(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉，歡迎轉載，註明出處) 

很多人買房常常會很猶豫：我應該先針對目前的需求下去規劃？還是要想長一點？

例如：如果我剛結婚，現在只有 2 個人，未來考慮生 2 個小孩，應該先買 2 房、還有直接買 3 房？

如果我預算有限，考慮到地點和使用空間，想找公設比低、坪數實在的無電梯公寓，但是，如果以後年紀大一點，可能爬不上去怎麼辦？要考慮到自己老的時候，還是不要想那麼多，以後再換屋就好？

到底應該怎麼規劃呢？

針對這個問題，老實說，在我們爸爸媽媽的年代，因為房價便宜，公設比也不像現在的房子那麼高，可以牙一咬，買使用坪數大一點的房子，住到小孩長大都沒問題！加上當時的貸款利率高，大家買了一間房子，努力還貸款，一住就是 20、30 年，住到最後，可能房貸早就還清了。

所以，在爸爸媽媽那個年代，很多人換屋的時候，都是已經退休的年紀。如果住的是公寓，因為爬樓梯太累，加上市中心公寓的行情好，乾脆把公寓賣掉，換買郊區的小坪數電梯大樓，還可以換一些現金在身上當成退休金。

不過，現在的房價跟我們爸爸媽媽那個年代，真的差異太大！加上公設比高，要一次買到小孩長大都夠住，真的不太容易！加上現在的貸款利率低，反而租房子的租金越來越高，生活型態也較多元，容易有異動，所以，與其努力想要存到夠多的錢、一次買大一點的坪數，不如先用「租金」回推算出你可以負擔的總價預算，再針對你現在工作和生活的區域，先買一間小房子，以後再換屋！

這是什麼意思呢？

對於買房付房貸，我覺得最無痛的方式，就是用「租金」回推！

我常說，租金和貸款利息很像，都是丟到水裡就不見了。所以我們會先用「租金」和「利息」比一比！

我們算過：以每個月 1 萬元的租金，以現在 1.31% 的房貸利率來計算，其實跟貸款 938 萬的利息一樣。( 1 萬 x 12 個月 / 1.31% = 938 萬)

舉例來說，在台北市，很多電梯一房一廳，都租到 1.8 萬到 2.2 萬，甚至更高。在新北市，捷運方便的電梯大樓 2 房 1 廳，也差不多要 2.2 萬- 2.4 萬。我們剛剛說，以每個月 1 萬元的租金，以現在 1.31% 的房貸利率來計算，其實跟貸款 938 萬的利息一樣。所以，如果你的租金每個月 2.2 萬元，其實跟貸款 2000 萬的利息是一樣的 ( 2.2萬 x 12個月 / 1.31% = 2000 萬)

如果你買 1200 萬的房子，貸款 8 成（960 萬）如果用理財型房貸，只繳利息，每個月只要 1 萬元左右的利息，還比房租的 2.2 萬，每個月多省下 1.2 萬元！

你可能說，可是我 2.2 萬的租金，住的是電梯大樓。我 1200 萬的預算，在同一區只能買無電梯公寓。現在還可以爬，以後老了爬不上去怎麼辦？

或是，我 2.2 萬的租金，坪數有 20 坪，如果用 1200 萬的預算買房子，同一區只能買到室內 14 坪的房子。現在和另一半兩個人住還 ok，但是如果生了小孩，小孩要上小學以後，可能就不夠住了，怎麼辦？

那就換屋囉！把原來的房子賣掉，公寓賣掉，換電梯大樓，或把小坪數賣掉，換大一點的坪數。而且，自住的房子如果有增值，不管是公寓換電梯，還是以小換大，都可以越換越輕鬆喔！

舉例來說，以剛剛的案例，假設你用 1200 萬總價，貸款 960 萬，買了權狀 30 坪的房子，相當於每坪 40 萬元（1200 萬 / 30 坪 = 40 萬/坪）假設同一區、差不多條件的房子，行情大約 44 萬，那就表示你買的價格，比起均價便宜大約 9 -10%。

過了6年後，行情漲到每坪 50 萬，相當於 1500 萬（ 30 坪 x 50 萬/坪 = 1500 萬）假設賣房子的稅費包含仲介費大約 80 萬，就算貸款都只有繳利息，沒有還本金，你會拿回 460 萬的現金 （1500 萬 - 80 萬 - 960 萬 = 460 萬）

以這個 460 萬作為下一間房子的頭期款，一樣貸款 8 成，總價可以負擔到 2300 萬的房子！（460 萬 / 20% = 2300 萬）

就算買的價格一樣是每坪 50 萬，也順利從本來的權狀30坪，換到權狀 46 坪！（ 2300 萬 / 50 萬 = 46 坪 ）

這個就是「以小換大」的秘密！

當然，要「換屋越換越輕鬆」，有兩個基本條件：
1. 原來的房子有增值
2. 貸款人的收入和信用，要能負擔換屋後的貸款金額

「租房子」適合當階段性規劃，買自住的房子＋再依照人生不同的階段規劃換屋，比較划算！
不過，以剛剛那個從 1200 萬，換屋到 2300 萬的案例來看，不只不用再籌頭期款，就連每個月的貸款利息，就算換屋以後，每個月也才 2 萬左右（2300 萬 x  80% x 1.31% / 12 個月 ＝2 萬）如果也用理財型房貸，其實就跟現在這個時間點，每個月付 2.2 萬的租金差不多而已！

這也是為什麼，「租房子」真的只適合當階段性的規劃，循序漸進、買自住的房子，再依照人生不同的階段規劃換屋，可能最划算！

我的小秘密：想一屋住到底，結果 5 五年就搬家了！（笑）
考量「生涯規劃」+「房地合一」，「6 年」是個適合評估換屋的好時間。
跟大家分享一個小秘密：雖然我買自己自住的房子時，已經接觸房地產幾年的時間。但是，在我買第一間自住的房子時，我真的是抱持著「要住到小孩大學畢業」的目標下去買的！ （那時候小孩連生都還沒生！）後來小孩生出來之後，才兩歲多，計畫趕不上變化，因為許多考量，我們就搬家了！所以後來第一間房子，住了大約 5 年多，我們就換房子了！

所以，如果真的問我「要以多久的時間做為換屋規劃的考量？」我覺得 6 年差不多是一個階段。剛好「房地合一」針對「自住優惠」的部分也是規定六年：住滿 6 年換屋賣房子，如果有增值，扣掉稅費之後，最多可以有 400 萬的「免稅額」。超過 400 萬的部分，也只要繳 10% 的「房地合一」稅就好。還有機會申請「重購退稅」喔！ 

所以，不妨就以 6 年為買屋需求的盤點和規劃吧！

(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉，歡迎轉載，註明出處)