安居自住

中古屋有合約審閱期?

 

上個月,接到我一位熟識的室內設計師電話。他的一位好友買了一間中古屋,因為想請他裝修,簽約後找他去看現場。設計師看過的房子多,一看就覺得屋子條件不好,他朋友買貴了,分析給他聽,他的好友聽他這麼一說也後悔了。因為前兩天才簽約,他想說應該還在合約審閱期,想要取消合約。但賣方堅持要他履行合約,他很苦惱,不知道怎麼辦。


報章雜誌常提到「定型化契約」有「合約審閱期」,大家看久了大多有個模糊的印象。但是,到底哪些合約有審閱期限,那些沒有呢?


基本上,「合約審閱期」是針對 B to C (Business to Consumer,企業對個人) 的合約中,法律賦予 C (個人) 權益的保障。所以舉凡消費者跟「企業」簽立「定型化契約」(制式合約),都享有合約審閱期間可反悔的權利。在房地產買賣中,消費者(C)跟建商(B)買新成屋或預售屋,享有 5 天合約審閱期;而買方或賣方(C)跟仲介公司(B)簽立委託契約,享有 3 天合約審閱期(如:賣方跟仲介簽委賣合約,請仲介公司代為賣屋;買方跟仲介簽斡旋或要約合約,請仲介公司代為議價)上面的情況都符合消費者與「企業」簽立「定型化契約」的條件,但二手屋的買賣契約是「個人」對「個人」簽約,就算透過仲介成交,仍然是買方跟賣方簽約,雙方沒有「合約審閱期」的期限可以反悔。


我把上面這一段說明給室內設計師聽,他才終於明白,別說只過了兩天,就算只過了 2 個小時,合約簽了就是簽了,按照合約的內容,必須履行義務。不過,難道買方完全沒有反悔的餘地嗎?


有的,如果真的反悔不買,就讓賣方沒收已經支付的訂金和頭期款吧!當然,如果情況相反,變成賣方反悔不賣,賣方須就買方已經支付的款項賠償一倍的金額,作為違約金。


有沒有買方不賠任何違約金,就無條件解約的呢?有,當買方舉證賣方有任何隱匿資訊或不符合簽約要件的情形時,就可以主張合約不成立。例如:隱匿房屋漏水或曾發生意外事故等,或簽約人不是屋主本人,簽約當天也沒有提供屋主的授權證明等。除了這種情況之外,要無條件解約的可能性微乎其微。


設計師的朋友認了,由於頭期款還沒有付,所以他願意被沒收訂金(簽約時原來的斡旋金已轉為訂金)。但是,反而換賣方急跳腳了,要求他如期還是要匯入頭期款,繼續履行合約義務。這該怎麼辦呢?


其實,把合約仔細看一次就知道答案了(本文末附上他簽立的合約條文)。就算買方願意被沒收款項,是不是願意解除合約並只沒收款項就是賣方的權利了。除非合約簽的條文裡,很明確地規範,雙方有反悔並賠償違約金的權利,不然,簽了約之後,依照合約精神,不是被沒收款項就能解決的。


後來整件事情,經過仲介公司出面協調,算是落幕。賣方一開始不接電話,仲介公司的法務幫忙買方發存證信函,表示願意被沒收訂金,請求賣方接受解除合約。最後,透過仲介經紀人從中協調,考慮到如提起告訴,房子還要繼續放著不能處理,且來來回回會耗費很大的心力,賣方終於接受設計師的朋友賠訂金,房子交由仲介繼續賣。


所以,簽立二手屋的買賣合約一定要非常謹慎,可別再以為自己有合約審閱權了!

 


此案例中的合約條文: ◎ 違約責任 買賣雙方其中一方如未按本契約條款約定履行,經他方催告通知後仍不履行,他方得逕行解除本契約。 本契約一經簽訂,甲乙雙方均不得反悔或不履行之情事,否則以違約論。 買方若有遲延給付之情形,應賠償賣方每日按買賣總價千分之零點三違約金;如買方毀約不買或有其他違約情事時,賣方於解除本契約後得沒收甲方已付之全部款項,惟已過戶予買方名下之產權及移交買方使用之不動產,買方應即無條件返還賣方。 賣方若有遲延給付之情形,應賠償買方每日按買賣總價千分之零點三違約金。如賣方毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時,買方除得解除本契約外,賣方同意立即將所收款項加倍返還買方,以為違約損害賠償。雙方並同時申請撤銷已進行之產權移轉,若因此所發生之稅捐費用均由賣方負擔。

 

(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉,歡迎轉載,註明出處) 

 

 
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