安居自住

低於銀行估價的房子,一定有買到便宜?

 

我們都知道銀行的估價通常比較保守,因此有些仲介會以「銀行估價已經估到 xx 萬」來彰顯屋主的價格真的很便宜。如果屋主的價格低於銀行估價,是不是就一定安全呢?


錯!就像實價登錄裡的行情從來不是一個固定的價格,而是一個區間,銀行的估價也是一個範圍。


例如,鄰近成交行情 30~35 萬,有銀行估價 30 萬,也一定有銀行可以估到 35 萬,當銀行貸款缺業績時,甚至有機會估到 36、37 萬。有些區域的成交行情落差很大,如台北市中山北路,當新成屋動輒 80、90 萬,很多中古華廈都不到 50 萬,如果有銀行將某間中古屋提高估價到近 60 萬,而屋主要賣 52 萬,其實價格並沒有便宜到哪裡去,別因此掉入銀行估價迷思。


不過,即使銀行的估價不是 100% 的安全保證,在出價之前先詢問銀行的估價的確可以降低一定的風險,後續辦理貸款時也會比較順利。為什麼呢?


由於銀行的貸款成數是由「實際成交價」與「銀行鑑價結果」兩者取其低者,再依區域、貸款人條件來核定貸款成數和利息,所以「銀行鑑價」對貸款條件很重要。例如:A 房實際成交價為 1000 萬,銀行鑑價結果只有 900 萬,核貸成數為 8 成,則可貸金額為:900萬 x 80% = 720 萬,只有相當於實際成交價的 7 成左右。是不是差很多呢?


當你對一個物件有興趣,想要進一步議價之前,就可以先跟銀行初步詢問貸款條件。如果你詢問的幾家銀行對該物件的估價都很高,那麼只要你能買在其估價內的價格,就不怕買貴。但如果只有其中一家估的高,別掉以輕心,查查實價登錄吧!  

 

(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉,歡迎轉載,註明出處) 

 

 

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