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首購族必看！買房的交易流程｜邱愛莉 House123
(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉，歡迎轉載，註明出處)
許多首購族對於買房的交易流程很陌生。從看屋、出價（要斡旋或要約）、議價、簽約，一路到用印、完稅、過戶的代書流程，還有貸款、交屋...整個過程就像一個黑洞，感覺有很多陷阱。其實，每個階段都有要注意的重點，只要把握關鍵，就可以買到適合的房子，並確保交易安全！
一、看屋前功課
在「看屋」之前，要先設定想找的房子的區域、類型、預算、坪數...這些條件。這個很基本，但真的很重要！可以參考「填好這張表格，具體化你的找屋條件！」，也可以參考我的第一本書：「買一間會增值的房子」，裡面有一個好用的表格，幫助具體化找屋條件，然後開始做功課、看屋。
二、出價、議價
看到適合的物件，有興趣出價的話，可以選擇「要約」或「斡旋」。如果直接達到屋主的底價，仲介可能直接約簽約。如果還沒，仲介可能約屋主出來「見面談」。雖然叫做「見面談」，不過，通常買方、賣方會分配在不同的會議室，跟你見面的可能只有來回傳話的仲介。如果雙方價格有合意，就會正式簽「買賣契約」。
三、簽約
對於大家最在意的「交易安全」，其實最安全的真的就是「履保」。就算是透過仲介簽約，大部分的仲介都會使用建經公司的「履保買賣合約」。舉例來說：信義房屋
通常使用的是「安信建經」，其他品牌仲介也有自己常用的建經履保公司，而且一定是透過代書簽約。
對買方來說，簽約當下要特別注意：簽約的人，是不是為屋主本人，或是有授權書的代理人？屋主除了可能有銀行的房貸要還之外，還有沒有其他私人貸款或特殊的設定？如果有，仲介是不是都溝通清楚，確定在交屋前，一定可以塗銷完成？對於這些問題，仲介在銷售前必須做「產權調查」，也會在簽約時再調閱一次最新的謄本確認。
除了產權確認外，總價、地址、面積、價格、繳款時間和各期金額、預計的貸款金額，合約上都會標注清楚。
另外，合約一定要確定有附上「現況說明書」或「現況確認書」。包含房子有沒有違建？有沒有漏水？有沒有做過氯離子檢測？有沒有發生過非自然身故？這些問題都會由屋主勾選和填寫，作為房子出售時屋況的聲明。對買方來說，如有未來有爭議，就會回到「現況說明書」，看看屋主有沒有告知。
四、用印、完稅、貸款
簽約後，下一個代書流程是「用印」，通常發生在簽約後一週的時間。不過，對買方來說，通常代書會在簽約時一起作業。
用印後，下一個代書流程是「完稅」。對買方來說，就是契稅、和想廢還沒廢的印花稅。通常在這個階段，就差不多要決定要跟哪些銀行申請貸款了！關於貸款，我有一個521 原則，有興趣的同學可以參考我的直播！
值得注意的是：如果直接跟屋主買，沒有透過仲介成交的話，上面會有影響的，就只有不需要「要約」或「斡旋」，而是直接跟屋主談。如果有合意成交，雙方找代書、簽履保買賣合約。其他後面的流程就跟上面一樣喔！
五、過戶、交屋
等買方和賣方都完稅之後，就準備過戶了！這時候權狀上就會更改為新的屋主的名字，但還沒交屋喔！因為還有一個很重要的工作還沒做，就是：貸款銀行「撥款」。這時候，會設定新屋主的抵押權。如果原來賣方還有房貸要還，買方的房貸會先幫他清償 也就是俗稱的「代償」）在清償後的 3 個工作天左右，代書就會去塗銷原來的屋主的抵押權設定。如果代償後還有多的金額，買方的房貸銀行就會撥款到履保專戶。
等這些都完成之後，就準備驗屋、交屋囉！仲介會幫忙更名和切算水、電帳單，代書也會幫忙切算稅費金額，並把新的權狀交給買方，由賣方提供房子的鑰匙交接給新屋主，這樣流程就跑完囉！
那大家關心的「頭期款」要什麼時候付呢？
如果預計貸款 8 成，通常就會在「簽約」、「完稅」時，各付 10%，總共 20%。如果預計貸款 7 成，就會在「簽約」、「用印」、「完稅」時，各付 10%，總共 30%。 如果有特殊需求的，要是先跟仲介和賣方溝通喔！
房子是我們一生中最大的交易之一。在每個階段謹慎小心，才能把買「好室」真的變「好事」！
(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉，歡迎轉載，註明出處)
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