好室專欄

幸福收租

新手想投資房地產?先看看這篇文章!

隨著世界各國為了疫情紓困和刺激經濟而大印鈔票,大家都對於物價上漲(俗稱「通膨」)很有感。為了抗通膨,許多資產價格也跟著水漲船高,房地產也不例外。不只是台灣,就連許多疫情嚴峻的國家,房價也從 2020 年持續一路上漲。

有些新手想開始研究房地產,除了「自住」的需求外,也想知道是不是有適合自己的房地產「投資」方式(注意!是「投資」不是「投機」喔!)這篇文章來跟大家分析常見的四種房地產投資類型,各有哪些特性!

ㄧ、中古屋轉賣,賺價差

房地合一 2.0 上路要繳高額稅,但自住客不敢買屋況差的房子,讓投資客有存在的空間!
雖然房地合一 2.0 上路之後,不管是公司或個人,2年內買賣都要繳 45% 的稅,不過,還是有投資客會買 需要整理的中古屋,裝潢整理之後,再拿出來轉賣。明明要繳的稅這麼高,為什麼還是有投資客會做這樣的投資方式呢?

因為,大部分的自住客,對於屋況不好的房子,通常不敢買。不只是覺得裝潢很麻煩,而是根本就無法想像「房子整理好以後的樣子」!所以,就產生了這類型的投資客存在的空間。

屋主因為屋況不好,讓價空間大,投資客買低、裝潢、賣高。
因為屋況不好,自住客不敢買,只有投資客敢買,可是投資客一定要賺錢,所以,在一開始談價格時就會談比較低。而屋主因為屋況不好,等不到自住客出比較高的價錢,加上這類型的房子通常屋齡也比較高(通常都在 20 年以上),屋主當初買的價格通常也蠻低的,就有讓價的空間。

這樣的投資方式適不適合新手呢?

新手功課:熟悉區域行情+仲介+裝潢,小心踩雷賠錢!
首先,除了要對區域行情和那一區的仲介非常熟之外,對於裝潢,最好有一定的經驗。因為未來賣的對象以「自住客」為主,所以,除了老屋常見的漏水等問題要修繕之外,還有格局、動線、風格,都會影響未來轉賣時順不順利,絕對不是房子買來,找一個統包來施工就好了!

對於新手來說,如果一開始買的不夠便宜,或是總價、單價、區域、樓層、格局...踩到地雷,導致轉賣不順利就會卡住,最後可能還要賠錢才能賣掉。

 

二、預售屋換約,賺價差

「賣紅單」已明文禁止,「換約禁止」成了可能「溯及既往」的未來進行式!
有些投資客專做「預售屋」,從早期就很猖狂的「賣紅單」(現在實價登錄2.0上路後,已經禁止了)或是現在也還是很常見的:簽約後,「換約」轉賣。

「預售屋換約」顧名思義,就是跟建商簽約買一間預售屋,簽約以後,再把合約轉賣、讓渡給第三人,從中賺價差。這個是大部分房地產投資新手覺得最容易做的事。

因為還沒交屋,不用貸款,也不用裝潢,感覺好輕鬆!不過,如果你也想做這樣的投資,我會建議你先等等!

原因有兩個:

1、內政部有擬一個法案「禁止預售屋換約轉賣」,目前還在等立法院審議。
一旦通過的話,目前內政部的方向是往「溯及既往」做規劃,也就是:一旦新法上路,所有之前買的預售屋也不能換約,必須等到交屋後才能賣。而且,交屋後一樣比照「房地合一 2.0」。所以,這個階段買預售屋想要「換約」,賭得有點大!

2、大部分的預售屋賣的都是「未來價」,所以,你等房價上漲,建商也不是吃素的,他就乾脆把房價未來幾年預期會上漲的空間加上去、賣給你。
加上,原物料漲價和缺工,都是正在發生的「現在進行式」,所以,「預售屋」的價格比起旁邊的「成屋」還要貴,是很常見的事。一旦在交屋前沒有換約成功,交屋後,下一個買方就會拿旁邊的社區的價格做比較。很多人 2013 年 - 2015 年間買的預售屋,交屋後反而跌價,到現在價格都還沒有漲回去,就是這種情況。所以,如果你是新手,我會建議你等一等!

 

三、整層收租

另一種投資客 以「收租」為主,包含「整層收租」和「隔套收租」。

我們先區分一下:什麼是「整層收租」?什麼是「 隔套收租」?

「整層收租」vs 「 隔套收租」:有沒有隔成不同的單位,租給不同組人。
「 隔套收租」對我來說,沒有一定要隔成套房喔!有些地點,「兩房一廳」的需求很高,也可以隔成兩個「兩房一廳」,或是一個「兩房一廳」搭配兩個「套房」。不管是什麼樣的組合,只要你把它隔成不同的單位,租給不同組人,就是「隔套收租」。

而「整層收租」就是:買一個 3 房 2 廳、或是 2 房 2 廳,或是買一個獨立的套房,直接租給一組人,沒有隔成不同的獨立的單位,就是「整層收租」。

這兩個雖然都是「收租」,但「租金收益」和「未來轉手的對象」都不一樣!

「整層收租」vs 「 隔套收租」:「租金收益」和「未來轉手的對象」大不同!
「整層收租」=用租金來養房子(租金收益較小),收租幾年之後,房價有上漲時,再把房子賣給自住客或置產族。

以「整層收租」來說,租金收益大概足夠支付「房貸利息」還有剩,但是對於房價比較高的北台灣來說,如果要負擔「房貸本金」,可能就比較困難。所以,「整層收租」通常需要搭配房貸的「寬限期」或是「理財型房貸」,只付「房貸利息」,而扣完貸款利息之後的租金收益可能也不會太多,所以,「整層收租」比較像是「用租金來養房子」。收租幾年之後,房價有上漲時,再把房子賣掉(轉賣對象通常是「自住客」 或是其他置產族,例如:因有學區等效益想設籍的人),賺增值的「價差」!

 

四、隔套收租

「隔套收租」=租金收益較大,收租幾年之後,再把房子賣給想要「穩定收租」的買方。
「隔套收租」的「租金收益」比較高,通常我們會投入的物件的租金,付完房貸「本金」加「利息」之後都還會有找,如果搭配房貸的「寬限期」或是「理財型房貸」,租金付完貸款利息後,現金流通常蠻可觀的,甚至相當於上班的薪水!

如果收租幾年後想要轉賣,接手的對象就會是想要「穩定收租」的買方。除了賺持有期間的「租金」之外,還會有轉賣的「價差」。

不過「隔套收租」的裝潢和法規比較複雜,針對你有興趣的區域,建議先做租金測試和了解法規,會比較安全!

 

「整層收租」和「隔套收租」這兩種收租方式,哪一個比較適合新手呢?

對我來說,「整層收租」的門檻比較低、比較簡單,而「隔套收租」的門檻比較高,但比較值得!

 

你是房地產的新手,想開始研究房地產投資嗎?針對上面這四種類型的分析,先做功課再評估喔!

 

(本文作者為House123 執行長邱愛莉,歡迎轉載,註明出處)

 

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