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預售屋增值術 5：預售屋挑選與看屋重點（上）｜邱愛莉 House123
由於預售屋不同於成屋，沒有實體的房子可以看，只有接待中心裡美美的樣品屋與美侖美奐的文宣廣告，到底我們要如何評估一個預售的建案呢？其實，預售屋的挑選有許多撇步，學會了這些招數，下次你到接待中心就不怕被銷售人員迷的團團轉囉！
▪ 基地位置、環境評估是否有增值性
預售屋買賣和成屋一樣，除了建物條件外，位置、環境也很重要。我建議一定要自己去一趟接待中心，實地了解建案規劃與環境。除了聽聽建商、代銷對於區域利多的分析，並回家 google 相關資訊外，也要從鄰房高度、鄰近空地規劃、棟距等現況，模擬蓋好後的通風、採光條件，從中挑選一間採光、通風條件好的戶別。
我曾經看過一個建案，建商貼心地把每一戶的鄰房高度和棟距標示的清清楚楚，方便買方挑選戶別時可以參考。由於房子動輒百萬、千萬，我的建議是，就算建商和代銷沒有準備這樣的資料，也一定要自己親自走訪一次基地，並把這樣的關係圖畫出來，確認一下這樣的棟距是你可以接受的（你真的知道 6 米到底是多寬的棟距嗎？旁邊的鄰房有多高？街廓如何？何不到基地現場體驗一下？）並跟銷售人員再次確認。
（照片：「雙捷滙」基地圖）
有些銷售中心會準備空拍圖，讓買方參考每一個方位看出去的視野。不過，別忘了，空拍圖是從上面看下來的，而你從你買的房子看出去是平視的，視野當然不一樣。空拍圖裡看到綠油油的山林景觀，不代表你家看出來也是這樣，還是要實地走訪一下基地，觀察鄰房高度和視野。
▪ 格局與坪數規劃是否好脫手
購買預售屋時由於沒有實體房屋可以看，就算有樣品屋，樣品屋的格局也未必與實際交屋的格局相同，所以平面格局圖一定要看清楚。許多預售屋規劃 2 房格局，扣除公設後，室內坪數僅 10 餘坪，即使規劃兩房也不實用。此外，有些社區以 3 ~ 4 房居多，只有少數幾戶為 2 房格局，這時 2 房格局就特別稀有珍貴，不僅預售銷售時可能賣的比較快，未來脫手時也因稀有而比較好脫手。
大家有看到 A1 戶的格局圖裡，中間有一條線，且有畫一個像階梯一樣，兩階加箭頭的示意圖嗎？這指的就是：這邊會有兩階梯往下走，並往上挑高 4 米 2，這邊就是 4 米 2 的空間。而 A1 大門進來的地方，則是 3 米高的正常高度。
先比較一下單、雙數樓層 4 米 2 挑高的面積，兩邊看起來似乎大同小異（如有需要，可以請建商提供尺寸圖供參考），接下來看格局。看出差異了嗎？單數樓層的採光似乎比較好呢！不僅客餐廳有大面採光，挑高的地方如果做房間，採光也不差（可以跟建商確認挑高那邊的窗戶是否做的夠高，且是否上下皆可開窗，以免做了夾層後只有下層有窗戶，上層沒有窗戶…）而雙數樓層的部分，客餐廳的採光只有窄窄的一扇窗戶，一般來說陽台的那面牆都是水泥磚牆，不會透光，使得客廳的採光和通風條件大大扣分，相較之下，當然單數樓層會賣的比較快囉！是不是很有玄機呢？
以下面這個格局圖為例，如果姑且不論棟距和鄰房高度，純粹以格局和坪數來看的話，大家猜猜賣的最好的是哪一個戶別？
答案是 I 棟的 27 坪，因為它是一層 9 戶裡，唯一的兩房，自然很搶手（大家注意到左邊房間的陽台佔了房間的 2/3 大嗎？建商會幫住戶於二工時外推出來，使陽台成為室內使用面積）另外一個則是 C 的 30 坪。為什麼呢？大家有沒有發現 C 是唯一一戶柱子沒有在室內的？（黑色的方塊就是柱子）柱子在室內不僅影響空間的方正，還有算坪數喔！不過，C 棟有一個缺點，就是距離電梯太近。雖然距離電梯近很方便，出門和回家都可以少走幾步路，不過，這也表示這一個樓層的每一個住戶回家前都會先經過你家門口喔！看柱子還有一個重點，只要是柱子連成一線的地方就會有樑。所以表示這 9 戶的大門處和外圍靠窗處都各有一隻樑，在室內空間配置時需要留意。
