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預售屋增值術 6：預售屋挑選與看屋重點（中）｜邱愛莉 House123
上一篇介紹了兩個預售屋的挑選與看屋重點，今天一口氣要再分享給大家六個重點喔！
▪ 動線是否實用
除了考慮坪數和格局外，就像中古屋一樣，生活起居的動線也要考量。看著格局圖或建商提供的「傢俱配置圖」（簡稱「傢配圖」），發揮一點想像力：想像你從廚房端菜走出來，走到餐廳，或者從每個房間出來上廁所，動線順不順？廚房的冰箱會放在哪個位置？（有些廚房放不下冰箱，會把冰箱放在餐廳而非廚房）一般來說，廚房的種類可以簡單分為一字型（料理台、水槽、瓦斯爐或電爐連成一直線，簡稱「三合一」）、雙一型（除了「三合一」的一字型外，後面還有空間可以做一排矮電器櫃，電器櫃上還可以另當一個置物或料理平台）、L型（電器櫃或料理平台和水槽、瓦斯爐或電爐成Ｌ型）或中島型（通常為開放式廚房，且室內坪數要夠大）。有實際下過廚的人應該會覺得一字型根本不夠用，至少要雙一型或Ｌ型。如果建商提供的指有一字型的「三合一」配備，後面至少要有空間可以在裝潢時自己做一排矮櫃，使用起來才方便。
此外，中古屋看屋時考量的風水瑕疵從預售屋的格局圖也看得出來喔！例如：開門見廁、浴廁居中、開門見灶…這些都可以從格局圖看出來。如果你看的預售屋有這樣的問題，除非你很明確可以透過「客變」或裝潢來改善，不然就不要考慮了。
（照片：「華山豐華」傢俱配置圖）
▪ 二次施工問清楚
我們前面說過，幾乎每個案子都會有二工。如果你在你家的室內格局圖裡看到「機房」、或大小不合比例的「陽台」，就要問清楚建商是不是會透過二工將它改做為室內使用面積。
此外，在接待小姐介紹公設的設備時，要問清楚哪些是二工喔！尤其是對於有規畫游泳池的建案，要問清楚是建照本來規畫的就是游泳池，還是「蓄水池」，之後才要透過二工重新做泳池使用。由於二工還是有被舉報的風險，別被廣告中美美的無邊際泳池吸引，到頭來才發現買到的卻是一個在屋頂的蓄水池喔！
▪ 公設比、公設規劃
由於現在的建築法規規範下，公設比都很高，以 3,000 萬的房子為例，如公設比 33%，就等於花了 1,000 萬在買公設，所以有哪些公設設施就顯得特別重要，畢竟沒有人希望自己付了大把的銀子，買到的公設只有逃生梯和電梯梯廳。除了參考建商提供的公設示意圖的廣告文宣外，有公設樓層（常見的有 1F、B1、頂樓等）的空間平面圖也要注意看。簽約後妥善保留所有的格局資料和文宣廣告，做為之後驗屋和管委會驗收公設空間的依據。
（照片：「米高美」一樓平面圖）
▪ 社區住戶規模與未來預定的管理費金額
許多買方喜歡建案的戶數單純，最好一層一戶最好，可是卻忘了戶數太少時，如果要共同請警衛，每戶要負擔的管理費用會很高，可能只能請一班制（早上 8 點到晚上 8 點），無法負擔 24 小時的警衛，有些大樓甚至只能安裝保全，無法有管理室的配置，使得買方買的雖然是新電梯大樓，卻只有華廈的功能，沒有人代收掛號、包裹，很不方便。
所以，看預售屋時，最好能留意社區的住戶規模，並事先詢問未來預定的管理費是每坪多少錢（車位也要加管理費喔！一般來說，坡道平面車位的管理費為每月 500 元，機械車位因需要定期檢查維修，管理費大多為每月 1000 元）並詢問這樣的管理費是用一班制、兩班制的警衛輪班、還是只有保全系統來預估的？再來依照個人的需求綜合考量。
有些建案基地大，但將戶別分成好幾棟，每一棟可能連在一起成為口字型，但每棟都有獨立的出入口，一層僅 2~3 戶，大坪數的戶別甚至可以一層一戶，透過門禁磁卡來管理進出。不但能保有出入單純的優點，而且因為社區基地大，有完善的公設規劃（畢竟，現在的新成屋不管有沒有健身房、閱覽室等公設，公設比幾乎都在 30% 以上，還不如有這些實用的公設比較好）社區規模又夠支撐社區的管理功能，每坪負擔的管理費不會太高，又能有 24 小時警衛的管理，這是我心目中最理想的建案。
▪ 外觀設計質感、室內建材質感
預售屋的增值潛力除了在於興建的這 2~3 年資產增值外，還有房子蓋好後整體的質感和賣相。
（照片：「君泰」模型圖）
對於外觀，可以從模型屋和文宣資料看外觀設計造型、質感、建材挑選，也可以參考同一個建商其它建案實績的質感。一般來說，太過於前衛的造型，通常蓋好後不是大好就是大壞。當它是小小的模型屋時，感覺起來很摩登，當它化身為 15~20 層樓高的龐然大物時，看起來可能又是另外一種氛圍。曾經有一個建商在黃金地段蓋了一棟黑色、造型前衛的住宅建案，金屬感很重，每每經過，我都覺得它像變形金剛。當然，喜歡的人很喜歡，對於我這種人可能就敬謝不敏。有趣的是，這一家建商每次有新案要推，要列出過去推過的實績建案時，總是忽略這個建案，不曉得是純屬巧合還是賣相不好，沒有為新案加分。
除了外觀外，室內的建材質感也會影響預售屋的價值。除了建商提供的廣告文宣與配備明細外，也可以從樣品屋看建材（尤其是廚房、衛浴）、格局、動線規劃，並且拍照做為未來裝潢參考。
▪ 建商評價
由於預售屋在購買的時候還沒有成屋可以看屋，因此建商的評價和信用就非常重要，尤其建商施工的品質和成屋的質感與建商息息相關。購買預售屋前不妨先上網搜尋，了解一下該建商的評價做為參考。
有些建商蓋的案量很大，每年交屋數量多。因為大部分人總是「好事不出門，壞事傳千里」，加上現在網際網路方便，只要有任何的瑕疵就會 po 上網。在大數法則下，推案量大的建商自然在網路上的評分也比較容易偏低。此外，建案的定位也會影響施工品質。豪宅和一般平價住宅的建材與品質自然不能相提並論，不過，對我來說，除了最重要的結構安全絕對不能妥協外，建商遇到其他較輕微的問題是否願意負責任、維修到好也是非常重要。一般建案交屋少則一個月，長則三個月，看建案量體大小而定，而有幾家建商在交屋後還會有工務人員派駐在社區長達三年，只要住戶有大小問題都立刻協助處理，進行保固服務。這樣的服務態度對我來說就可以幫這樣的建商多加幾分。
（待續，請繼續觀看下一篇續集唷！）
(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉，歡迎轉載，註明出處)
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