憑藉多年看房、買房的實戰經驗，我深知買房是人生一大里程碑，但其中潛藏的法律糾紛和合約陷阱，卻常常被忽略。今天這一集，我們特別邀請到法律專家，來跟大家聊聊除了買賣之外，房地產最容易遇到的糾紛，以及如何妥善規劃資產傳承，幫助大家避開法律地雷，買得安心、住得放心，更能將財富妥善傳承給下一代！

本集重點：

• 不動產繼承與共有糾紛：最常見的是家庭成員對於房產使用、錢財分配不均而產生爭執，甚至引發肢體衝突的「兄弟鬩牆」悲劇。有些農地因繼承人疏於管理，被不肖業者傾倒廢棄物，導致地主（繼承人）無端受罰，即便未實際使用也需承擔責任。

• 共有不動產處分爭議：若部分共有人想出售，若有超過三分之二的持分者同意，可依《土地法》規定出售，但需通知其他共有人行使「優先購買權」；若不同意，其應得款項會「提存在法院」。

• 分割訴訟：若未達三分之二共有人同意出售，或意見分歧無法達成協議，可向法院提起「分割訴訟」。法院可能裁定由一人取得並補償其他共有人價金，或將房產「法拍」後分配價金。然而，法拍對繼承人通常不利，因為拍賣價格會逐次遞減。

• 資產傳承規劃的重要性：法律是事前的預防，能避免事後手足無措的狀況。對於有多名子女或有未成年子女的家庭，越早規劃越能避免未來紛爭。

• 遺囑種類與優缺點：常見的遺囑有自書、公證、代筆、密封及口授五種。其中「公證遺囑」因程序嚴謹，法律效力高，但可能需精神鑑定報告；「代筆遺囑」則考驗代筆人的專業度，若執行不慎恐致遺囑無效。遺囑主要用於財產分配及信託設定。

• 信託的運用與眉角：信託可有效保障未成年子女或易受騙子女的財產不被挪用或變賣。切記不可設定為「自益信託」，因受益人（子女）可輕易解除信託；應採用「他益信託」，將受益人設定為父母或第三方，確保財產管理權仍在父母手中。相較於預告登記或抵押權設定，信託更能有效維持父母對資產的控制權。

• 生前贈與的風險與對策：最怕子女不孝，導致長輩無家可歸。建議採用「附負擔贈與」，在贈與契約中明定子女須盡扶養義務，若未履行，長輩可「撤銷贈與」收回房產，這是保障長輩權益的關鍵。

• 繼承債務的處理：若繼承房產附帶債務，務必先評估總資產與負債。若債務過高，可在知悉之日起「三個月內拋棄繼承」。若選擇繼承，則為「限定繼承」，繼承範圍僅限於所繼承的遺產價值。繼承人務必向法院「申報財產清冊」並申請「公示催告」，公告債權人限期申報債權。若未依此程序，債權人仍可向繼承人請求全額損害賠償，可能波及繼承人自有財產。

• 「以房養老」的智慧：長輩應多為自己打算，勿過早贈與房產。透過「以房養老」將房產變現為生活費，既減輕子女負擔，也避免資產被子女任意處分或遭詐騙。

• 將房產登記在未成年子女名下的風險：可能被國稅局認定為「假買賣真贈與」，課徵高額贈與稅。此外，未成年子女雖受法律保護，但仍可能因社會經驗不足而受騙，導致財產受損。

• 資產規劃的黃金時機：資產越龐大（例如三、五間房以上），越早進行規劃越好。應綜合考量家庭關係和睦、稅務最佳化以及身後資產分配三個面向。

買房是幸福的起點，但要確保這份幸福長久，完善的法律規劃不可或缺。期望大家都能善用這些法律工具，在享受房產帶來的價值時，也能避免不必要的家庭糾紛與財務風險，真正實現「越住越愛」的購屋夢想！