看完了最好賣的坪數，那大家來猜猜，這 9 戶裡面比較不好賣的坪數是哪些？bingo！A、B、G、F這些 4 房的格局比較不好賣。除了現在社會大多為小家庭，4 房格局總價高，負擔較大外，跟一層 9 戶也有關係。如果你要花 2500 萬以上買一個四房的房子，你希望一層2 戶、4 戶還是 9 戶呢？答案當然是越單純越好。不過，大家也可以留意一下，這一層 9 戶裡，兩面採光的戶別通通留給了 40 餘坪的大坪數，2 房和 3 房的戶別通通被包在中間，只有一面採光。而且，因為大門開在建案基地的中間，所以有採光面的都是房間，除了兩面採光的四房戶別之外，一面採光的戶別的客廳都沒有採光，頗不符合華人「明堂」（客廳要明亮）的要求。不過，這樣的格局安排在現在的建案裡並不罕見，看到時可以依照自己的需求斟酌考量。
此外，隨著都會地區的土地取得越來越困難，尤其在台北市，許多建案的基地面積不大，只能蓋小坪數。以往常見的 4 米 5、4 米 2 的挑高宅現在因為建照不再核發，所以已經絕版，現在最高只能看的到 3 米 6 的樓層高度了。可是，3 米 6 的樓層高度扣掉樓地板厚度（約 15 公分），如裝潢時再做天花板（約保留 12 ~ 15 公分），就只剩下約 3 米 3 的淨高，就算做了夾層，也只能當儲物空間或臥舖，人在夾層上無法直立，且容易有壓迫感，所以 3 米 6 的挑高宅受歡迎程度遠不如之前 4 米 2 以上的建案。
為了解決這個問題，聰明又靈活的台灣建商想出了一個方式：室內面積一半做 3 米，一半做 4 米 2，這樣 4 米 2 的那一半如果住戶要做夾層，至少空間可以多一房，可以直立，而且比較不會有壓迫感。猜猜看為什麼這樣建照就發的出來呢？答案是：因為 3 米加上 4 米 2 除以 2 等於 3 米 6，剛好是現在建照可以核准的樓層高度。真不愧是台灣人，這樣也可以！
由於3 米 + 4 米 2 複合式挑高的建案中，雙數樓層和單數樓層的格局會剛好錯開，也就是你家 4 米 2 的地方，會是樓上和樓下 3 米的地方。所以，針對這種複合式挑高的建案，在購買時要仔細比對單數樓層和雙數樓層的格局。
以下面這個建案的 A1 戶為例，大家猜猜看，單數樓層和雙數樓層哪一個賣的比較快？
（照片：「方城市」格局圖）
大家有看到 A1 戶的格局圖裡，中間有一條線，且有畫一個像階梯一樣，兩階加箭頭的示意圖嗎？這指的就是：這邊會有兩階梯往下走，並往上挑高 4 米 2，這邊就是 4 米 2 的空間。而 A1 大門進來的地方，則是 3 米高的正常高度。
先比較一下單、雙數樓層 4 米 2 挑高的面積，兩邊看起來似乎大同小異（如有需要，可以請建商提供尺寸圖供參考），接下來看格局。看出差異了嗎？單數樓層的採光似乎比較好呢！不僅客餐廳有大面採光，挑高的地方如果做房間，採光也不差（可以跟建商確認挑高那邊的窗戶是否做的夠高，且是否上下皆可開窗，以免做了夾層後只有下層有窗戶，上層沒有窗戶…）而雙數樓層的部分，客餐廳的採光只有窄窄的一扇窗戶，一般來說陽台的那面牆都是水泥磚牆，不會透光，使得客廳的採光和通風條件大大扣分，相較之下，當然單數樓層會賣的比較快囉！是不是很有玄機呢？
（待續，請繼續觀看下一篇續集唷！）
(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉，歡迎轉載，註明出處)
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