預售屋「換約」的付款條件怎麼算？｜邱愛莉 House123

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預售屋「換約」的付款條件怎麼算？｜邱愛莉 House123

: House123 邱愛莉; 2023-08-01

文章目錄

什麼是預售屋「換約」？
預售屋「賺錢換約」範例
預售屋「賠錢換約」範例
預售屋「換約」優缺點
「預售屋換約」注意事項

什麼是預售屋「換約」？

預售屋「換約」＝預售屋合約權利義務的「讓渡」

在房市熱絡時，總有許多朋友對預售屋有興趣。由於預售屋還沒有興建完成，購買時房子無法過戶，所以購買人會拿到一份合約，上面載明價格、坪數、戶別、付款方式、建材等細節。除了直接跟代銷（廣告公司）、建商購買第一手的預售屋外，由於購買人在交屋前可以出售此份合約，稱為「換約」，所以如果你對該建案有興趣，也可以選擇跟想轉讓的人購買。換約後，原來合約的權利義務由新的購買者承受，有的建商會將合約上的簽約人換成新的購買者，有的建商則填寫「讓渡書」，由原買方、新買方、建商三方簽名。

（補充：「平均地權條例」在2023年7月1日新增「預售屋換約限制規定」，2023年7/1之後才購入的預售屋，除非符合特定的條件，否則就不能換約轉讓喔！)

不過，預售屋「換約」的付款條件要怎麼算呢？

雖然預售屋的優點之一就是「分期付款」，不過由於賣方可能已經付了好幾期的款項了，加上賣方通常會考慮獲利，所以，如果要買這類型的物件，一開始拿出來的現金款項會比較高，享受不到預售屋分期付款的好處。以下列舉 2 個案例說明：

預售屋「賺錢換約」範例

A買了一間預售屋，總價 1,000 萬，建商提供的分期付款條件如下：

例1：屋主要賺錢－總價 1,000 萬，以 1,100 萬出售

若 A 在付完第二期工程款後決定換約，以 1,100 萬出售給 B，則 B 必須支付給 A 的金額為：
A已經繳給建商的 30 萬 + 60 萬 + 60 萬 + 30 萬 + 30 萬 = 210 萬，加上 A 要的獲利 100 萬（1,100 萬 - 1,000 萬 = 100 萬），總共 310 萬。

換約後， B 必須依照建商通知的時間支付第二期工程款後的款項：30 萬 + 30 萬 + 30 萬 = 90 萬，並於交屋前辦理銀行貸款 (700 萬)。

預售屋「賠錢換約」範例

例2：屋主賠錢賣－總價 1,000 萬，以 950 萬換約出售

有些人由於資金需求較緊，買了預售屋之後，後面的款項繳不出來，為了避免違約被建商沒收前面已經繳的款項，所以願意平行換約 (亦即：不賺價差，買多少直接賣多少)，甚至賠錢賣。

以剛剛的例子來看，如果 A 急著出售，想賣 950 萬換約給 B， B 必須支付給 A 的金額為：

目前 A 已經繳給建商的 30 萬 + 60 萬 + 60 萬 + 30 萬 + 30 萬 = 210 萬，減掉 A 賠的 50 萬（1,000萬-950萬 = 50 萬），總共 160 萬。

換約後，B 必須依照建商通知的時間支付第二期工程款後的款項，和上例一樣為 90 萬，並於交屋前辦理銀行貸款 (700 萬)，等於 B 以 950 萬就買到了這間當初 A 用 1,000 萬買到的預售屋，惟一開始要支付的金額較高 (200 萬)，無法享受買預售屋分期付款的好處。

預售屋「換約」優缺點

雖然預售屋換約通常會被賣方賺一手，而且一次要拿出來的現金比較多，不過，如果你喜歡的建案已經完銷，或是之前賣方買的成本比較低，又有急售的話，透過換約所購買的成本，可能還比這個時間點直接跟建商、代銷買還便宜，也使得「換約」的市場總是存在。

「預售屋換約」注意事項

換約＝針對合約上所有的權利義務完全讓渡，合約審閱非常重要！

如果你真的有屬意想買的預售屋「換約」物件，除了上述的金流要確認清楚外，由於預售屋房子還沒有蓋好，所以合約、格局圖、廣告文宣品特別重要。不管是跟建商、代銷買，還是跟仲介、賣方換約買來的，一定都要記得審閱合約，並取得完整的格局圖、廣告文宣品，方便交屋時一一核對驗收喔！