- 安居自住
預售屋增值術 2：購買預售屋的風險｜邱愛莉 House123
最近這幾年房價高漲，預售屋價格也屢創新高。雖然預售屋有分期付款、增值潛力等優點，不過，購買預售屋也有風險，而且風險還不小喔！
風險一：交屋後房價下跌、貸款成數不如預期，需要多拿出現金補足才能交屋
大部分的預售屋賣的都是「未來價」，所以，你等房價上漲，建商也不是吃素的，就乾脆把房價未來幾年預期會上漲的空間加上去、賣給你。加上原物料漲價和缺工，都是正在發生的現在進行式，所以，大部分預售屋的價格，通常比旁邊屋齡 5 年內的社區還要貴。如果買的價格太高，2 ~ 3 年蓋好後沒漲反跌，甚至因為銀行估不到當初買的價格，貸款成數不如預期，還需要多拿出現金來一次補足才能順利交屋（如果無法補足，就相當於買方違約，建商最高可以沒收總價的15%，房子收回來又是建商的了）
風險二：簽約後，現金流沒算好，導致於後續工程款無法如期繳款
大部分的預售屋賣的都是「未來價」，所以，你等房價上漲，建商也不是吃素的，就乾脆把房價未來幾年預期會上漲的空間加上去、賣給你。加上原物料漲價和缺工，都是正在發生的現在進行式，所以，大部分預售屋的價格，通常比旁邊屋齡 5 年內的社區還要貴。如果買的價格太高，2 ~ 3 年蓋好後沒漲反跌，甚至因為銀行估不到當初買的價格，貸款成數不如預期，還需要多拿出現金來一次補足才能順利交屋（如果無法補足，就相當於買方違約，建商最高可以沒收總價的15%，房子收回來又是建商的了）
風險二：簽約後，現金流沒算好，導致於後續工程款無法如期繳款
此外，預售屋雖然可以分期付款，不過如果收到帳單後無法如期繳納，可就麻煩了。通常預售屋的合約中都會規定違約的條款，如果收到帳單後經過催繳仍然沒有繳納，建商可以主張買方違約，而自動解約並沒收已繳款項。依照內政部公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定，最多可以沒收「成交總價」的 15%，也就是總價 1000 萬的話，可以沒收 150 萬，有多的才退還給你。如買方繳交的定金與工程款不到 15%，就以已交金額為上限，而且合約解除，房子跟土地又是建商的了，是不是很傷呢？
風險三：建商延後交屋＋不能換約，進退兩難
風險三：建商延後交屋＋不能換約，進退兩難
隨著工料齊漲和缺工問題，許多建商為了降低工程的壓力，在合約中將「最晚交屋日期」約定在開工後的 6 年甚至 8 年。雖然業務通常會說預計 3 年交屋，然而一但建商延宕，還是會回到合約上白紙黑字寫的「最晚交屋日期」。加上「平均地權條例」在 2023 年 7 月 1 日新增「預售屋換約限制規定」，2023 年 7 月 1 日之後才購入的預售屋，除非符合特定的條件，否則就不能換約轉讓！既等不到建商交屋、又不能移轉的情況下，買方也只能乾著急。
風險四：建商資金週轉不靈，無法順利續建
還有一種，比起上面這些影響更鉅，就是「爛尾樓」的風險。隨著 2020 年 12 月以來，央行五度調整選擇性信用管制措施，建商的「購地貸款」，從過去的 7 - 8 成，下降為貸款 5 成（且有其中一成需保留為「動工款」），「餘屋貸款」也從過去的 8 成，下降為最多只能貸款 4 成。加上工料漲，如果建商發生資金斷鏈，就會有跳票的風險。不可不慎喔！（延伸閱讀：預售屋有信托專戶，為什麼建商還可以倒帳？）
風險四：建商資金週轉不靈，無法順利續建
還有一種，比起上面這些影響更鉅，就是「爛尾樓」的風險。隨著 2020 年 12 月以來，央行五度調整選擇性信用管制措施，建商的「購地貸款」，從過去的 7 - 8 成，下降為貸款 5 成（且有其中一成需保留為「動工款」），「餘屋貸款」也從過去的 8 成，下降為最多只能貸款 4 成。加上工料漲，如果建商發生資金斷鏈，就會有跳票的風險。不可不慎喔！（延伸閱讀：預售屋有信托專戶，為什麼建商還可以倒帳？）
風險五：合約爭議
目前法規對於預售屋的交易安全保障仍然不足，導致於建商在坪數找補條件動手腳、和買方自行磋商協議將交屋款從法定的總價百分之五，調為不符合比例的5萬-20萬元、合約中特別約定「免責條款」，例如：「建商保留修改公設規格和設計的權利」（也就是：就算預售的時候，本來說有健身房、閱覽室、會議室、甚至游泳池，但如果最後蓋好什麼都沒做，買方也不能主張任何賠償）這些都不利於買方爭取自己應有的權益。
風險六：交屋後不如預期
風險六：交屋後不如預期
預售屋因為買的時候看不到成屋，所以許多細節都無法留意到。我曾經看過一個預售屋位置很好，基地不大，在台北市黃金地段的巷弄內，巷子的一旁有兩支電線桿，其中一支靠近基地側邊，另一支則在基地對面。由於這是一個有挑高的建案，電線杆的高度大約比 4 樓的樓地板再高一點點，表示其中有一戶的 2 ~ 4 樓（ 1 樓是公設）都會看到這支電線桿矗立在客廳的窗前，距離大約 6 米左右。有些人認為這對風水不好，就算個人不忌諱風水，對於視野也總是美中不足。像這種問題，如果買的是蓋好的成屋就比較能避免，在預售屋就比較容易發生。
(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉，歡迎轉載，註明出處)
Comments powered by CComment