安居自住

預售屋增值術 8:預售屋廣告破解(上)

 

你有看過預售屋的廣告文宣嗎?有些造鎮計畫的建商,不僅做了精美的廣告DM,甚至還出了整本雜誌,介紹未來的榮景和舒適的生活圈。每當我閱讀這些廣告文案,常常都對這些優美的文字所創造出來的想像畫面所敬佩不已: 「漫步在山旁湖畔的小徑,看著湖中芒草莎草搖曳於沙洲中,時間彷彿凝止,空間彷彿從塵世轉移,環著湖慢慢走著,歲月幽幽,涼風徐徐,湖光醉人,忙碌的都會市民,壓力被舒緩了,焦躁被療癒了,煩惱被化開了...」 「站上雙北正核心的人生制高點,大台北無垠天際一覽無遺。淡水河系景觀、城市摩天建築、大屯山系層層相望,收攬信義 101、新光三越大樓北市雙地標,驚嘆於台北最美的水岸天際...」 厲害吧!看著這些文字,是不是很有畫面呢?更別說那些花了6百萬到上千萬搭起來的接待中心和樣品屋了!除非設計的質感不好(代銷要打屁股),不然,只要看了就一定會心動。 我列舉了幾個常見的廣告迷思,大家在看預售屋時一定要特別留意(有些新成屋也適用喔!)


接待中心不在基地上

這個很常見,尤其時基地還在整地或是已經動工,或是代銷不想花錢搭建接待中心,只想在附近租一個店面做接待時,接待中心就不會在基地上。有些接待中心離基地很遠,車程在5分鐘以上的也有;接待中心通常都在人來人往、機能成熟的馬路上,基地卻可能在巷弄間。雖然銷售小姐在介紹建案後都會帶客人去看基地,但是,除非距離很近,不然通常都是專車開車載客人過去看,路上邊聊天,感覺一下子就到了,讓客戶以為離接待中心很近。此外,就算是走路一小段就到,還是可能有陷阱喔!例如:如果接待中心在捷運站附近350公尺處,而基地距離接待中心還要再350公尺,雖然彼此距離都不遠,但將來從捷運站走到基地卻要700公尺,步行約需要8~10分鐘,雖然也不算太遠,但是跟350公尺走起來就是不一樣。

 

外觀示意與環境合成圖

有看過預售屋的「外觀示意圖」吧?不管建案的樓下是菜市場還是大馬路,建案的外觀示意圖旁邊一定是樹,不僅看不到鄰房,還有幾個型男靚女在街道上散步的樣子,偶而天空還有幾隻鳥。這好像已經成了業界的標準,大家看圖時要特別留意。

 
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(照片:「冠德中研」外觀示意圖)
 

基地地圖將路況截彎取直,製造棋盤式街道錯覺

這就厲害了!很多建案都會提供「建案位置圖」或「生活機能示意圖」。不管是多老舊的街道,在建商和代銷提供的地圖裡,路總是看起來很直,幾乎就像重劃區裡的棋盤式街道,非常整齊,而且看起來基地的位置距離每一項交通和生活機能好像都好近!呵呵!可別以為這是等比例畫出來的喔!拿到「建案位置圖」或「生活機能示意圖」時記得比對一下google地圖,自己實地繞一下,看看街廓、環境,是不是你喜歡的。
 
 
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(照片:「遠宏香榭」生活機能圖)
 
 

距離xx步行/開車/ 捷運xx分鐘

許多建案都會標榜距離車站、公園、學校、醫院、交流道只要走路或開車幾分鐘,甚至連坐上捷運只要幾分鐘就到市中心都可以寫在文宣上。我的建議是:一定要自己實地走一次測量才精準,測測自己的腳程和實際開車需要的時間。而且記得,尖峰時間和離峰時間都要體驗一次。也許它說的是對的,但限制條件是半夜都沒車,加上一路閃黃燈沒有紅綠燈,才能這麼快喔!
 
 

建材示意圖 

每次去看預售屋,總會看到琳瑯滿目的建材和配備,常常都有新名詞、新知識。TOTO全自動龍捲噴射式馬桶、德國頂級工藝衛浴品牌Villeroy&Boch面盆、GROHE淋浴定溫龍頭、NORIT諾德濾水器、長庚生技活水機、義大利STOSA廚俱、YKK氣密窗、Loe-E玻璃、義大利西薩鎖、新日鐵制震系統、光纖到府、英國Studor吸氣閥…項目之多,不勝枚舉。可是,可別以為接待中心或樣品屋展示的建材和配備,就一定會和交屋時一模一樣喔!為了避免發生廠商停產或庫存不足,導致建商違約的風險,關於建材的約定,幾乎所有的預售屋合約上,都會在主打的品牌或型號後面加註「或相同品質之商品」,至於有哪些其他品牌和型號符合「相同品質」,可就有爭議空間了。當然,建商的考量情有可原,有誠信的建商也不會在這裡偷工減料、佔消費者便宜,所以慎選有口碑的建商還是重要的。
 
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此外,除非是「精裝交屋」或「毛胚交屋」,不然,一般的預售屋標準配備通常是:廚房配備、衛浴配備、全室油漆、地板鋪好拋光石英磚或木地板、門窗、以及其他允諾的配備(如:濾水器、保全系統等)。樣品屋裡看到的其他建材,都是裝潢表現,不包含在交屋的條件中喔!不僅如此,看樣品屋時,即便是涵蓋在「標準配備」裡的廚房和衛浴空間也要看仔細。電器櫃、吧檯是標準配備還是要自己做?浴室裡的鏡櫃、浴櫃呢?這些都要問清楚,因為如果交屋後發現都沒有提供,要再找系統家具的業者來丈量、訂做,也是要花個好幾萬元喔!

 

(待續,請繼續觀看下一篇續集唷!)

 

(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉,歡迎轉載,註明出處) 

 

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