安居自住

自由與法治-我看都更與老屋健檢

 

我在上個月的一篇文章:「台灣房價會因為『人口紅利』崩盤嗎?-從『需求』、『供給』和『資金』看台灣房價」提到台灣屋齡老化的問題。依照 2012 年內政部營建署統計,全台灣屋齡 30 年以上有 319 萬間,佔了全台灣 812 萬戶房子中將近 40%。而其中,台北市更佔了 50% 以上。以一般銀行認定 RC 結構的建築物壽命 50 年為標準,這些房子最慢到 20 年後,就達到 50 年的屋齡。雖然 50 年以上屋齡的房子並非不堪使用,但如外牆有滲漏水現象,如又加上氯離子含量偏高,就很難延長房子的使用年限。


前年去上海,看到街道兩旁極大的落差:一邊是高樓大廈,樓層之高、基地之大,十分壯觀;另一邊則是非常老舊的房舍,屋頂和牆壁看起來好像隨時會被吹倒。一條街兩個世界,同時並存,感覺十分奇異。後來跟飯店的服務員聊天,才知道那些房舍都陸續被「動遷」。大陸的「動遷」類似台灣的都更,不同的是,因為土地為國有,加上房子真的很破舊,所以當開發商以較外圍的新房子跟他們協議交換時,除了少數的釘子戶外,大部分的居民都開心地答應,使得改建工程進行較順利。這對我這個外來人來說非常訝異。雖然拿來交換的房子又大又新,但是地點較偏遠,不像台灣都更的原地重建與分配,這在土地私有的國家如台灣,肯定很難成功。

 

1536595 10202357059221175 1996783841 n
(上海老舊房舍和新大樓參雜,形成奇異的畫面。)


不過,台灣屋齡老化是事實,而都更裡存在的利益分配問題也的確存在。到底「都更」要怎麼做才能兼顧所有權人的權利、公共的權益,並使房市供給健全,老實說,這問題真的很複雜。但是,基於居住上的安全,我常常想起大學時曾經修過的「憲法」課,我的筆記到現在還留著。


憲法保障人民的基本權利。國家與人民之間的權利義務關係包含:自由權(人生而自由平等,要求國家不作為,不要干涉)、防禦權(防止國家干涉自由權時行使)、受益權(要求國家作為、給付,因為涉及國家財政,需依賴行政與立法執行)、參政權(讓一部分的人民透過參政權成為政府,人民可以依民主程序參與政府的決策)…等,當然也包含了人民的義務(如:納稅、兵役、守法的義務…等)。人,生而享有自由權,政府必須保障人民的權利。只有當該自由權的行使,可能影響他自己、或公共更大的權利,政府出於保護才立法干涉自由。


舉例:人民騎機車戴不戴安全帽,其實是他的自由。但是當交通事故頻傳,政府發現騎車的騎士如果不戴安全帽會很危險,所以立法強制我們騎機車時一定要戴安全帽,不然就會被處罰。政府雖然干涉了我們的自由,但是限制了這個小小的自由,卻保障了我們更大的權利(生命安全),兩者相權之下,選擇了限制我們騎車不戴安全帽的自由。


再舉一個例子:喝酒後開不開車,其實也是人民的自由。但是因為酒後開車造成了公共的危險,所以政府立法限制我們酒後不能開車,否則可對我們開罰單,甚至可能涉及公共危險罪。酒後開車的罰款絕對比騎機車沒戴安全帽高,因為影響的不僅是司機本人的生命安全,更造成了其他人生命的威脅。所以限制了喝酒後開車的自由,來保障公共更大的權利。


