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建商反悔不賣，我該怎麼辦？
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(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉，歡迎轉載，註明出處)
預售屋違約反悔的新聞，時有所聞，不過，過去的案例通常是買家反悔想解約，然而，近期卻是反過來的！是建商解約的頻率大於買家！這是什麼反轉的情況呢？如果遇到了，我如何保護自己的權益呢？
1. 真實案例：建商想賠 1 萬元訂金，房子收回，不簽約！
最近我收到一個學員的訊息：「老師，我 7 月的時候買了 xxxx 的預售案子，付了訂金 1萬，一直在等簽約。這禮拜代銷突然說，建商願意退訂金 2 萬，但是當時 1 千萬的房子，現在都開到 1300 萬了！這樣隱形的損失，有辦法提告建商嗎？或可以用其他方式求償嗎？」
建商違約的兩種情形
關於建商毁約，可以分成「簽約前」、和「簽約後」兩個不同的情況：
2. 「簽約前」違約
「簽約前」違約：建商收了訂金後，雖不能「 保留出售與否的權利」，但是，只要賠一倍的訂金，就可以順利解約！
所謂的「簽約前」違約，指的是：建商或代銷收了訂金，卻反悔不賣。
這種的，在以前，建商訂單上通常會寫：「建商保留出售與否的權利」， 所以，就算收了訂金，也都還是停留在「業務幫忙跟建商爭取價格看看」的階段，至於是否可以賣，還要等建商點頭。
現在，在實價登錄 2.0 新制的規定下，建商的訂單上不可以再寫「建商保留出售與否的權利」，一旦收了訂金，就不能說之後不同意這個價格。
這樣聽起來對買方很有保障對嗎？
錯！雖然建商不能隨便說不賣就不賣，但是，除非訂單上面有其他約定，不然，基本上的確是賠一倍訂金給買方就可以解約了。
例如：剛剛那個案例，因為訂金金額1萬，建商退 1 萬給買方、再另外賠 1 萬，就可以解約。所以，買方可以獲得的保障，就只有那一萬元的違約金。
這種的，在以前，建商訂單上通常會寫：「建商保留出售與否的權利」， 所以，就算收了訂金，也都還是停留在「業務幫忙跟建商爭取價格看看」的階段，至於是否可以賣，還要等建商點頭。
現在，在實價登錄 2.0 新制的規定下，建商的訂單上不可以再寫「建商保留出售與否的權利」，一旦收了訂金，就不能說之後不同意這個價格。
這樣聽起來對買方很有保障對嗎？
錯！雖然建商不能隨便說不賣就不賣，但是，除非訂單上面有其他約定，不然，基本上的確是賠一倍訂金給買方就可以解約了。
例如：剛剛那個案例，因為訂金金額1萬，建商退 1 萬給買方、再另外賠 1 萬，就可以解約。所以，買方可以獲得的保障，就只有那一萬元的違約金。
簽約前，最好提高「訂金」金額，並明訂簽約的期限
如果可以，盡可能讓訂金金額高一點。另外，訂單上最好明訂幾月幾日前要完成簽約，對於買方會比較明確。
提高「訂金」金額，不會增加買方風險，卻可以提高建商違約時，對買方的賠償！
至於訂金高一點，對買方會不會有風險呢？
如果買方反悔不想買，只要還沒簽約，在領了合約範本後的審閱期內決定不買，都還是可以無條件拿回已經付的訂金。所以，訂金高一點對買方的影響不大，反倒是可以增加建商違約的成本，就算建商後來反悔不賣，買方也會拿到多一點的賠償。
如果買方反悔不想買，只要還沒簽約，在領了合約範本後的審閱期內決定不買，都還是可以無條件拿回已經付的訂金。所以，訂金高一點對買方的影響不大，反倒是可以增加建商違約的成本，就算建商後來反悔不賣，買方也會拿到多一點的賠償。
3. 「簽約後」違約
「簽約後」違約：建商除了退還買方已繳價金外，還要多賠一倍給買方！
另外一種是：「簽約後」的違約。預售屋定型化契約中，有關於買賣雙方違約的規定。針對賣方違約，除了要退還買方已繳的價金之外，還要再多賠一倍給買方。
因為已經簽約了，通常就不會只有繳少少的「訂金」，至少還會有「簽約金」。通常訂金和簽約金，會佔到總價的 5% 到 10 %。如果還繳到開工和工程款，金額就會更高。建商如果後來才反悔不賣，要賠一倍的違約金，對買方的保障會高一點喔！
以上是關於建商違約的分享。以剛剛提到的那個案例來說，很多建商現在對於收訂金的金額，都訂很低。他們的說法是：「他們沒有想從訂金賺錢，所以買方只要付少少的訂金就好。」乍聽之下真的很友善，可是，這也可能是建商為了保留自己進可攻、退可守的方法喔！
最近房市實在是太熱了，大家彷彿陷入「錯失恐懼症」，很怕買不到好房子。大家在做決定前，真的要理性評估，多多保障自己，千萬不要因為搶一時之快而被「話術」了喔！
因為已經簽約了，通常就不會只有繳少少的「訂金」，至少還會有「簽約金」。通常訂金和簽約金，會佔到總價的 5% 到 10 %。如果還繳到開工和工程款，金額就會更高。建商如果後來才反悔不賣，要賠一倍的違約金，對買方的保障會高一點喔！
以上是關於建商違約的分享。以剛剛提到的那個案例來說，很多建商現在對於收訂金的金額，都訂很低。他們的說法是：「他們沒有想從訂金賺錢，所以買方只要付少少的訂金就好。」乍聽之下真的很友善，可是，這也可能是建商為了保留自己進可攻、退可守的方法喔！
最近房市實在是太熱了，大家彷彿陷入「錯失恐懼症」，很怕買不到好房子。大家在做決定前，真的要理性評估，多多保障自己，千萬不要因為搶一時之快而被「話術」了喔！
(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉，歡迎轉載，註明出處)
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