我們都知道銀行的估價通常比較保守，因此有些仲介會以「銀行估價已經估到 xx 萬」來彰顯屋主的價格真的很便宜。如果屋主的價格低於銀行估價，是不是就一定安全呢？

錯！就像實價登錄裡的行情從來不是一個固定的價格，而是一個區間，銀行的估價也是一個範圍。

例如，鄰近成交行情 30~35 萬，有銀行估價 30 萬，也一定有銀行可以估到 35 萬，當銀行貸款缺業績時，甚至有機會估到 36、37 萬。有些區域的成交行情落差很大，如台北市中山北路，當新成屋動輒 100、110 萬，很多中古華廈可能只有 50 幾萬，如果有銀行將某間中古屋提高估價到近 60 萬，而屋主要賣 52 萬，其實價格並沒有便宜到哪裡去，別因此掉入銀行估價迷思。

不過，即使銀行的估價不是 100% 的安全保證，在出價之前先詢問銀行的估價的確可以降低一定的風險，後續辦理貸款時也會比較順利。為什麼呢？

由於銀行的貸款成數是由「實際成交價」與「銀行鑑價結果」兩者取其低者，再依區域、貸款人條件來核定貸款成數和利息，所以「銀行鑑價」對貸款條件很重要。例如：A 房實際成交價為 1000 萬，銀行鑑價結果只有 900 萬，核貸成數為 8 成，則可貸金額為：900萬 x 80% = 720 萬，只有相當於實際成交價的 7 成左右。是不是差很多呢？

當你對一個物件有興趣，想要進一步議價之前，就可以先跟銀行初步詢問貸款條件。如果你詢問的幾家銀行對該物件的估價都很高，那麼只要你能買在其估價內的價格，就不怕買貴。但如果只有其中一家估的高，別掉以輕心，查查實價登錄吧！  

(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉，歡迎轉載，註明出處)