Step 2: 找屋 & 看屋

2-5) 如何議價與判斷售價是否合理

看到了喜歡的房子後,接下來的問題不外乎是:「我要如何議價?」和「我要如何判斷賣方的售價是否合理?」看新聞說買房子殺價從7折開始談起,真的是這樣嗎?

「議價」的確是買房子過程中很重要的一個課題。小編發現,許多人買電腦、手機甚至是去餐廳吃飯前都會在網路爬文,做足功課,看房子、議價前卻反而不知從哪裡著手研究才好?其實,房地產的價格雖然沒有公定的標準行情,在議價前,卻還是有些價格資訊可以參考喔!如果你有喜歡的房子,不妨可以從以下幾個方式推敲合理的售價:

附近的成交均價行情:
關於「均價」的重要性,小編已經強調多次,相信你已經耳熟能詳了。(請參考【什麼是均價】、【如何查詢均價】與【知道均價的好處】) 由於「均價」就是「附近物件實際成交的每坪平均價格」我們可藉由參考「均價」行情,來評估自己預計購屋的價格是否在合理範圍。當然,由於每個物件都是獨一無二的,因此,得出均價後,還要再針對想議價的房子的條件 (例如:裝潢、位置、屋齡、格局、景觀、交通、建材),從均價略做加減,得出一個價格合理區間。

推敲屋主的取得成本:
由於買賣房子是人生大事,如果屋主原先的購入成本就高,將心比心,除非有緊急資金需求,不然屋主不太可能賠本拋售。要如何推估屋主當時的取的成本呢?首先,可以先詢問屋主當初購買的時間,或直接調閱「建物謄本」就知道囉!由於房地產價格漸漸水漲船高,如果屋主是 10 年、20 年前購入的,那麼屋主的成本就比較有競爭力,比較有協調的空間;如果屋主是購入的時間不久,如又重新裝潢,那麼,屋主的成本已高,自然就不容易讓價囉!

「調閱謄本」除了對於推敲屋主的取得成本有幫助外,還可以提供不少寶貴的資訊喔!首先是核對賣方和屋主是否為同一人。如果屋主當初購屋有貸款,通常謄本上的「權利金額」(即為「擔保債權總金額」) 除以 1.2 就是貸款金額喔!例如:擔保債權總金額為 840 萬,表示屋主當初跟銀行貸款金額為 700 萬。如果屋主當初貸款 7 成的話,則屋主當時的購入成本則為 700 萬 / 0.7 = 1000 萬。要特別注意的是,這個計算只能當成推估喔!因為貸款成數每個物件、每個人都不同,因此不能當成萬靈丹。舉例來說,屋主如果貸款為 8 成,則屋主當時的購入成本則為 700 萬 / 0.8 = 840 萬;反之,屋主當時的貸款為 6 成,則屋主當時的購入成本則為 700 萬 / 0.6 =1167 萬。可以透過與屋主、仲介聊天交流資訊時,多方了解。如果取得時間是在101年8月以後,也可以比對「實價登錄」網站,看看有沒有這一筆資料喔!(謄本調閱方式可參考【如何調閱土地及建物謄本】)

參考銀行的估價:
由於大部分的人買房子都會貸款,因此,最熟悉房地產行情的莫過於銀行行庫了。對於喜歡的房子,建議在出價前可以先把地址提供給銀行的房貸部估價 (僅提供地址,先不要附上身份證影本喔!等房子確定買到,要辦理房貸,再提供身份證影本供銀行調閱聯合徵信) 建議可以找三家銀行進行初步估價。如果物件位於都會區,可以找全國性的銀行估價 (如:台銀、華南、中信、富邦、渣打、匯豐、永豐、玉山等銀行);如果物件位於郊區或鄉鎮,有時,地方型金融機構 (如:各地區之中小企銀、信用合作社、及農漁會信用部等) 因為熟悉當地區域,估價的結果反而較理想。

找銀行估價的目的有二:首先是,通常銀行的估價會比市場實際成交行情略低一點,因此,如果銀行的估價已經和你所查詢的均價行情相差不遠,就可以依照均價行情做為你預計議價的購買價喔!此外,因為辦理房貸時,通常銀行會依照銀行鑑價和實際成交價取其低者再去審核貸款成數,因此,如果銀行鑑價和實際成交價差太多,將影響貸款核貸金額,增加自己的資金壓力喔!

透過上述三個方式推敲合理價格後,如果衡量自己的財務規劃沒有問題,接下來就要進行議價了。如果是透過仲介議價的話,可以先以理想購買價的 9 折或 95 折先出價,請仲介詢問屋主是否願意出面談,如果屋主有意願進一步議價,再下斡旋或提供意向書請仲介安排與屋主議價。如果是直接跟屋主購買的話,則口頭出價後看屋主是否有意願詳談,也可以提供你所查的附近成交均價行情、銀行估價等資訊給屋主參考,讓屋主知道你是誠意購屋,做了很多功課,也做了理財的安排,希望能有緣份購買他的房子,如果雙方價格達成共識,就可以約時間找代書辦理簽約。自住的房子最重要的是自己和家人喜歡,住的開心,只要購入的價格落在均價行情範圍內,並符合自己購屋的預算,就可以安心的購買囉!如果價格未能達成合意,也沒關係,和屋主彼此留下聯絡方式,可以保持聯絡,給屋主充分考慮的時間,並繼續看房子。一定要保持信心,好房子很多,不用強求,尊重屋主的決定,一定會買到心目中理想的房子喔!

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