安居自住

建商反悔不賣,我該怎麼辦?

(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉,歡迎轉載,註明出處) 

 

預售屋違約反悔的新聞,時有所聞,不過,過去的案例通常是買家反悔想解約,然而,近期卻是反過來的!是建商解約的頻率大於買家!這是什麼反轉的情況呢?如果遇到了,我如何保護自己的權益呢?
 
1. 真實案例:建商想賠 1 萬元訂金,房子收回,不簽約!
最近我收到一個學員的訊息:「老師,我 7 月的時候買了 xxxx 的預售案子,付了訂金 1萬,一直在等簽約。這禮拜代銷突然說,建商願意退訂金 2 萬,但是當時 1 千萬的房子,現在都開到 1300 萬了!這樣隱形的損失,有辦法提告建商嗎?或可以用其他方式求償嗎?」



建商違約的兩種情形

關於建商毁約,可以分成「簽約前」、和「簽約後」兩個不同的情況:

2. 「簽約前」違約
「簽約前」違約:建商收了訂金後,雖不能「 保留出售與否的權利」,但是,只要賠一倍的訂金,就可以順利解約!
所謂的「簽約前」違約,指的是:建商或代銷收了訂金,卻反悔不賣。
這種的,在以前,建商訂單上通常會寫:「建商保留出售與否的權利」, 所以,就算收了訂金,也都還是停留在「業務幫忙跟建商爭取價格看看」的階段,至於是否可以賣,還要等建商點頭。
現在,在實價登錄 2.0 新制的規定下,建商的訂單上不可以再寫「建商保留出售與否的權利」,一旦收了訂金,就不能說之後不同意這個價格。

這樣聽起來對買方很有保障對嗎?

錯!雖然建商不能隨便說不賣就不賣,但是,除非訂單上面有其他約定,不然,基本上的確是賠一倍訂金給買方就可以解約了。

例如:剛剛那個案例,因為訂金金額1萬,建商退 1 萬給買方、再另外賠 1 萬,就可以解約。所以,買方可以獲得的保障,就只有那一萬元的違約金。
簽約前,最好提高「訂金」金額,並明訂簽約的期限
如果可以,盡可能讓訂金金額高一點。另外,訂單上最好明訂幾月幾日前要完成簽約,對於買方會比較明確。
提高「訂金」金額,不會增加買方風險,卻可以提高建商違約時,對買方的賠償!
至於訂金高一點,對買方會不會有風險呢?
如果買方反悔不想買,只要還沒簽約,在領了合約範本後的審閱期內決定不買,都還是可以無條件拿回已經付的訂金。所以,訂金高一點對買方的影響不大,反倒是可以增加建商違約的成本,就算建商後來反悔不賣,買方也會拿到多一點的賠償。
 
3. 「簽約後」違約
「簽約後」違約:建商除了退還買方已繳價金外,還要多賠一倍給買方!
另外一種是:「簽約後」的違約。預售屋定型化契約中,有關於買賣雙方違約的規定。針對賣方違約,除了要退還買方已繳的價金之外,還要再多賠一倍給買方。

因為已經簽約了,通常就不會只有繳少少的「訂金」,至少還會有「簽約金」。通常訂金和簽約金,會佔到總價的 5% 到 10 %。如果還繳到開工和工程款,金額就會更高。建商如果後來才反悔不賣,要賠一倍的違約金,對買方的保障會高一點喔!

以上是關於建商違約的分享。以剛剛提到的那個案例來說,很多建商現在對於收訂金的金額,都訂很低。他們的說法是:「他們沒有想從訂金賺錢,所以買方只要付少少的訂金就好。」乍聽之下真的很友善,可是,這也可能是建商為了保留自己進可攻、退可守的方法喔!

最近房市實在是太熱了,大家彷彿陷入「錯失恐懼症」,很怕買不到好房子。大家在做決定前,真的要理性評估,多多保障自己,千萬不要因為搶一時之快而被「話術」了喔!
 

(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉,歡迎轉載,註明出處) 

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