上周五去看了《華爾街之狼》，很精彩的電影，男主角演技精湛，雖然劇情之誇大幾次讓我快看不下去，不過還是一部值得一看的電影。由於身處在不動產行業，不免比較起房地產業和電影裡的華爾街。（以下文章有雷）

在電影裡，男主角靠著漂亮的話術，利用人性的貪婪與資訊不對稱，操縱投資人的行為。大部分的人都想以小搏大，不管是辛苦掙錢的藍領還是日進斗金的有錢人，都無法抗拒業務口中的「內線消息」和「翻倍」的投資報酬率。「一夕致富」似乎是我們的夢想（不然，我們在電視前大樂透對獎時想的是甚麼呢？）人性都想翻身，有錢人也不例外，很愛「賭一把」。而電影裡的華爾街業務也不是省油的燈，以傭金維生的他們，懂得利用人性中的貪婪讓投資人就算有賺錢，也會繼續連本帶利地買進另一支他們推薦的股票，「帳面上」投資人賺了錢，其實並沒有進到口袋裡，反而每一次交易都讓業務賺飽了傭金。

房地產投資的遊戲規則和電影裡的華爾街不盡相同，卻都反映出人性中的投機與貪婪。「高槓桿」是房地產的特色與優勢，不可諱言地，也是我一開始學習房地產最吸引我的地方。有什麼投資可以讓銀行用相對低的利息借款給你，你出 20%，銀行出 80%，而且還提供寬限期呢？然而，隨著學習和投資的經驗越來越多，我越來越相信，房地產的「價格」應該來自於「價值」，所以，提高「價格」最好的方式就是提高「價值」，包含：地段增值、大型或基礎建設增值、建物本身增值、透過格局變更、裝潢增值、或是提供租金收益來增加價值。而「增值」通常需要時間，房地產學習的，說穿了就是評估標的，用現在的「價格」去買它未來的「價值」。只要「價值」的支撐原因如期發生（如：建設、地段增值、因園區企業進駐導致需求增加等），增值是必然的。如果「價值」的支撐原因是用喊的，那就是利用資訊不對稱，是炒作了。

在接觸房地產的過程中，我看到許多投機的房地產投資行為。曾有一位學員被朋友加入一個 line 的投資群組，給我看他手機裡的對話記錄。當我看到所謂的「區域幹部」丟出一間又一間號稱會賺翻倍的物件，邀約學員合資或獨立買入，再由他們代操，我總是覺得很訝異。物件涵蓋的範圍很廣，從宜蘭、雙北、台中、高雄，就連花東的民宿也在裡面。而社團裡的成員也總是一窩蜂的跟進，不需要看房子，也不需要學習、判斷，憑藉著「簡單相信」的信心就進場了，我覺得好不可思議。還有社團打著「身心靈」加上「富爸爸，窮爸爸」的理財財商吸金，我曾經跟某個創辦人聊過，他說，強調身心靈課程，是為了讓參與投資案的學員都會自己負責任，就算投資案出了問題，也不會全盤怪罪操盤的社團單位。怎麼會是這樣子呢？身心靈的課程與書籍是日常生活中很好的工具，但是，這個工具是為了讓自己管理自己生活用的，而不是用來「操縱」學員思想和行為用的。

巧的是，隔天和我一個心理諮詢老師聊天，她也看了這部片，我們於是有了一些討論。她說，電影裡的男主角很聰明，他知道人就是要在 high 的狀態下才有爆發性的創造力量。只是，他是用毒品的方式來讓自己和公司同事 high。在毒品帶來的幻覺裡，他不需要清醒地經驗痛苦，就算是車子撞爛了還是以為自己完好無缺。妙的是，男主角在出獄之後當起了直效行銷的講師，雖然後面劇情沒有交代，但我相信深諳人性的他，善於煽動情緒與慾望，肯定會是很好的講師。不過，比起男主角大起大落、戲劇化的人生，我還是喜歡穩定增值、真實的世界。你呢？