讀者來函：「請問愛莉，央行取消第二屋限制貸款之後，名下有房子的人是不是沒有任何貸款成數和利息的限制了？在貸款上有甚麼要特別注意的地方嗎？」

除了「供給」和「需求」外，影響房價最大的因素應該就是「資金流向」了，而「貸款的限制與鬆綁」自然與「資金流向」息息相關。在房地產熱絡空前的時候，許多銀行為了爭取貸款，加上房地產價格趨勢向上走，銀行提供的額度非常的高，不僅常常可以「全貸」，還可以「超貸」（例如：你買了一間900萬的房子，銀行要借給你1000萬。你跟銀行說：「可是我只買900萬耶！」銀行會回答你：「可是你需要裝潢啊！」）所以許多人買房子不需要拿出頭期款，食髓知味，名下越多間房子的人，越了解貸款申請的眉角，頭期款、購屋的門檻降低，房地產交易熱絡、轉手的速度快、時間短，價格就在每一次的交易下逐步被墊高。

央行為了打房，除了嚴格要求銀行審核貸款人的條件，從2010年起推出好幾波「選擇性信用管制」，針對管制的區域，限制「第二屋」的貸款：只要名下有房子，而且房子還有房貸再買其他房子，貸款最多只能六成，利率2%以上，並且取消寬限期（如果名下有房子而房子沒有房貸的話則不算）。感謝央行，從「選擇性信用管制」上路以來，房價雖仍成長，但已受到了相當的抑制（不然，以之前市場的資金和貸款操作方式，泡沫肯定堆的更高、房市更不健康）也因為房價已緩步下修，今年3月，針對之前管制的區域，央行取消了限制第二屋貸款的限制。不過，這是不是表示貸款變好貸了呢？在貸款上有沒有任何要特別注意的地方呢？

「房貸」的本質是「評估貸款人的償帳能力和抵押品的擔保價值，所提供的貸款」。「貸款人的償帳能力」包含了貸款人的信用條件、收入、財力等，必要的時候需要提供保證人。而「抵押品的擔保價值」當然就是房子的鑑價了。之前央行的「選擇性信用管制」是不管這兩個，只要房子坐落在央行列管的區域，而貸款人名下有其他房子尚有房貸未還完，那麼不管房子的鑑價有多高，或貸款人的條件有多好，通通限制貸款成數、利息和寬限期。而取消第二屋的限制貸款後，就回歸到本來的「貸款人的償帳能力」和「抵押品的擔保價值」。也就是說，現在就算你名下有其他房子，而且還有房貸，如果你要再買其他的，只要房子的鑑價ok，且你的收入除了cover自己原來的貸款後還有餘裕，可以再負擔新的貸款的話，銀行一樣可以讓你貸款八成，而且一樣可以申請寬限期。

貸款人的「償帳能力」跟貸款人自己的「收入支出比」息息相關。老實說，就算央行取消第二屋的限制貸款，一般貸款人的收入支出比，也不見得能cover第二間房屋的貸款，所以實務上，名下沒有其他房貸，還是最好申請貸款的。不過，對於高收入的族群，只要收入支出比符合銀行的要求，貸款上的確寬鬆很多，唯一影響的只有在利率上有些微的影響。一般的銀行還是會有「首購」和「非首購」，這個「首購」並不是青年優惠貸款，而是只要你名下沒有其他房子，利率可能1.7%左右。名下有其他房子，利率可能1.8%，但不影響貸款成數和寬限期申請。比起之前規定利息只能2%以上、成數只能6成，且不得申請寬限期的嚴格條件來說，的確寬鬆不少。

至於「收入支出比」怎麼算呢？每一家銀行都不太一樣，不過我們自己可以有一個很簡單的算法： 依照自己的「年收入」，乘以「貸款年限」，當成自己不吃不喝、 不加薪但也不離職的總收入，然後看依照這個數字，如果你是銀行，你敢貸款給自己多少錢？例如：如果年收入是50萬，貸款20年，表示自己不吃不喝、不加薪也不離職的話，20年共可賺1000萬。試問，如果你是銀行，你敢貸款給自己700萬嗎？可能不敢。因為我們還要吃喝和其他支出，還要付利息。可是如果是貸款500萬，可能還可以。或者是拉高貸款年限到30年（因為30年共可賺1500萬）這樣貸款700萬就有機會，這是為什麼「貸款人的年紀」和「屋齡」也會影響貸款的原因。因為如果貸款人是60歲，銀行連貸款年限20年都不敢給，可能只能15年。或者，如果屋齡已經40年，銀行大多也只能給到20年房貸，這些都會間接影響到貸款金額。

所以，先別管央行的第二屋限制貸款取消了，針對自己的收入支出比算一算，你要的答案就呼之欲出了。 

(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉，歡迎轉載，註明出處)