安居自住

買捷運共構宅,千萬別忽略這些重點!

ㄧ、捷運共構宅的種類:「分構」宅vs「共構」宅
「捷運」在雙北,幾乎是「房價」的保證,大家都喜歡離捷運越近越好,上班、平常出門,都非常方便。那,如果乾脆住在捷運....樓上呢?如果想買「捷運共構宅」要注意什麼? 
 
在回答這個問題之前,我們先來定義一下:什麼是「捷運共構宅」?
 
一般的「捷運聯合開發案」,依照「房子和捷運的『結構體』是不是連在一起」,可以分成:「分構」和「共構」兩種:
「分構」宅
所謂「分構」,顧名思義,就是:房子和捷運,分別獨立,社區出入口在捷運某一個出口旁邊,像辛亥站「敦南捷境」、小碧潭站的「美河市」都是屬於「分構」。
 
美河市
(屬於小碧潭站捷運「分構」的「美河市」。圖片來源:中時)
「共構」宅
而所謂「共構」,指的就是:房子和捷運的結構體,直接連在一起,像永春站的「EAT」、公館站的「戀戀台大」這些,都是屬於「共構」。

永春站捷運 EAT
(屬於永春站捷運「共構」的「EAT」)
 
今天這篇文章,主要討論的就是:房子和捷運的結構體,直接連在一起的「共構宅」喔!
 
二、「捷運共構宅」的注意事項
買「捷運共構宅」,有幾個優點:首先,它的交通機能很方便!這是當然的,因為「到站就到家」!有比這個更方便的嗎?此外,因為交通方便,所以「捷運共構宅」通常蠻保值的!
 
不過,如果想買「捷運共構宅」,有一些注意事項一定要小心喔!
1.  要特別注意「建物用途」:
很多共構宅的中低樓層,登記是辦公室或一般事務所。如果你買來當「住宅」使用,可能就會發生我之前影片提過的「時事題」,會有「違規使用」的風險,所以一定要先確定你買的這一戶的建物用途是「住家用」。
2. 社區戶數和隔音問題:
捷運共構宅,通常戶數都很多,而且很多都是小坪數。例如:南勢角站的「南方之星」,共有 1175 戶;新埔站的「新巨蛋」,共有 1574 戶。因為戶數多,加上載重的關係,如果分戶的隔間牆用的是輕質隔音,隔音就會比較差,鄰居間或梯廳出入的聲音會互相干擾,影響生活品質。
 
另外,有些低樓層因為做商業空間使用,有社區就租給「健身房」。所以看屋的時候,可以挑一個住戶通常都回到家的時間,樓下商業空間也有營業的時間(例如:平日晚上),看屋時留意一下隔音效果,看看是不是可以接受喔!
3. 社區管理品質:
這個也和社區戶數有關。由於許多捷運共構建案的戶數多,很多小坪數都出租給房客,甚至中低樓層被規劃為辦公室,導致社區出入比較複雜,這時候,社區的管理就變得很重要。看屋的時候,可以注意一下管理員是不是都有針對訪客做管理,還是講說要去哪一樓,不用換證他也可以幫你感應,讓你上去。
4. 建商施工品質:
雖然都是「捷運共構宅」,不過,每個案子都是捷運局和不同建商合作的。不同的建商、搭配不同的營造廠,品質好壞還是有差。舉例來說:大安森林公園站的捷運共構建案「勤美璞真」,建設公司是「璞真建設」,營造廠是「大陸工程」,因為建設公司和營造廠的品牌,加上大安森林公園的地點、和僅有 62 戶,所以,雖然規劃的都是 100 坪的大坪數,房價平均還是都在每坪 200 萬以上。所以建商和營造廠的口碑、施工的品質、產品的規劃,還是很重要的!
 
勤美璞真2
(大安森林公園捷運共構的「勤美璞真」。圖片來源:好房News)
 
5. 留意捷運局標售的資訊:
雖然大部分的「捷運共構宅」通常蠻保值的,不過,一開始剛蓋好的時候,因為是「聯合開發」的關係,有一部分房子是建商的,由建商銷售,另外一部分房子,是捷運局的,由捷運局標售。有時因為房市不好,或像有些案子遇到一些開發弊案的糾紛,導致捷運局標售情況不理想,價格還是有可能會跌喔!這時候,通常需要經過一段時間後回穩,社區行情才有可能再慢慢起來。所以,如果你想買捷運共構宅,也可以觀察一下房市景氣,並留意捷運局標售的資訊!在評估時,也要跟附近的其他社區行情做比較,避免買貴喔! 
 
 
以上就是買「捷運共構宅」的注意事項,你學會了嗎?
 
(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉,歡迎轉載,註明出處) 
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