- 幸福收租
房客是公司行號，租金要報稅應該怎麼計算？｜邱愛莉 House123
文章目錄
(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉，歡迎轉載，註明出處)
學員發問：「愛莉老師，如果房客希望以公司名義承租房子，且需要報稅，請問稅的部分應該如何計算？謝謝！」
租賃合約上，承租方是「法人」和「自然人」有不同的規定。如果房客是公司行號（法人），那麼，在費用部分要特別留意「租賃所得稅」和「二代健保」：
一、租賃所得稅
當房客是公司行號（將房租租金列為公司的費用項目），且每次給付的租金超過台幣 2 萬元，依照規定，房客每個月需幫房東預先扣繳 10% 的租賃所得稅。
由於每年1月，公司會出「扣繳憑單」給房東，房東於五月申報年度「個人綜合所得」時，再依照個人所得稅稅率計算實際課稅金額，扣掉已經預先扣繳的10%租賃所得稅，多退少補。
課稅金額的部分，有兩種算法：
a. 可以依「租金金額」扣掉列舉的相關費用（如：房屋折舊、修膳費、地價稅、房屋稅、產險保費、房貸利息..等）後，再乘以「個人所得稅率」（5%, 12%, 20%, 30%, 40% 或 45%）計算課稅金額
b. 直接以政府規定的 43% 作為租金的「必要費用」，以「租金金額」x (1-43%) 計算所得，再看個人所得稅率（一樣 5%, 12%, 20%, 30%, 40% 或 45%）計算。
如果課稅金額小於房客已經預繳的租賃所得稅，那麼房東還可以退稅。
如果課稅金額大於房客已經預繳的租賃所得稅，房東則需要補稅。
二、二代健保
舉凡房客是公司行號，且每次給付的租金超過台幣 2 萬元，還需要繳交 2.11% 的「二代健保」費喔！（二代健保原1.91%，自110/1/1起改為2.11%）
上述兩個費用，通常約定由房客負責上網申報、列印、繳款。
在實務上，房東與房客會針對上述兩個費用另行計算合約上的租金金額。
舉例來說： 如果本來租金是 35,200 元，合約租金價格會調整為 40,050 元含稅和二代健保。
如此一來，房客每個月會幫房東自動扣繳 10% 租賃所得稅：40,050 x 10% = 4,005，並繳納 2.11% 二代健保：40,050 x 2.11% = 845。
因此，雖然合約上的租金是 40,050，但每個月實際匯給房東的金額是： 40,050 - 4,005 - 845 = 35,200。
三、租賃稅多退少補應該如何計算？
至於「租賃所得稅」多退少補應該如何計算呢？
以上述的案例為例，每年房客自動幫房東預先扣繳的稅累計為 4,005 x 12 = 48,060。
次年五月房東申報個人所得稅，假設房東直接以政府規定的 43% 作為租金的「必要費用」，那麼，租賃所得 = 40,050 x 12個月 x (1-43%) = 273,942。
假設房東當年度的個人稅率為 5%，那麼，應繳的稅為 273,942 x 5% = 13,697，比房客已經幫房東預先扣繳的 48,060 少 34,363，可以申請退稅。
假設房東當年度的個人稅率為 20%，那麼，應繳的稅為 273,942 x 20% = 54,788，比房客已經幫房東預先扣繳的 48,060 多 6,728，則需要再補稅。
這裡要注意一下，雖然每租租金 > 2萬，才需要代扣 10% 的租賃所得稅，但是，就算每租租金 < 2萬，每年1月，公司還是會出「扣繳憑單」給房東，房東於五月申報年度「個人綜合所得」時，一樣要依照個人所得稅稅率計算實際課稅金額（差別只是：沒有預先扣繳的10%租賃所得稅可以扣掉），申報「個人綜合所得」。
當然，出租給公司行號，除了稅賦之外，還有其他注意事項，歡迎參考我的另一篇文章：「房客是公司法人，要注意哪些事項？」
稅費的部分，你學會算了嗎？
(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉，歡迎轉載，註明出處)
你可能還喜歡：
Comments powered by CComment