好室專欄

幸福收租

房客要申請租金補貼,房東要如何報稅?

 

許多人問我:「愛莉,最近『租金補貼』很熱門,如果房客要申請『租金補貼』,是不是最好要報稅比較好?」

「是的!」我回答。

接下來的問題,通常不外乎是:「那要怎麼報?如果在出租之前,租金想要調整,要調多少比較好?」

在回答這個問題之前,我們先來認識一下,「租金」要怎麼報稅?

 

如果房子有出租,房東申報租賃所得時,有兩種計算方式:

(1) 不須任何證明文件,一律以當年度房屋租金收入的 43%列為「必要費用」:

因為政府考量大家出租房子,會有折舊、維修等,一律以當年度房屋租金收入的 43%列為「必要費用」(但土地出租的收入,只能扣除當年度已繳的地價稅,不得扣除 43%的必要費用)扣掉43%之後的金額,就當成「租賃所得」,在次年五月合併到個人綜合所得稅一起申報喔!看個人的邊際稅率是 5%、12%、20%、30%、40%、45%,即為應繳的稅額。

舉例來說,如果你每月租金 3萬元,如不列舉任何證明文件,可以用 3萬 x 12個月 x (1-43%) = 20.52萬 作為「租賃所得」,在次年五月合併到個人綜合所得稅一起申報。如果你個人所得邊際稅率是 12%,就是要繳 20.52萬 x 12% = 2.4624萬元。

 

(2) 列舉實際發生的費用:

如果實際發生的費用高於當年度房屋租金收入的 43%,就可以用列舉的喔!包含:房屋折舊、修膳費、地價稅、房屋稅、火險費、地震險、和該房子的貸款利息,通通可以列舉而從租金中扣除(而且這時候貸款利息沒有 30 萬的上限喔!詳見「房貸利息可以扣抵哪些稅?一次搞懂!」房貸利息可以扣抵哪些稅?一次搞懂!」

例如:某出租房屋的租金所得為 36 萬,房貸利息繳了 18 萬,修膳費、地價稅、房屋稅、火險費、地震險等共花了 2 萬,因為 18 萬 + 2 萬 = 20 萬,比租金收入的 43%(36 萬 x 43% = 15.48 萬)還高,所以可以用列舉的費用 20 萬來計算,租賃的課稅所得 = 36 萬 - 20 萬 = 16 萬,再將其併入個人綜合所得稅中,如果稅率是 20%,則應繳稅額 = 16 萬 x 20% = 3.2 萬元。

 

為了方便,許多房東在出租前,會乾脆將租金調整10%,不管用上面哪一種方式計算,房租收入大約有一半左右會併入個人綜合所得,如果他的所得稅率是20%,就相當於租金的 10% 大約是稅金。這也是為什麼大部分房東如確定房客需要報稅,租金可能會加 10%,某方面來說也算某種約定成俗吧!

 

不過,政府為了提高房東同意房客申請租金補貼的意願,只要有房客申請租金補貼, 房東就可以申請成為「公益出租人」,有減稅優惠(「房屋稅」適用自用住宅稅率1.2%稅賦優惠、「綜合所得稅」每屋每月租金收入最高1萬元免稅、「地價稅」得適用自用住宅用地稅率千分之2)。 如果你是房東, 房客先申請「租金補貼」 ok 後,房東就可以申請成為「公益出租人」 (申請方式與表格:請點這裡)次年報稅時,如線上報稅, 線上系統可以勾選:住宅法>公益出租人。如現場臨櫃報稅, 可告訴承辦,有公益出租人,他會協助核算喔!

 

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