對訪客做管理，還是講說要去哪一樓，不用換證他也可以幫你感應，讓你上去。
4. 建商施工品質：
雖然都是「捷運共構宅」，不過，每個案子都是捷運局和不同建商合作的。不同的建商、搭配不同的營造廠，品質好壞還是有差。舉例來說：大安森林公園站的捷運共構建案「勤美璞真」，建設公司是「璞真建設」，營造廠是「大陸工程」，因為建設公司和營造廠的品牌，加上大安森林公園的地點、和僅有 62 戶，所以，雖然規劃的都是 100 坪的大坪數，房價平均還是都在每坪 200 萬以上。所以建商和營造廠的口碑、施工的品質、產品的規劃，還是很重要的！
（大安森林公園捷運共構的「勤美璞真」。圖片來源：好房News）
5. 留意捷運局標售的資訊：
雖然大部分的「捷運共構宅」通常蠻保值的，不過，一開始剛蓋好的時候，因為是「聯合開發」的關係，有一部分房子是建商的，由建商銷售，另外一部分房子，是捷運局的，由捷運局標售。有時因為房市不好，或像有些案子遇到一些開發弊案的糾紛，導致捷運局標售情況不理想，價格還是有可能會跌喔！這時候，通常需要經過一段時間後回穩，社區行情才有可能再慢慢起來。所以，如果你想買捷運共構宅，也可以觀察一下房市景氣，並留意捷運局標售的資訊！在評估時，也要跟附近的其他社區行情做比較，避免買貴喔！
以上就是買「捷運共構宅」的注意事項，你學會了嗎？
(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉，歡迎轉載，註明出處)
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