某方面來說,都更的法規規範應該要兼顧人民的財產權與社會公共的利益。30 年以上的老公寓,雖然屬於人民私有,可是,因為公寓的土地持份是由同一塊土地上所蓋的每一戶公寓的所有人所共有的,每戶住戶的居住安全全部維繫在同一棟建物上(獨棟的透天厝除外)。為了維護大家的安全,在取得絕大部份人的同意下,強制進行都更,可能會限制了少部分人的自由,然而,雖然限制了自由,但是卻保障了我們更大的權利(生命安全),這是都更法規主要的立意。缺憾的是,法規中未要求政府確實負起審核計劃、告知住戶的義務,造成住戶權益受損,而在文林苑事件後,大法官釋憲時亦認為《都市更新條例》1/10 的同意都更門檻過低,違反《憲法》保障人民財產權與居住自由意旨,不符合公平與實質正義,有違憲之嫌。然而,法規的不完善和偏頗,不代表它全然沒有存在的必要。如何讓都更條例成為落實居住安全的政策,而非成為以土地價值炒作為基礎的建築相關產業發展條例,才是修法的重點。


當然,現在這些老房子成為危樓的還在少數,所以以「維護人民居住安全」為由,來強推都更,未免太牽強附會。不過,怎麼判定房子的使用年限呢?台北市正在推廣的「老屋健檢」可以成為一個管道。我建議 30 年以上屋齡或甚至 40 年以上屋齡的房子應該規定進行「老屋健檢」(目前台北市僅提供費用補助,由一定比例的住戶提出申請,非全面實施),制定標準,如果健檢出來,房子結構需要補強,依照不同等級的健檢結果,就進到下一個階段,住戶們需進行修繕、外牆拉皮,甚至都更、改建。


現行的都更方式多由建商整合住戶的同意後申請都更容積獎勵,每一個住戶的補貼和回饋大多不透明,每一個都更戶都想要越晚答應才能取得越好的條件,而都更所提高的容積獎勵也成為建商操作的空間。如果改由政府主導,針對每個都更案進行招標(可以是「價格標」或「規格標」,前者以價格決標,後者則以在預算內所能提供的規格最優的建商取勝,由住戶擔任評審委員。只要是符合資格的建商都可以來投標)而每一戶住戶的補貼條件與回饋可以明訂標準,依各戶的土地持份和不動產估價報告(估價報告會將租金、屋況、裝潢、樓層等納入考量)來計算。而在新房子蓋好之前,可以補貼租金,甚至還可以活用資產。例如:最近爭議較多的捷運聯合開發案,台北捷運局以相對低價的土地公告現值徵收土地所蓋的捷運共構住宅,在標脫、出售之前,是否可以作為鄰近都更建案住戶的居所,讓住戶住的方便,也可以活用資產、節省資源。而蓋好後的成屋舉凡驗收、其他餘屋的銷售等,皆於開標前明訂,讓所有環節明確、公開、透明。


其實法規最困難的地方在於執行時的配套機制,不管是都更、改建、結構安全檢查等都是。上面的提議也僅是我個人的觀點,是否可行仍然要由立法和執行單位通盤考量。台灣位於地震帶上,規模 7 以上強震發生機率較高,所以建物的結構安全非常重要。隨著建物的老化,都更、改建勢在必行,為了維護大家的安全,在必要的情況下,取得絕大部份人的同意,限制了少部分人的自由,進行都更,來保障居民更大的權利(生命安全)是必要的。不過,就連颱風時都有人在海邊觀浪、釣魚,趕都趕不走,或是在山區,即便遇到颱風也還是有人想守著家園不願意到山下避難的台灣,都更的推行肯定也會遭遇很多困難。什麼情況下公權力可以或應該介入強制執行?而實務上如何讓都更真正落實居住安全且符合公平正義,不會成為炒房的工具?這些都考驗著立法者的專業與智慧。



(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉,歡迎轉載,註明出處) 

 

Comments powered by CComment

關於 House123

一直以來,我們成立的使命就是想集合買方的力量,透過我們,讓想買房子的人可以有更多資源,不管是「安居自住」或是「幸福收租」,讓買賣房子成為一個美好的人生經驗。歡迎好好運用我們,實現「安居樂業,財富自由」的夢想。

聯絡我們

關注我們