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買裝潢好的房子,要注意什麼?|邱愛莉 House123

 (本文作者為 House123 執行長 邱愛莉,歡迎轉載,註明出處) 

 
裝潢屋的優點
大部分的人都喜歡屋況好的房子,尤其如果已經裝潢好了,可以省下重新裝潢的時間和心力,就算總價比較高,只要銀行估價估得到,可以一起貸款,不需要另外準備裝潢的自備款。而且,有裝潢的房子總是比較美輪美奐,比起屋況要大整理、甚至格局要大改造的房子,比較好評估是否適合自己和家人的需求。
 
買裝潢屋的注意事項
不過,買裝潢好的房子有哪些要注意的呢?有!而且,如果不小心的話,可能還會花了大錢買到地雷!有哪些要注意的呢?
 
一、屋主之前是自住還是收租?多久之前買的?裝潢多久了?
為什麼要問這個問題呢?大家猜猜看,當你裝潢一個房子,是為了租給別人 vs 為了自住,通常哪一個你會比較用心?應該是自住吧!

雖然我也是房東,就算是出租的房子,如果是買來隔成套房,我的管線、設備一定是全部換新,不過,一般的房東如果是整層住家格局出租,通常不見得會這麼大手筆。
而且,如果裝潢是很多年以前做的,要記得考慮裝潢折舊的速度。一般的裝潢用個10年、15年,再好的裝潢也會慢慢變舊。所以如果屋主5年前花了150萬,以15年來算「直線攤提」的話,就算150萬是真材實料,大概也只要考慮100萬的價值喔!
 
二、裝修的品質和等級,尤其是水和電,有無換管線。金額有沒有明顯灌水?
一般我們說水電水電,其實電和水是分開的,電線有沒有換新?甚至電管有沒有換新?還是只有換線,沒有換電管。廁所有沒有重做?冷熱水管有沒有換新?這個對老房子來說特別重要。

看房子時要怎麼知道呢?你可以先問仲介或屋主,看他怎麼回答。這時候都要深藏不露,然後等他回答之後,你再去電開關箱,看一下裡面露出來的電線,通常上面會寫年份。這時候就知道仲介有沒有誠實了!

其實裝潢金額通常都會灌水,聽聽就好。一般裝潢的最大費用的項目大多是:木工、泥作、水電、系統櫃、防水工程。所以,買裝潢好的房子要依照實際裝修的等級和項目,斟酌要加多少錢比較合理!
 
三、裝潢的設計是不是符合你的需求?
尤其是格局動線,要不要再花錢改?還有像收納空間夠不夠?需不需要再花錢做系統櫃?窗戶的隔音效果好不好?需不需要重做?
 
四、注意法規
如果是住家隔成套房,要特別注意有沒有「竣工合格証」,還有其他像「陽台外推」或頂樓加蓋等違建,有沒有被檢舉過?這個在建管處都查得到,可以請仲介查詢。
 
五、裝潢是否是為了要掩飾房子的大瑕疵
如果是全新裝潢的房子,要特別小心屋主是不是為了要掩飾房子的大瑕疵才裝潢。例如:傾斜、鋼筋外露。這時候就要從一些公共空間去看有沒有一些蛛絲馬跡。像是樓梯間、屋頂的平台或地下室

我在我上一本書 「小資族大翻身」裡面有提到,有人買了裝潢的房子買得很高興,交屋前去地下室看,才發現房子嚴重傾斜,最後只好打官司。如果是公寓,通常這些公共空間是三不管地帶,如果房子有結構上的瑕疵,通常在這些地方會看得出來,所以看房子還是要注意看一下公共空間。
 
六、銀行估價
通常有裝潢的房子,如果屋主要賣的價格比較高,要注意一下銀行估價估的到嗎?如果估不到的話,貸款成數就會下修。所以在出價之前,要先詢問銀行初步的估價。

其實,買裝潢好的房子如果做得紮實,也很符合自己和家人的需求,其實也不錯。因為呢,可以降低自備款,可以省下裝潢的時間、也省麻煩,可以馬上入住,也可以省租金和省利息。如果前屋主的品味很好,也是大加分!

不過,還是要特別注意上面這六個點喔! 

(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉,歡迎轉載,註明出處) 

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