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房仲業務該選老鳥，還是菜鳥好？
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(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉，歡迎轉載，註明出處)
大家都知道，仲介在買房子的過程中扮演很重要的角色，我們不只需要仲介幫忙帶看，還需要他們幫忙議價，和告知房子是否有特殊的狀況需要注意。不過，由於仲介經紀人這一行異動的很快，有做很久、很資深的，也有剛入行不久的。如果可以選的話，應該選經驗豐富的老鳥，還是剛入行、但比較不油的新手經紀人呢？
在回答這個問題之前，我們先來想一下，老鳥和菜鳥各有哪些優缺點？
老鳥的優點
經驗豐富＋溝通直接有效率
以經驗豐富的老鳥經紀人來說，最大的優點當然是「經驗豐富」，不僅看的房子多、對於協調買賣雙方的經驗，通常也很豐富。如果屋主要的價格明顯太高，或是買方出的價格明顯太低，通常比較會直接「明示」加「暗示」的告訴你，比較敢挑戰客人。
這個對我來說算是優點，為什麼呢？
因為有很多經紀人不敢挑戰屋主，就算屋主對價格的期望值不合理，也不會分析給屋主聽。表面上看起來很禮貌，但其實對買方和賣方來說都做很多白工，到頭來房子還是沒有賣掉。
相反的，大部分有經驗的經紀人，會去了解屋主賣房子的動機和急迫性，只要屋主的售屋動機很明確，就會去試探屋主真實的底價在哪裡，並且努力幫他把房子賣掉，對買賣雙方來說都比較有效率。
老鳥的缺點
寧願「菜」，也不想要「油條」？
不過，一般人對於老鳥的印象 ，就是可能比較「油」。
菜鳥的優點
態度誠懇＋每個客人平均分配時間較多＋溝通風格溫和
相反的，剛入行不久的菜鳥經紀人，可能感覺就比較誠懇，而且因為剛入行，手上客人比較少，比較會花時間好好經營每一個客人，會花比較多時間幫你篩選物件、幫你帶看，說話也比較溫良恭儉讓，比較不像資深仲介那麼直接。
菜鳥的缺點
經驗較少，陪公子讀書
但是，菜鳥的缺點就是比較「嫩」，所以，對於房子的狀況、和如何跟屋主議價，經驗都比較少，很容易就是他陪你和你陪他，都像「陪公子讀書」，都在累積經驗。
所以，到底要選老鳥還是菜鳥比較好呢？
結論1：不管菜鳥、老鳥，都可以培養
善用五步驟，有效培養自己的仲介人脈
首先，不管是菜鳥還是老鳥，都是需要花時間培養關係的。如果你是我們的學員，我們在 2021/8/19 有一場學員限定的直播，主題是「仲介人脈培養術」，沒看的學員，可以去學員限定的臉書社團看重播。我們分享了 5 個步驟，可以有效地培養自己的仲介人脈！
結論2：對屋主的掌握度，才是議價關鍵
真誠服務，掌握屋主的心
再來是：「到底要選老鳥還是菜鳥比較好？」老實說，這個問題沒有標準答案，就像有一句話是：「黑貓、白貓，會抓老鼠的就是好貓。」
我有遇過一個剛入行3個月的業務，真的很菜吧？可是，他手上剛好有一間台北市的房子，屋主只有專任獨家委託他，而且，屋主不只委託他幫她賣房子，還委託他幫她找換屋的房子。為什麼屋主對他這麼信任呢？
原來那個屋主是一個阿嬤，她和兒子媳婦住在一起，平常白天兒子媳婦要上班，她要幫忙帶孫子，常常帶孫子和她家的狗去附近的公園玩。那個業務常常在公園發傳單，遇過幾次之後印象很好，會跟阿嬤聊天。年輕人很認真，還跟阿嬤說，他白天時間很自由，如果有什麼需要幫忙的，不要客氣，都可以請他幫忙。
有一天阿嬤家的狗生病了，她要帶牠去看醫生，可是她還要帶孫子，很難走得開。她就想到那個仲介。她本來想說，打給那個仲介問問看有沒有比較推薦的獸醫，沒想到那個仲介就跟阿嬤說，他家的夠之前去哪一個動物醫院，他覺得醫生很好，阿嬤要帶孫子不方便，他可以騎機車，幫她帶她家的狗去看醫生。
就這樣，後來狗生病好了，阿嬤剛好跟兒子媳婦吵架，想說乾脆把台北的公寓賣一賣，改去汐止，找一個社區，買兩間兩房的電梯大樓，可以和兒子、媳婦住很近，但不要住一起。這時候她想到誰呢？當然就是那個仲介！
因為屋主要換屋的需求很明確，他也幫她找到適合的社區和適合的物件，所以，她只希望順利的把原來的房子賣到一個可以接受的價格就好，順利的換屋。後來她的房子賣給誰呢？剛好就是我！那間房子的地點很好，到現在我們都還沒有賣！
所以，到底是菜鳥好 還是老鳥好呢？
結論3：用心＋細心＋坦誠＋同事合作＝服務效率
同事人緣也很重要！
對我來說，不管菜鳥、老鳥，都可以培養。只要願意用心幫忙找房子、細心帶看，就算沒辦法分析優缺點，但至少可以針對優缺點，和買方一起討論、交流想法和資訊。最重要的一點：對屋主有掌握度，可以有技巧地說服屋主調整心態。如果他的同事人緣好就更好了，還可以有公司其他資深同事幫忙協助或配案，就可以更有效率喔！
(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉，歡迎轉載，註明出處)
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