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首購族必看!買房的交易流程|邱愛莉 House123

 (本文作者為 House123 執行長 邱愛莉,歡迎轉載,註明出處) 

許多首購族對於買房的交易流程很陌生。從看屋、出價(要斡旋或要約)、議價、簽約,一路到用印、完稅、過戶的代書流程,還有貸款、交屋...整個過程就像一個黑洞,感覺有很多陷阱。其實,每個階段都有要注意的重點,只要把握關鍵,就可以買到適合的房子,並確保交易安全!
 
一、看屋前功課
在「看屋」之前,要先設定想找的房子的區域、類型、預算、坪數...這些條件。這個很基本,但真的很重要!可以參考「填好這張表格,具體化你的找屋條件!」,也可以參考我的第一本書:「買一間會增值的房子」,裡面有一個好用的表格,幫助具體化找屋條件,然後開始做功課、看屋。
 
二、出價、議價
看到適合的物件,有興趣出價的話,可以選擇「要約」或「斡旋」。如果直接達到屋主的底價,仲介可能直接約簽約。如果還沒,仲介可能約屋主出來「見面談」。雖然叫做「見面談」,不過,通常買方、賣方會分配在不同的會議室,跟你見面的可能只有來回傳話的仲介。如果雙方價格有合意,就會正式簽「買賣契約」。
 
三、簽約
對於大家最在意的「交易安全」,其實最安全的真的就是「履保」。就算是透過仲介簽約,大部分的仲介都會使用建經公司的「履保買賣合約」。舉例來說:信義房屋
通常使用的是「安信建經」,其他品牌仲介也有自己常用的建經履保公司,而且一定是透過代書簽約。
 
對買方來說,簽約當下要特別注意:簽約的人,是不是為屋主本人,或是有授權書的代理人?屋主除了可能有銀行的房貸要還之外,還有沒有其他私人貸款或特殊的設定?如果有,仲介是不是都溝通清楚,確定在交屋前,一定可以塗銷完成?對於這些問題,仲介在銷售前必須做「產權調查」,也會在簽約時再調閱一次最新的謄本確認。
 
除了產權確認外,總價、地址、面積、價格、繳款時間和各期金額、預計的貸款金額,合約上都會標注清楚。
 
另外,合約一定要確定有附上「現況說明書」或「現況確認書」。包含房子有沒有違建?有沒有漏水?有沒有做過氯離子檢測?有沒有發生過非自然身故?這些問題都會由屋主勾選和填寫,作為房子出售時屋況的聲明。對買方來說,如有未來有爭議,就會回到「現況說明書」,看看屋主有沒有告知。
 
四、用印、完稅、貸款
簽約後,下一個代書流程是「用印」,通常發生在簽約後一週的時間。不過,對買方來說,通常代書會在簽約時一起作業。
 
用印後,下一個代書流程是「完稅」。對買方來說,就是契稅、和想廢還沒廢的印花稅。通常在這個階段,就差不多要決定要跟哪些銀行申請貸款了!關於貸款,我有一個521 原則,有興趣的同學可以參考我的直播
 
值得注意的是:如果直接跟屋主買,沒有透過仲介成交的話,上面會有影響的,就只有不需要「要約」或「斡旋」,而是直接跟屋主談。如果有合意成交,雙方找代書、簽履保買賣合約。其他後面的流程就跟上面一樣喔!
 
五、過戶、交屋
等買方和賣方都完稅之後,就準備過戶了!這時候權狀上就會更改為新的屋主的名字,但還沒交屋喔!因為還有一個很重要的工作還沒做,就是:貸款銀行「撥款」。這時候,會設定新屋主的抵押權。如果原來賣方還有房貸要還,買方的房貸會先幫他清償 也就是俗稱的「代償」)在清償後的 3 個工作天左右,代書就會去塗銷原來的屋主的抵押權設定。如果代償後還有多的金額,買方的房貸銀行就會撥款到履保專戶。
 
等這些都完成之後,就準備驗屋、交屋囉!仲介會幫忙更名和切算水、電帳單,代書也會幫忙切算稅費金額,並把新的權狀交給買方,由賣方提供房子的鑰匙交接給新屋主,這樣流程就跑完囉!
 
那大家關心的「頭期款」要什麼時候付呢?
如果預計貸款 8 成,通常就會在「簽約」、「完稅」時,各付 10%,總共 20%。如果預計貸款 7 成,就會在「簽約」、「用印」、「完稅」時,各付 10%,總共 30%。 如果有特殊需求的,要是先跟仲介和賣方溝通喔!
房子是我們一生中最大的交易之一。在每個階段謹慎小心,才能把買「好室」真的變「好事」!
 
 
(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉,歡迎轉載,註明出處) 
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