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預售屋增值術 7：預售屋挑選與看屋重點（下）｜邱愛莉 House123
預售屋因為還沒蓋好，看屋時特別需要一些想像力，還需要更多細心與耐心。今天要跟大家分享給預售屋挑選的最後四個重點，看預售屋時一定要留意喔！
▪ 注意使用分區
看預售屋時和成屋一樣，要特別留意土地使用分區。除了台北市分的比較細，有住一、住二、住三、商一、商二、工二…等，其他縣市的土地使用分區則大多分為住宅區、商業區、工業區，其中再細分（例如：工業用地其實也可以區分為甲種、乙種、丁種等工業用地，一般常見用來蓋「工業住宅」的多為乙種工業用地，屬於都市計畫內之輕污染建築用地，可以用來做零售業或事務所，但不能做住宅使用）。
（照片：台北內湖五期重劃區）
工業住宅的預售屋價格雖然便宜，大約只有一般住宅區的 1／2 左右，但蓋好後脫手不易，且有接到政府罰款取締的風險，加上貸款不易（有些銀行不承做，有些銀行則最多只能到 5~7 成，且利息較高），不建議大家購買。而商業區雖然可規劃作住宅，但因為住辦混合，社區出入會比較複雜，如果你是純住家需求，則要多加考慮。如果你有公司登記的需求，通常商業住宅3F以下可以登記公司營業用（建築執照和使用執照上會註明，可以詢問建商），記得跟建商確認你買的戶別可作公司登記。
▪ 車位購買大有學問
坡道平面、坡道機械、昇降平面、昇降機械、機械循環式車位…哇！車位分成這麼多種類，到底什麼是什麼啊？其實一點也不難，以「坡道平面」為例，前面兩個字就是「車子如何進到停車場」，後面兩個字，指的是「你停的是什麼類型的車位」。所以，「坡道平面」就是：你開著車子透過坡道車道進入地下停車場，停到一個平面停車位。而「昇降機械」指的是：你開著車子進入一個升降電梯，連人帶車一起坐電梯進入地下停車場，再停到一個機械停車位（「昇降機械」也稱為「機械機械」）而最後一個「機械循環式車位」就是俗稱的「停車塔」，要停車時只要按號碼，電梯就會下來，鐵捲門打開，你將車子停進去之後，人出來，鐵捲門會再度關閉，電梯輸送帶會將車子送到你的機械車位，取車時也只要按號碼，電梯輸送帶會將車子送出來。
很多建案的車位都胡亂開價，例如：機械循環式車位想賣的價格，居然和坡道機械車位的行情一樣！而且車位總是訴求不二價，讓許多買方很頭痛。不過，雖然車位大多不能議價，還是可以從總價下手喔！
此外，車位依照「產權種類」的不同，又可分為三種：法定停車位、增設停車位、獎勵停車位。一般來說，只要記得「法定停車位」沒有獨立的權狀，它的坪數是登記在建物中的公設裡的（但會註明是車位，計算公設比時會將車位坪數扣除）。雖然可以轉賣，但因為登記在公設，所以只能轉賣給大樓或社區的其他所有權人。而自行增設停車位及獎勵增設停車位，除非當初建商申請建照時有特殊規定（合約中會載明），不然，只要有獨立權狀就可以單獨買賣給社區內或外的人。一般來說，可以獨立買賣的車位由於流通性較高，價值通常較高。
（相片：「華固奇妍出雲」B4平面圖）
由於坡道車道通常需要比較大的迴轉空間，所以一般來說，基地較小的建案只能規畫「昇降平面」、「昇降機械」或甚至「機械循環式車位」，而車位的價值與價格也大不同，從高到低依序是：坡道平面＞坡道機械＞昇降平面＞昇降機械＞機械循環式車位。
很多建案的車位都胡亂開價，例如：機械循環式車位想賣的價格，居然和坡道機械車位的行情一樣！而且車位總是訴求不二價，讓許多買方很頭痛。不過，雖然車位大多不能議價，還是可以從總價下手喔！
此外，車位依照「產權種類」的不同，又可分為三種：法定停車位、增設停車位、獎勵停車位。一般來說，只要記得「法定停車位」沒有獨立的權狀，它的坪數是登記在建物中的公設裡的（但會註明是車位，計算公設比時會將車位坪數扣除）。雖然可以轉賣，但因為登記在公設，所以只能轉賣給大樓或社區的其他所有權人。而自行增設停車位及獎勵增設停車位，除非當初建商申請建照時有特殊規定（合約中會載明），不然，只要有獨立權狀就可以單獨買賣給社區內或外的人。一般來說，可以獨立買賣的車位由於流通性較高，價值通常較高。
▪ 簽約後，所有 DM、flash 等文宣與合約要保存好
現在的法規對於預售屋的保障越來越完善。「預售屋買賣定型化契約書－不得記載事項」中規定，預售屋買賣不得約定廣告僅供參考。所以簽約後，除了合約外（千萬不能弄丟），還有 DM、甚至接待中心裡小姐介紹的 flash 電腦檔（可以詢問小姐可不可以 copy，有些小姐願意在簽約後讓客戶存檔，或是拍照），於預售屋交屋時核對驗收。
▪ 何時開工、何時交屋
看預售屋時要特別留意開工與交屋時間。對預售屋而言，每一期款項的支付時間與金額非常重要。一般來說，預售屋興建時間約為 2 年 ~ 3 年，依建案規模大小、與各區域的建築法規規定而異（有些區域規定晚上和周末無法施工，因施工時間較短，施工期較長）。
這些是預售屋看屋要注意的重點，你學會了嗎？
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(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉，歡迎轉載，註明出處)
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