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夫妻買房有學問！小心無法申請「重購退稅」！｜邱愛莉 House123
(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉，歡迎轉載，註明出處)
ㄧ、買房要買誰的名字
小倆口買房子，要買誰的名字，有時也是一門學問。有的先生為了「家庭和諧」，第一間房子先買太太的名字，等以後要換屋，再買自己的名字。也有的太太，為了表示「識大體」，剛新婚，總不好跟夫家要求第一間就登記自己名下，但到了第二間，為了「以示公平」便希望改買她的名字。不過，兩間房子各買不同人的名字，乍看之下很公平，輪流嘛！可是，稅的部分可就吃虧囉！尤其是自住的房子，可能因此少了「重購退稅」的優惠！怎麼說呢？
二、什麼是「重購退稅」？
「重購退稅」包含「財產交易所得稅/房地合一」、「土增稅」退稅
「重購退稅」是政府為了鼓勵自住族換屋所提供的稅賦優惠，包含「財產交易所得稅」和「土地增值稅」，只要符合自住、以小換大（房地合一上路前，新買的房子總價比出售的房子還要高才能退「財產交易所得稅」。房地合一上路後，新買的房子就算總價比出售的房子還要低，也能依比例退「房地合一稅」），不管是先買後賣，還是先賣後買，只要兩者時間差距在兩年內，都可以申請退稅。（相關條件可看這裡）
「財產交易所得稅/房地合一」只要符合條件，都可以申請退稅
由於「重購退稅」包含了「財產交易所得稅」和「土地增值稅」。前者由於夫妻是一起申報，所以不管買進和出售的是先生還是太太的名字，只要符合條件，都可以申請退稅。
所以，下次跟另一半討論換屋計畫時，別忘了把「重購退稅」的條件考慮進去喔！
(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉，歡迎轉載，註明出處)
「土增稅」除了需符合其他相關條件，買進的新屋、賣出的舊屋還需要在同一個人名下才能申請
可是，針對 「土地增值稅」，可就必須是同一個人的名字了！也就是說，如果本來的房子是太太的名字，換屋時改買先生的名字，即使符合自住、以小換大、新房子持有自用滿五年以上等規定，還是不能申請「土地增值稅」退稅。
三、如何兼顧退稅需求與貸款申請？
看到這裡，腦筋動得快的你可能想問：「可是現在銀行管制個人負債比，在房貸還沒還完的情況下，用同一個人的名字要再買進新屋，不是很難貸款嗎？怎麼辦？」
善用夫妻可以互為「貸款人」、「登記人」，來符合退稅需求，並優化貸款條件
有趣的地方就在這裡。夫妻之間可以互為「貸款人」和「登記人」。也就是說，如果第一間房子買的是太太的名字，而且貸款人也是太太，那麼，如要先買後賣，為了可以適用「重購退稅」和避免「負債比」的限制，第二間房子可以買太太的名字（以太太為「登記人」），但「貸款人」是先生（房子買太太的名字，但貸款由先生揹）。因為房子是太太的，所以即使貸款人是先生，太太仍要當「保證人」和「擔保物提供人」，但是，由於先生名下沒有其他房貸，所以貸款仍然較寬裕（現在聰明的太太們應該知道如何做了吧？）
四、房地合一上路，退稅條件更彈性
以大換小、以小換大，都可以依比例申請「房地合一」退稅！
本來「重購退稅」僅限於以小換大、以舊換新，也就是「新買的房子總價必須比出售的房子還要高」才可以申請，但是，在「房地合一」上路後，就算買進的房子總價較低，仍可以依「價格比例」申請「重購退稅」，這在實價課稅的稅制下，更是一個應該好好善用的稅賦優惠。
所以，下次跟另一半討論換屋計畫時，別忘了把「重購退稅」的條件考慮進去喔！
(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉，歡迎轉載，註明出處)
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