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預售屋增值術 6:預售屋挑選與看屋重點(中)

 

上一篇介紹了兩個預售屋的挑選與看屋重點,今天一口氣要再分享給大家六個重點喔!


動線是否實用

除了考慮坪數和格局外,就像中古屋一樣,生活起居的動線也要考量。看著格局圖或建商提供的「傢俱配置圖」(簡稱「傢配圖」),發揮一點想像力:想像你從廚房端菜走出來,走到餐廳,或者從每個房間出來上廁所,動線順不順?廚房的冰箱會放在哪個位置?(有些廚房放不下冰箱,會把冰箱放在餐廳而非廚房)一般來說,廚房的種類可以簡單分為一字型(料理台、水槽、瓦斯爐或電爐連成一直線,簡稱「三合一」)、雙一型(除了「三合一」的一字型外,後面還有空間可以做一排矮電器櫃,電器櫃上還可以另當一個置物或料理平台)、L型(電器櫃或料理平台和水槽、瓦斯爐或電爐成L型)或中島型(通常為開放式廚房,且室內坪數要夠大)。有實際下過廚的人應該會覺得一字型根本不夠用,至少要雙一型或L型。如果建商提供的指有一字型的「三合一」配備,後面至少要有空間可以在裝潢時自己做一排矮櫃,使用起來才方便。


此外,中古屋看屋時考量的風水瑕疵從預售屋的格局圖也看得出來喔!例如:開門見廁、浴廁居中、開門見灶…這些都可以從格局圖看出來。如果你看的預售屋有這樣的問題,除非你很明確可以透過「客變」或裝潢來改善,不然就不要考慮了。

照片華山豐華傢俱配置圖
(照片:「華山豐華」傢俱配置圖)


二次施工問清楚

我們前面說過,幾乎每個案子都會有二工。如果你在你家的室內格局圖裡看到「機房」、或大小不合比例的「陽台」,就要問清楚建商是不是會透過二工將它改做為室內使用面積。


此外,在接待小姐介紹公設的設備時,要問清楚哪些是二工喔!尤其是對於有規畫游泳池的建案,要問清楚是建照本來規畫的就是游泳池,還是「蓄水池」,之後才要透過二工重新做泳池使用。由於二工還是有被舉報的風險,別被廣告中美美的無邊際泳池吸引,到頭來才發現買到的卻是一個在屋頂的蓄水池喔!



公設比、公設規劃,並比較「雨遮+公設」的比例

由於現在的建築法規規範下,公設比都很高,以 3,000 萬的房子為例,如公設比 33%,就等於花了 1,000 萬在買公設,所以有哪些公設設施就顯得特別重要,畢竟沒有人希望自己付了大把的銀子,買到的公設只有逃生梯和電梯梯廳。除了參考建商提供的公設示意圖的廣告文宣外,有公設樓層(常見的有 1F、B1、頂樓等)的空間平面圖也要注意看。簽約後妥善保留所有的格局資料和文宣廣告,做為交屋驗收的依據。

 

照片米高美一樓平面圖

(照片:「米高美」一樓平面圖)


此外,看屋時雖然要比較公設比,不過還有另一個虛坪要注意:「雨遮」。有些建案雖然公設比較低,但雨遮比例很高,有的建案訴求三面採光,甚至還有雨遮圍繞室內一圈的情形。雖然內政部規定雨遮不得計價,但建商、代銷在實務上僅是將雨遮的價格轉價到總價上,總價不變。因此與其比較公設比,不如比較「雨遮+公設」的比例,避免虛坪過高。

 

社區住戶規模與未來預定的管理費金額

許多買方喜歡建案的戶數單純,最好一層一戶最好,可是卻忘了戶數太少時,如果要共同請警衛,每戶要負擔的管理費用會很高,可能只能請一班制(早上 8 點到晚上 8 點),無法負擔 24 小時的警衛,有些大樓甚至只能安裝保全,無法有管理室的配置,使得買方買的雖然是新電梯大樓,卻只有華廈的功能,沒有人代收掛號、包裹,很不方便。


所以,看預售屋時,最好能留意社區的住戶規模,並事先詢問未來預定的管理費是每坪多少錢(車位也要加管理費喔!一般來說,坡道平面車位的管理費為每月 500 元,機械車位因需要定期檢查維修,管理費大多為每月 1000 元)並詢問這樣的管理費是用一班制、兩班制的警衛輪班、還是只有保全系統來預估的?再來依照個人的需求綜合考量。


有些建案基地大,但將戶別分成好幾棟,每一棟可能連在一起成為口字型,但每棟都有獨立的出入口,一層僅 2~3 戶,大坪數的戶別甚至可以一層一戶,透過門禁磁卡來管理進出。不但能保有出入單純的優點,而且因為社區基地大,有完善的公設規劃(畢竟,現在的新成屋不管有沒有健身房、閱覽室等公設,公設比幾乎都在 30% 以上,還不如有這些實用的公設比較好)社區規模又夠支撐社區的管理功能,每坪負擔的管理費不會太高,又能有 24 小時警衛的管理,這是我心目中最理想的建案。

 

外觀設計質感、室內建材質感

預售屋的增值潛力除了在於興建的這 2~3 年資產增值外,還有房子蓋好後整體的質感和賣相。

照片君泰模型圖
(照片:「君泰」模型圖)


對於外觀,可以從模型屋和文宣資料看外觀設計造型、質感、建材挑選,也可以參考同一個建商其它建案實績的質感。一般來說,太過於前衛的造型,通常蓋好後不是大好就是大壞。當它是小小的模型屋時,感覺起來很摩登,當它化身為 15~20 層樓高的龐然大物時,看起來可能又是另外一種氛圍。曾經有一個建商在黃金地段蓋了一棟黑色、造型前衛的住宅建案,金屬感很重,每每經過,我都覺得它像變形金剛。當然,喜歡的人很喜歡,對於我這種人可能就敬謝不敏。有趣的是,這一家建商每次有新案要推,要列出過去推過的實績建案時,總是忽略這個建案,不曉得是純屬巧合還是賣相不好,沒有為新案加分。


除了外觀外,室內的建材質感也會影響預售屋的價值。除了建商提供的廣告文宣與配備明細外,也可以從樣品屋看建材(尤其是廚房、衛浴)、格局、動線規劃,並且拍照做為未來裝潢參考。

 

建商評價

由於預售屋在購買的時候還沒有成屋可以看屋,因此建商的評價和信用就非常重要。雖然現在有了履約保證制度可以確保交易安全,不過,建商施工的品質和成屋的質感仍與建商息息相關。購買預售屋前不妨先上網搜尋,了解一下該建商的評價做為參考。


有些建商蓋的案量很大,每年交屋數量多。因為大部分人總是「好事不出門,壞事傳千里」,加上現在網際網路方便,只要有任何的瑕疵就會 po 上網。在大數法則下,推案量大的建商自然在網路上的評分也比較容易偏低。此外,建案的定位也會影響施工品質。豪宅和一般平價住宅的建材與品質自然不能相提並論,不過,對我來說,除了最重要的結構安全絕對不能妥協外,建商遇到其他較輕微的問題是否願意負責任、維修到好也是非常重要。一般建案交屋少則一個月,長則三個月,看建案量體大小而定,而有幾家建商在交屋後還會有工務人員派駐在社區長達三年,只要住戶有大小問題都立刻協助處理,進行保固服務。這樣的服務態度對我來說就可以幫這樣的建商多加幾分。

 

(待續,請繼續觀看下一篇續集唷!)
 
 

(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉,歡迎轉載,註明出處) 

 

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