安居自住

使用不動產節省贈與稅,真的有省到錢嗎?

 

許多長輩希望善用每人每年 220 萬的贈與免稅額,分批將自己的資產贈與給小孩。如果要贈與的金額是 2000 萬,如果贈與的標的物是現金,要分很多年分批贈與才能免稅。如果拿這 2000 萬去買房子,由於贈與價值是用該房子的「土地公告現值」和「房屋評定現值」合計,因為政府的土地公告現值和房屋評定現值一般來說都比市價來的低,所以一般來說金額會低很多。


值得注意的是:免稅額 220 萬是贈與人在同一年度「每年每人」各次贈與行為累計計算,所以不管有幾個小孩,爸爸和媽媽都只能有 220 萬的免稅額。所以如果爸爸從他的額度匯出 440 萬給小孩,就算媽媽當年度沒有其它贈與行為,免稅額也只能算 220 萬,剩下的 220 萬須要繳贈與稅。


所以,假設爸爸名下有一間房子,市價 1200 萬,土地公告現值是 300 萬,房屋評定現值是 80 萬,那他可以先贈與一半的產權給媽媽(夫妻之間的贈與不須課稅),然後再由爸爸媽媽共同贈與給子女 ( (300 萬 + 80 萬)/ 2 = 190 萬 < 220 萬 免稅額)。


如果贈與價值超過免稅額,則超出的部分需要繳交 10% 的贈與稅,或可以分比例贈與給子女。所以假設爸爸媽媽名下共同持有一間房子(產權各持 50%),市價 1500 萬,土地公告現值是 500 萬,房屋評定現值是 100 萬,那他們可以今年先各贈與子女產權 30%(贈與後,子女持有產權 60%),即 ( (500 萬 + 100 萬)x 60% / 2 = 180 萬 < 220 萬 免稅額),次年再各自贈與子女產權 20%(贈與後,子女持有產權 40%),即  ( ( 500 萬 + 100 萬 )x 40% / 2 = 120 萬 < 220 萬 免稅額)。如不想分次贈與,也可以於第一年全數贈與 ( (500 萬 + 100 萬)/ 2 = 300 萬,父母各就超過 220 萬的 80 萬繳交 10% 的贈與稅 = (300 萬 - 220 萬) x 2 x 10% = 16萬。


不過,雖然節省了贈與稅,但會不會衍生其他的稅費呢?


雖然透過不動產可以節省贈與稅,但對於繼承人和受贈人來說,未來出售房地產時,如以實價課稅,必須以「房屋評定現值」與「土地公告現值」的總和作為取得成本,申報所得會提高很多,這也是為什麼許多人還是寧願用「親屬之間的買賣」,而不使用遺產或贈與的方式。下次要贈與不動產給子女前,記得再仔細試算一下喔!

 

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