- 安居自住
房貸利息可以扣抵哪些稅？一次搞懂！｜邱愛莉 House123
文章目錄
(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉，歡迎轉載，註明出處)
又到了報稅的季節，每年到了這個時候，常常會被問到幾個問題：「聽說房貸利息可以抵稅，可是我在電腦報稅的時候跳出一個視窗，說我戶籍沒有設在裡面，所以不能抵稅？」也有收租的朋友問我：「我房子有出租，我想乖乖報稅，但不確定房貸利息可不可以抵稅？是不是一樣必須將戶籍遷進去才可以申報？」如果你也搞得一頭霧水，這篇文章就是為你而寫的喔！
房貸利息的確可以抵稅，不過，要看你是要抵什麼稅，分成一般的「個人綜合所得稅」和「租賃所得稅」，各有不同的條件喔！
一、「個人綜合所得稅」抵稅
每年報稅時，「個人綜合所得稅」可以選擇使用政府規定的「標準扣除額」（以2016年的所得申報為例，單身者可扣除 90,000 元；有配偶者可扣除 180,000 元），扣掉免稅額、扣除額之後的所得才需繳稅。不過，如果你去年年度有保費（每人每年以 24,000 為限）、醫藥費、捐款（除非捐贈單位是政府，不然每人每年以綜合所得總額 20 %為限）、房貸利息（每戶以 300,000 為限）等支出，且金額金額合計超過「標準扣除額」規定的金額，那麼通常就會使用「列舉扣除額」來降低所得稅負擔。
不過，要用房貸利息來抵稅，需要符合一些條件喔！
(1) 房屋必須是自己、配偶或受撫養親屬所有：
有些時候貸款人和所有權人不是同一個人（例如：房子是太太的，但貸款人是先生，所以貸款利息是先生付的）不過，只要房子是自己、配偶或受撫養親屬所有，這一個條件就過關囉！
(2) 本人、配偶或直系親屬的戶籍有設籍在該房子裡面：
注意喔！這裡指的是去年的戶籍，如果今年才遷入，那去年的貸款利息就不能列舉當扣除額了！
(3) 房屋於去年整年無出租或營業：
如果有出租或設立公司，就不符合條件囉！
(4) 每一申報戶以一屋為限：
如自己和配偶或受撫養親屬有超過兩戶以上，就算符合上面的條件，也只能選其中一間的房貸利息來扣抵喔！
(5) 以當年實際支付的該項利息支出，減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額申報，上限為30萬元：
例如，如果在去年度支付的購屋貸款利息共 50 萬元，但在銀行的利息收入有 10 萬元，在申報購屋借款利息時，50 萬元減去 10 萬元，餘額為 40 萬元，由於已超過申報額度上限的 30 萬元，因此只能以 30 萬元作為扣除額來申報；如果餘額在 30 萬以內，則以實際的金額申報。
注意！上面的這些條件是指以「房貸利息」來扣抵「個人綜合所得稅」。一般來說，如果是自住的房子，通常戶籍會設籍在裡面，且不會有出租或營業，所以，可以用來當「列舉扣除額」來節稅。不過，如果是出租的房子，可就不行囉！不僅不符合上述第三點條件，而且非常不建議大家把戶籍設籍在供出租的房子內（攸關財產安全，未來再寫一篇給大家）所以，連上述的第二點條件也不符合。不過，如果租金要報稅的話，出租用的房子的房貸利息就可以用來節省「租賃所得稅」囉！
二、「租賃所得稅」抵稅
如果房子有出租，依法房東應該申報租賃所得。計算方式有兩種：一種是不須任何證明文件，一律以當年度房屋租金收入的 43%列為「必要費用」（因為政府考量大家出租房子，會有折舊、維修等，但土地出租的收入，只能扣除當年度已繳的地價稅，不得扣除 43%的必要費用）不過，如果如果實際發生的費用高於當年度房屋租金收入的 43%，就可以用列舉的喔！包含：房屋折舊、修膳費、地價稅、房屋稅、火險費、地震險、和該房子的貸款利息，通通可以列舉而從租金中扣除，這時候貸款利息可就沒有 30 萬的上限了，而且因為是出租的房子，所以戶籍不需設籍在裡面，所以只要以當年度實際已繳納的房貸利息來計算即可。
例如：某出租房屋的租金所得為 36 萬，房貸利息繳了 18 萬，修膳費、地價稅、房屋稅、火險費、地震險等共花了 2 萬，因為 18 萬 + 2 萬 = 20 萬，比租金收入的 43%（36 萬 x 43% = 15.48 萬）還高，所以可以用列舉的費用 20 萬來計算，租賃的課稅所得 = 36 萬 - 20 萬 = 16 萬，再將其併入個人綜合所得稅中，看個人的邊際稅率是 5%、12%、20%、30%、40%、45%，即為應繳的稅額（例如：如果稅率是 12%，則應繳稅額 ＝ 16 萬 x 12% = 1.92 萬）
報稅時，房貸利息可不可以扣抵，希望大家已經學會囉！
(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉，歡迎轉載，註明出處)
你可能還喜歡：
Comments powered by CComment