(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉，歡迎轉載，註明出處) 

上個月，接到我一位熟識的室內設計師電話。他的一位好友買了一間中古屋，因為想請他裝修，簽約後找他去看現場。設計師看過的房子多，一看就覺得屋子條件不好，他朋友買貴了，分析給他聽，他的好友聽他這麼一說也後悔了。因為前兩天才簽約，他想說應該還在合約審閱期，想要取消合約。但賣方堅持要他履行合約，他很苦惱，不知道怎麼辦。

報章雜誌常提到「定型化契約」有「合約審閱期」，大家看久了大多有個模糊的印象。但是，到底哪些合約有審閱期限，那些沒有呢？

基本上，「合約審閱期」是針對 B to C （Business to Consumer，企業對個人） 的合約中，法律賦予 C （個人） 權益的保障。所以舉凡消費者跟「企業」簽立「定型化契約」（制式合約），都享有合約審閱期間可反悔的權利。

在房地產買賣中，消費者（C）跟建商（B）買新成屋或預售屋，享有 5 天合約審閱期；而買方或賣方（C）跟仲介公司（B）簽立委託契約，享有 3 天合約審閱期（如：賣方跟仲介簽委賣合約，請仲介公司代為賣屋；買方跟仲介簽斡旋或要約合約，請仲介公司代為議價）上面的情況都符合消費者與「企業」簽立「定型化契約」的條件。

至於二手屋的買賣契約，是「個人」對「個人」簽約，就算透過仲介成交，仍然是買方跟賣方簽約，就算買賣雙方有一方是公司行號，只要不是以房地產買賣為業，都算是 C，沒有「合約審閱期」的期限可以反悔。

我把上面這一段說明給室內設計師聽，他才終於明白，別說只過了兩天，就算只過了 2 個小時，合約簽了就是簽了，按照合約的內容，必須履行義務。不過，難道買方完全沒有反悔的餘地嗎？有的，如果真的反悔不買，就讓賣方沒收已經支付的訂金和頭期款吧！當然，如果情況相反，變成賣方反悔不賣，賣方須就買方已經支付的款項賠償一倍的金額，作為違約金。

有沒有買方不賠任何違約金，就無條件解約的呢？有，當買方舉證賣方有任何隱匿資訊或不符合簽約要件的情形時，就可以主張合約不成立。例如：隱匿房屋漏水或曾發生意外事故等，或簽約人不是屋主本人，簽約當天也沒有提供屋主的授權證明等。除了這種情況之外，要無條件解約的可能性微乎其微。

設計師的朋友認了，由於頭期款還沒有付，所以他願意被沒收訂金（簽約時原來的斡旋金已轉為訂金）。但是，反而換賣方急跳腳了，要求他如期還是要匯入頭期款，繼續履行合約義務。這該怎麼辦呢？

其實，把合約仔細看一次就知道答案了（本文末附上他簽立的合約條文）。就算買方願意被沒收款項，是不是願意解除合約並只沒收款項就是賣方的權利了。除非合約簽的條文裡，很明確地規範，雙方有反悔並賠償違約金的權利，不然，簽了約之後，依照合約精神，不是被沒收款項就能解決的。

後來整件事情，經過仲介公司出面協調，算是落幕。賣方一開始不接電話，仲介公司的法務幫忙買方發存證信函，表示願意被沒收訂金，請求賣方接受解除合約。最後，透過仲介經紀人從中協調，考慮到如提起告訴，房子還要繼續放著不能處理，且來來回回會耗費很大的心力，賣方終於接受設計師的朋友賠訂金，房子交由仲介繼續賣。

所以，簽立二手屋的買賣合約一定要非常謹慎，可別再以為自己有「合約審閱權」了！

此案例中的合約條文： ◎ 違約責任 ‧買賣雙方其中一方如未按本契約條款約定履行，經他方催告通知後仍不履行，他方得逕行解除本契約。 ‧本契約一經簽訂，甲乙雙方均不得反悔或不履行之情事，否則以違約論。 ‧買方若有遲延給付之情形，應賠償賣方每日按買賣總價千分之零點三違約金；如買方毀約不買或有其他違約情事時，賣方於解除本契約後得沒收甲方已付之全部款項，惟已過戶予買方名下之產權及移交買方使用之不動產，買方應即無條件返還賣方。 ‧賣方若有遲延給付之情形，應賠償買方每日按買賣總價千分之零點三違約金。如賣方毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，買方除得解除本契約外，賣方同意立即將所收款項加倍返還買方，以為違約損害賠償。雙方並同時申請撤銷已進行之產權移轉，若因此所發生之稅捐費用均由賣方負擔。

(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉，歡迎轉載，註明出處) 

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