安居自住

預售屋增值術 9:預售屋廣告破解(下)

 

繼上次我們介紹了五個常見的預售屋廣告迷思,今天要再跟大家介紹三個常見的廣告陷阱喔!


公設示意圖

除了室內的建材外,公設也是考慮預售屋時的重點之一。有些社區規畫有「全齡化公設」(就是 0 - 99 歲都適用),包含:接待大廳、交誼廳、lounge bar、KTV、棋弈室、視聽室、多功能教室、閱覽室、媽媽教室、健身房、游泳池、中庭花園…非常豐富。由於公設無法用樣品屋來展示,因此只能提供示意圖和明細給買方參考,至於實際完工後的質感,買方就只能賭賭運氣了。為了評估建商的施工品質和設計質感,可以請建商提供過去完成過的建案公設實績的照片,或是挑幾個社區目前有釋出物件的社區親自去看一下。同一家建商蓋的公設風格和質感通常不會差太多,比較有參考依據。

照片雙捷匯公設實績圖
(照片:「雙捷匯」公設實績圖)

 

樣品屋家具非標準規格、隔間用玻璃等穿透性佳材質,塑造空間寬敞錯覺

還有一個預售屋常見的廣告陷阱也是在樣品屋。除了美輪美奐的裝潢和高貴的裝飾品外,為了讓空間看起來更大,樣品屋家具尺寸常常是用訂做的,不是標準尺寸喔!尤其是床、書桌和衣櫃,大部分都是請木工量身打造的。尤其許多小兩房或小三房,房間坪數只有兩坪多,透過木工量身打造,小小的兩坪多硬是放進去了單人床、書桌和衣櫃,看起來坪效超高,可是等交屋後,如果你去家具店訂單人床、書桌和衣櫃,放進去後一定不知道如何關門,如何走路,呵!雖然我們也可以請木工幫我們量身打造家具的尺寸,不過,木工的成本比起活動家具和系統家具貴上很多錢喔!裝潢預算要多估一點。


除了量身訂作的家具外,有些樣品屋會在餐廳的牆面鋪上鏡子,放大空間視覺。我還看過一個台北市區小坪數的挑高建案,它的樣品屋連浴室的牆和門都用玻璃取代(一般只有Motel才有這樣的設計,呵!)小姐在帶看時,特別強調這是設計師的裝潢表現,交屋時建商會以「正常」的牆面交屋,不過,看得懂的人就知道這是為了讓空間看起來更大的手法了。

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還有一個樣屋品常見的裝潢表現,就是在陽台鋪上南方松,然後在旁邊擺上露台上才會看到的藤椅。許多女生一看到南方松和藤椅就瘋狂了,想像著自己住進去以後做在藤椅上喝茶、看書、品位生活。可是,有些格局只有規畫一個陽台,所以這個陽台本身兼具「工作陽台」的功能,旁邊會放洗衣機,上面還會吊衣服曬衣。所以當你搬進去以後,基本上是不會在這裡坐著喝茶的,哈!下次看到鋪了南方松的陽台,就別再尖叫囉!

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此外,下次逛樣品屋時,別忘了抬頭看一下天花板裡的嵌燈,除了一般我們住家常用的「漢堡燈」外,一定會看到好幾個LED的聚光燈,以 spotlight 之姿打在重點家具上,讓家具看起來有光暈、有層次。而且除了嵌燈外,還會有立燈、吊燈(常用在餐廳或吧檯),讓光線為室內空間創造多元又溫暖的氛圍。這種室內燈光設計的技巧,是我們在做裝潢時可以學習的喔!

 

漲幅空間暗示

如果你收過路上發的預售屋傳單,可能對這樣的行銷方式不陌生:「台北信義計畫區 220 萬,大直重劃區 160 萬,某某重劃區?」(登登登登!答案揭曉:某某重劃每坪不到 60 萬)。每次看到這種廣告,我先打的問號是:它舉例的那些地方,真的有那麼貴嗎?台北市那麼大,硬是要舉大安區和信義區的新成屋房價來當代表,不免有失偏頗。就算其他區真的那麼貴好了,信義計畫區貴,關它什麼事?


我看過一個建案的文宣,寫著某某重劃區的條件,與大直重劃區的相似度接近 100%,用此來襯托它的得天獨厚和價格親民。有趣的是,一開始看到這樣的廣告沒有什麼感覺,第二次、第三次一直看到,加上眾多建商一起發新聞、發廣告,看久了居然就像真的一樣,開始就有人一窩蜂進去買,連我朋友的媽媽(菜籃族)看到報紙都問我,某某重劃區是不是不錯?真是太厲害了!


對於重劃區,我個人的建議是:自住等增值可以,如果要純粹投資,想要買賣賺差價的話,則要很謹慎,不僅要在重劃區剛在推案的初升段中就進場,談到好價格,也要盡量在價格漲一小波段後的中升段就出場,不要貪心。因為重劃區的推案量通常較多,而生活機能要成熟還需要一段蠻長的時間,在機能成熟之前,入住率通常較低,使得供給大於需求,價格也比較不容易守得住。如果遇到市場反轉或是資金周轉不靈,就會有斷頭的風險。


這些預售屋廣告陷阱都是看屋時,容易誤導我們的地方,不管是建案文宣、樣品屋、銷售話術,剛開始看預售屋更要特別留意。你學會了嗎?

 

(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉,歡迎轉載,註明出處) 

 

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