安居自住

預售屋增值術 2:購買預售屋的風險

 

最近這幾年房價高漲,預售屋價格也屢創新高。雖然預售屋有分期付款、增值潛力等優點,不過,購買預售屋也有風險,而且風險還不小。除了建商蓋的不好,交屋後賣相差之外,如果買的價格太高,2 ~ 3 年蓋好後沒漲反跌。因為預售屋沒有即時上傳實價登錄,所以同一個建案成交單價可能差到 20% 都有可能,等發現自己買貴時已經太遲了。

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此外,預售屋雖然可以分期付款,不過如果收到帳單後無法如期繳納,可就麻煩了。通常預售屋的合約中都會規定違約的條款,如果收到帳單後經過催繳仍然沒有繳納,建商可以主張買方違約,而自動解約並沒收已繳款項。依照內政部公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定,最多可以沒收「成交總價」的 15%,也就是總價 1000 萬的話,可以沒收 150 萬,有多的才退還給你。如買方繳交的定金與工程款不到 15%,就以已交金額為上限,而且合約解除,房子跟土地又是建商的了,是不是很傷呢?

還有一種風險,也跟款項有關:如果本來預售屋的自備款是 20%,預定貸款要貸到 8 成。然而,在交屋辦貸款時,因為買方名下有第二屋問題而不好貸、或個人信用不好…等個人因素而貸不到 8 成時,需要在交屋時將貸款不足的額度立即以現金補足,不然也算違約。

預售屋因為買的時候看不到成屋,所以許多細節都無法留意到。我曾經看過一個預售屋位置很好,基地不大,在台北市黃金地段的巷弄內,巷子的一旁有兩支電線桿,其中一支靠近基地側邊,另一支則在基地對面。由於這是一個有挑高的建案,電線杆的高度大約比 4 樓的樓地板再高一點點,表示其中有一戶的 2 ~ 4 樓( 1 樓是公設)都會看到這支電線桿矗立在客廳的窗前,距離大約 6 米左右。有些人認為這對風水不好,就算個人不忌諱風水,對於視野也總是美中不足。像這種問題,如果買的是蓋好的成屋就比較能避免,在預售屋就比較容易發生。

 

(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉,歡迎轉載,註明出處) 

 

 
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