- 安居自住
窮得只剩下房子？錢都拿去繳房貸，沒錢理財怎麼辦？
(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉，歡迎轉載，註明出處)
隨著房價越來越貴，常常可以看到新聞報導，房貸佔家庭收入佔比越來越高，導致於負擔很重。而且，許多人就算有買房的需求，也不免會煩惱，如果把錢都拿去繳房貸，沒錢理財怎麼辦？有沒有什麼兼顧的方式呢？
在回答這個問題之前，我們先來拆解「房貸」的兩個組成元素：「本金」vs「利息」。
一、「本金」vs「利息」
「本金」是「強迫儲蓄」，「利息」是真正的費用
為什麼要先拆解這兩個元素呢？這兩個有一個最大的差別：還「本金」基本上算是一種「強迫儲蓄」，因為還的「本金」不會不見。而「利息」卻是丟到水裡就不見了！什麼意思呢？
舉例來說，假設我本來貸款 800 萬，如果我中間都只有繳利息，沒有還本金。就算我利息繳了 2 年、3 年、5 年，當有一天我要賣房子，我本來貸款的 800 萬要不要還？當然要！它會變成 798 萬嗎？不會！因為我中間都只有繳「利息」，沒有還「本金」！
但是，如果我中間除了繳「利息」之外，也還了 100 萬的「本金」，有一天我要賣房子，假設扣掉稅費之後，賣了1200萬，這時候，我可以拿回多少的現金？
1200 萬 - 貸款餘額（從 800 萬還到剩下 700 萬）=可以拿回來現金 500 萬。
也就是，我中間還的那 100 萬本金，會變成現金給我，而且因為我中間有還本金，我繳的利息就會越來越少。就算我都不賣房子，貸款越還越少，有一天，如果我需要用錢，只要我信用還可以，房子的估價也還ok，就可以跟銀行辦「增貸」，把中間還的「本金」貸款再借出來。
這就是「本金」和「利息」的差別。
二、可以只繳利息，先不還本金嗎？
只要是貸款，都一定要繳「利息」。聽到這一句話，你可能會問說：難道「本金」不一定要還嗎？
答對了！「本金」還真的不一定要還呢！
什麼情況可以不用還「本金」呢？有以下兩種情況：
1.「寬限期」
「寬限期」大家可能比較熟悉，很多銀行為了體恤貸款人的資金壓力，會提供 1-3 年不等的寬限期。在「寬限期」期間，可以只繳利息，不還本金。
2.「理財型房貸」
我們這裡的「理財型房貸」指的是「循環動用型」，也就是：只要在額度內，所有還的「本金」都可以再動用。實際的影響就是，只要在額度內，相當於可以只繳「利息」，不還「本金」沒關係，只是利率會高一點點，如果一般房貸是1.5%，理財型房貸本來要還的「本金」而沒有還的部分，利率會高一點點，差不多1.88%左右。
三、善用理財工具，穩健投資，創造「利差」
你說，利率這麼高划算嗎？
這個就是「理財」的技巧了！
聰明的方式是：把本來每個月要還「本金」的金額，用「定期定額」的方式，拿去投資相對穩定、也相對簡單的工具。例如：ETF 相關的指數型投資。
我們以貸款 800 萬，30 年房貸，如果用本息攤還的方式來算，初期每個月要繳大約 1 萬元的利息，每個月要還約 2.2 萬的本金，合計為 3.2 萬。如果用理財型房貸，每個月利息會多一點點，但算起來每個月大概多 500 元以內，但是，每個月本來要還的 2.2 萬本金，我們可以改拿去投資平均 6%的ETF。
以「理財型房貸」目前最長 7 年來看，每個月的這 2.2 萬，如果拿來還本金，會還掉約 185 萬的貸款。但是，如果拿來「定期定額」投資平均 6% 的 ETF，在 7 年後會變成 230 萬，和剛剛 185 萬相比，多賺了 45 萬！
剛剛我們試算的是貸款 800 萬、用 7 年的理財型房貸來算。如果貸款金額更高，或甚至 7 年理財型時間到了之後又續約或轉貸其他家理財型房貸的話，差距就會更大囉！
四、速算對照表
有一個簡單速算的方式，就是把你本來每個月要還「本金」的錢，對照這個表格，就會知道如果拿來「定期定額」投資 6% 的工具的話，經過 7 年、10 年、15 年甚至以上，會成長到多少哦！
五、實作關鍵重點
這個作法有兩個重點：
1. 建議要「定期定額」
因為人有惰性，為什麼還「本金」容易強迫儲蓄？因為它時間到了不繳不行，所以，如果你要把本來要還「本金」的錢拿來投資的話，最好設定為「定期定額」固定扣繳，才不會不小心把它花掉。
2. 建議一定要投資相對穩定的工具
因為這筆錢算是貸款來的，雖然付的是利率相對比較低的房貸，但也還是貸款。所以，最好投資比較穩定一點的工具，避免大起大落或血本無歸。
(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉，歡迎轉載，註明出處)
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