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想貸8成，這些房子千萬別買！
(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉，歡迎轉載，註明出處)
自從去年 3 月央行降息以來，房貸利率鐵板價降為 1.31%。很多人想趁現在低利，買一個適合的家，加上看到很多新聞分享貸款成數可以到8成、85成，如果只需要準備少少的頭期款就更好了！不過，不是每個房子都順利貸款 8 成、85 成喔！哪些房子的貸款成數可能會打折呢？
一、非市中心、屋齡老的房子
大家知道台灣有將近 47% 的房子屋齡超過 30 年，尤其以台北市比例最高。老房子的優點是價格相對便宜，而且因為公設比低，所以使用坪數比較實在。不過，在貸款的時候，如果屋齡太高，接近或超過 40 年，尤其是加強磚造的房子，除非地點很好，不然貸款成數可能就會被砍，甚至有些銀行可能不承作貸款。
大家可能好奇，為什麼市中心、屋齡高的房子銀行就願意貸款呢？
房地產＝房子+土地，當屋齡越老，地段就越重要
首先，大家知道，「房地產」就是「房子」 + 「土地」，辦房貸時，是「房子」和「土地」 一起幫我們的貸款作擔保，當「房子」的「殘餘價值」隨著屋齡升高，在銀行的認定裡相對低時，就回歸到「土地」的價值，所以，對於屋齡老的房子，「地段」非常重要。
另一個原因是：都會區的房子就算屋齡高，買賣還是相對熱絡，對銀行來說，擔保價值比較高。
所以，如果你想買的房子屋齡在 30 年以上，甚至接近或超過 40 年，除非地點很好，不然，最好還是先問一下銀行貸款條件再出價，會比較安全喔！
二、非市中心的小套房
每家銀行對於「套房」的定義不一定相同，貸款條件也不同！
我們之前分享過一個影片：銀行對於「套房」的認定標準通常分兩種：有的銀行認為「建物權狀坪數」 （不含車位）< 15 坪 就算是「套房」，有的銀行則認為「主建物 + 附屬建物（如：陽台）」< 12 坪就是他們定義的「套房」。
對於「套房」的貸款，有些銀行不承作，或最高只有 5-6 成，但也有銀行，如果地點夠好的話，還是有機會貸到 8 成！
如果貸款成數不足，在交屋之前，中間不夠的金額必須用「現金」
很多人選擇小坪數套房的原因是因為預算考量，不過，如果你買的套房貸款只能 6 成的話，就算你買的是 10 坪的小套房，但因為只能貸款 6 成，你要準備的頭期款，其實跟正常 20 坪的兩房、貸款 8 成是一樣的。如果簽約前，本來希望可以貸 8 成，最後發現只能貸 6 成，在交屋之前，中間不夠的那 2 成就要用「現金」補足，不然，就會面臨違約、所有繳的錢可能都會被沒收的風險。
所以，在看小坪數的套房時，最好先問好貸款條件再決定！
三、工業住宅
所謂的「工業住宅」就是土地使用分區是「工業用」，但卻拿來當住家使用，這個就是「工業住宅」。
「工業住宅」有違規使用的風險，連帶影響貸款條件
「工業住宅」的價格通常是附近住宅的 7 成，不過，雖然它比較便宜，但是因為是違規使用，所以很多銀行不承作貸款，或是貸款成數也只能 6-7 成，如果你真的要買工業住宅，要記得抓高一點的頭期款，而且未來在賣的時候，買方一樣會面臨相同的問題喔！
四、地上權
剛剛我們說「房地產」= 「房子」+「土地」。一般的產權是「房子」和「土地」都是我們自己的，就算是公寓或大樓，「土地」也都會有持份。
而「地上權」指的就是：土地的產權是別人的，只是讓上面的房子設定「地上權」，除了付「權利金」之外，每年還要付「地租」給地主。
「地上權」分成：有建物「產權」、「使用權」兩種，兩種貸款條件不同，但每年都要付「地租」給地主，且有期限限制！
「地上權」分成兩種：一種是雖然「土地」是地主的，但至少「房子」是買方的。買方有「房子」的權狀，像是：信義計畫區有名的「台北花園」，這種的「地上權」物件，銀行雖然貸款成數通常 6-7 成，但至少還能貸款。
另一種「地上權」則是：不只「土地」是地主的，連「房子」都是建商的，買方只有房子的「使用權」。像是：台北的「京站」、「華固新天地」都是。所以在貸款的時候，建商再轉貸給買方。除了貸款成數 5-7 成之外，利率還會變高，一般房貸 1.3-1.5%，建商再轉貸給買方通常要 2.5% 以上。
上面兩種不管是哪一種，每年都要繳地租，而且地租越來越高。像剛剛說的「台北花園」，從 2003 年交屋到現在，地租漲了 2.5 倍。每年光地租就要繳 120-140 萬。
「地上權」都有期限，所以不管「房子」是「產權」還是「使用權」，時間到了都要跟地主重談，非常麻煩！要買之前一定要想清楚！
五、周圍有重大嫌惡設施
之前曾跟大家分享過「嫌惡設施」，「嫌惡設施」除了影響房價和生活品質之外，也會影響貸款條件喔！
「嫌惡設施」有分種類，影響估價、或銀行承作意願和貸款成數
小的「嫌惡設施」，像是：宮廟、電箱、電塔，這個雖然也是「嫌惡設施」，但都還是找得到銀行可以用正常貸款成數做，只是估價會比較低，所以買的價格要保守一點。
但是，有一些比較大的「嫌惡設施」，像是：福地、殯儀館，很多銀行會把區域劃分成 A 區、B 區，福地或殯儀館附近可能就會被劃為 B 區，如果 A 區最高可以 8 成，B 區就只能 7 成，貸款成數會打折，也要特別注意一下！
六、其他特殊產品
「投資置產」物件比一般「住家」物件貸款成數低！
除了剛剛說的房子之外，有些特殊產品的貸款成數也會比一般住家低。例如：店面、隔好套房的房子...等。這種投資置產的產品，成數一般只有 6-7 成，在買的時候也會需要高一點的自備款。
說到這裡你可能想說：「反正我不買套房、不買店面、不買工業住宅或地上權，我買的是正常住家、兩房兩廳或三房兩廳，應該安全了吧？！」
錯！還有第七種！
七、買太貴
銀行以「銀行估價」和「成交價」取其低計算貸款成數，買太貴會降低貸款成數！
銀行在算貸款成數的時候，是用「銀行估價」和「成交價」取其低，來計算貸款成數。例如：如果銀行認為估價只有 1000 萬的價值，但是你買了 1200 萬，這時候，就算他可以貸款的成數是 8 成，也只能貸給你 1000 萬 x 8 成 = 800 萬，相當於買價 1200 萬的 7 成不到！
這個也可能發生在買了預售屋之後，如果房價跌，導致於交屋時，銀行估不到之前買的價格，就變成貸款成數不足，要用現金一次補足。
所以我常說，「地點」和「價格」對於房子來說非常重要！買房子一定要做功課！
(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉，歡迎轉載，註明出處)
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