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預售屋增值術 9：預售屋廣告破解（下）｜邱愛莉 House123
繼上次我們介紹了五個常見的預售屋廣告迷思，今天要再跟大家介紹三個常見的廣告陷阱喔！
▪ 公設示意圖
除了室內的建材外，公設也是考慮預售屋時的重點之一。有些社區規畫有「全齡化公設」（就是 0 - 99 歲都適用），包含：接待大廳、交誼廳、lounge bar、KTV、棋弈室、視聽室、多功能教室、閱覽室、媽媽教室、健身房、游泳池、中庭花園…非常豐富。
由於公設無法用樣品屋來展示，因此只能提供示意圖和明細給買方參考，至於實際完工後的質感，買方就只能賭賭運氣了。為了評估建商的施工品質和設計質感，可以請建商提供過去完成過的建案公設實績的照片，或是挑幾個社區目前有釋出物件的社區親自去看一下。同一家建商蓋的公設風格和質感通常不會差太多，比較有參考依據。
由於公設無法用樣品屋來展示，因此只能提供示意圖和明細給買方參考，至於實際完工後的質感，買方就只能賭賭運氣了。為了評估建商的施工品質和設計質感，可以請建商提供過去完成過的建案公設實績的照片，或是挑幾個社區目前有釋出物件的社區親自去看一下。同一家建商蓋的公設風格和質感通常不會差太多，比較有參考依據。
（照片：「雙捷匯」公設實績圖）
▪ 樣品屋家具非標準規格、隔間用玻璃等穿透性佳材質，塑造空間寬敞錯覺
還有一個預售屋常見的廣告陷阱也是在樣品屋。除了美輪美奐的裝潢和高貴的裝飾品外，為了讓空間看起來更大，樣品屋家具尺寸常常是用訂做的，不是標準尺寸喔！尤其是床、書桌和衣櫃，大部分都是請木工量身打造的。尤其許多小兩房或小三房，房間坪數只有兩坪多，透過木工量身打造，小小的兩坪多硬是放進去了單人床、書桌和衣櫃，看起來坪效超高，可是等交屋後，如果你去家具店訂單人床、書桌和衣櫃，放進去後一定不知道如何關門，如何走路，呵！雖然我們也可以請木工幫我們量身打造家具的尺寸，不過，木工的成本比起活動家具和系統家具貴上很多錢喔！裝潢預算要多估一點。
除了量身訂作的家具外，有些樣品屋會在餐廳的牆面鋪上鏡子，放大空間視覺。我還看過一個台北市區小坪數的挑高建案，它的樣品屋連浴室的牆和門都用玻璃取代（一般只有Motel 才有這樣的設計）小姐在帶看時，特別強調這是設計師的裝潢表現，交屋時建商會以「正常」的牆面交屋，不過，看得懂的人就知道這是為了讓空間看起來更大的手法了。
還有一個樣屋品常見的裝潢表現，就是在陽台鋪上南方松，然後在旁邊擺上露台上才會看到的藤椅。許多女生一看到南方松和藤椅就瘋狂了，想像著自己住進去以後做在藤椅上喝茶、看書、品位生活。可是，有些格局只有規畫一個陽台，所以這個陽台本身兼具「工作陽台」的功能，旁邊會放洗衣機，上面還會吊衣服曬衣。所以當你搬進去以後，基本上是不會在這裡坐著喝茶的，哈！下次看到鋪了南方松的陽台，就別再尖叫囉！
此外，下次逛樣品屋時，別忘了抬頭看一下天花板裡的嵌燈，除了一般我們住家常用的「漢堡燈」外，一定會看到好幾個LED的聚光燈，以 spotlight 之姿打在重點家具上，讓家具看起來有光暈、有層次。而且除了嵌燈外，還會有立燈、吊燈（常用在餐廳或吧檯），讓光線為室內空間創造多元又溫暖的氛圍。這種室內燈光設計的技巧，是我們在做裝潢時可以學習的喔！
▪ 漲幅空間暗示
如果你收過路上發的預售屋傳單，可能對這樣的行銷方式不陌生：「台北信義計畫區 220 萬，大直重劃區 160 萬，某某重劃區？」（登登登登！答案揭曉：某某重劃每坪不到 60 萬）。每次看到這種廣告，我先打的問號是：它舉例的那些地方，真的有那麼貴嗎？台北市那麼大，硬是要舉大安區和信義區的新成屋房價來當代表，不免有失偏頗。就算其他區真的那麼貴好了，信義計畫區貴，關它什麼事？
我看過一個建案的文宣，寫著某某重劃區的條件，與大直重劃區的相似度接近 100%，用此來襯托它的得天獨厚和價格親民。有趣的是，一開始看到這樣的廣告沒有什麼感覺，第二次、第三次一直看到，加上眾多建商一起發新聞、發廣告，看久了居然就像真的一樣，開始就有人一窩蜂進去買，連我朋友的媽媽（菜籃族）看到報紙都問我，某某重劃區是不是不錯？真是太厲害了！
對於重劃區，我個人的建議是：自住等增值可以，如果要純粹投資，想要買賣賺差價的話，則要很謹慎，不僅要在重劃區剛在推案的初升段中就進場，談到好價格，也要盡量在價格漲一小波段後的中升段就出場，不要貪心。因為重劃區的推案量通常較多，而生活機能要成熟還需要一段蠻長的時間，在機能成熟之前，入住率通常較低，使得供給大於需求，價格也比較不容易守得住。如果遇到市場反轉或是資金周轉不靈，就會有斷頭的風險。
這些預售屋廣告陷阱都是看屋時，容易誤導我們的地方，不管是建案文宣、樣品屋、銷售話術，剛開始看預售屋更要特別留意。你學會了嗎？
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(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉，歡迎轉載，註明出處)
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